من اتجاهات أسعار العقارات منذ عام 20، اقتصاد 2026: حكم جديد لاستثمار ماكرو من كاثي وود

في مخطط أسعار العقارات على مدى العشرين عامًا الماضية، يمكننا أن نرى بوضوح تقلبات سوق الإسكان في الولايات المتحدة — الانخفاض الحاد خلال الأزمة المالية عام 2008، والتعافي البطيء اللاحق، والتقلبات الشديدة في السنوات الثلاث الأخيرة. فيكي وود، مؤسسة ARK، في أحدث توقعاتها للاستثمار لعام 2026، تستخدم سعر العقار كمؤشر رئيسي لرسم صورة اقتصادية أكثر شمولية: على الرغم من أن الاقتصاد الأمريكي يظهر نمواً ظاهريًا، إلا أن هيكله الداخلي يخضع لتعديلات عميقة، تمامًا كزنبرك مضغوط على وشك الانفجار.

هذه الكلمة تتناول ليس فقط تقلبات أسعار العقارات، بل أيضًا تفكير منهجي حول الدورة الاقتصادية، والابتكار التكنولوجي، وتوزيع الأصول. من وجهة نظر وود، هناك تناقض كبير بين الظاهر والجوهر في الاقتصاد الأمريكي خلال السنوات الثلاث الماضية — فالناتج المحلي الإجمالي في نمو، لكن الإنفاق الرأسمالي على الإسكان، والصناعة التحويلية، والقطاعات غير المرتبطة بالذكاء الاصطناعي، يعاني تحت ضغط مزدوج، وهو ما يعكس الصورة الحقيقية وراء مسار أسعار العقارات الحاد على مدى 20 عامًا.

انخفاض أسعار العقارات وضغوط الهيكل الاقتصادي

من بيانات مسار أسعار العقارات على مدى 20 عامًا، نرى أن سوق الإسكان في الولايات المتحدة انخفض من مبيعات المنازل السنوية المقدر بـ 5.9 مليون وحدة في يناير 2021، إلى 3.5 مليون وحدة في أكتوبر 2023، بانخفاض قدره 40%. هذا المستوى يبعد أكثر من عشر سنوات عن آخر مرة وصل فيها إلى هذا المستوى (نوفمبر 2010)، والأكثر إثارة للانتباه هو أن حجم المبيعات الحالي يساوي تقريبًا مستوى أوائل الثمانينيات، حين كانت عدد السكان أقل بحوالي 35% من الآن.

هذا الوضع، حيث تتراجع أسعار العقارات والمبيعات معًا، هو نتيجة مباشرة لسياسة رفع أسعار الفائدة بشكل حاد من قبل الاحتياطي الفيدرالي. لمواجهة تأثيرات الجائحة، رفع الاحتياطي الفيدرالي سعر الفائدة من 0.25% إلى 5.5% خلال 16 شهرًا من مارس 2022 إلى يوليو 2023، بزيادة تعادل 22 ضعفًا — وهو أمر غير مسبوق في التاريخ. رد الفعل المتسلسل كان أن سوق الإسكان شهدت شتاءً قارسًا، والصناعة التحويلية دخلت في انكماش مستمر، حيث ظل مؤشر مديري المشتريات (PMI) تحت خط النمو لمدة تقارب ثلاث سنوات.

استراتيجيات تسعير المطورين للمنازل الجديدة تؤكد هذا الاتجاه. حتى الربع الرابع، ولتخفيف مخزون يقارب 500 ألف وحدة من المنازل الجديدة (وهو مستوى لم يُشاهد منذ الأزمة المالية عام 2007)، انخفضت أسعار Lennar بنسبة 10%، وKB Homes بنسبة 7%، وD.R. Horton بنسبة 3%. هذه التعديلات السعرية لن تختفي على الفور، بل ستنتقل تدريجيًا عبر تأثيرات متأخرة إلى مؤشر أسعار المستهلك (CPI)، مما يضغط على معدلات التضخم المستقبلية لسنوات قادمة.

ومع ذلك، كما لاحظت وود، فإن هذا الضغط الهيكلي يتراكم في الواقع طاقة انتعاش محتملة. ثقة المستهلكين من ذوي الدخل المنخفض والمتوسط عادت إلى مستويات أوائل الثمانينيات — تلك الفترة التي شهدت تضخمًا بمعدل مزدوج وأسعار فائدة تسببت في أضرار بالغة للاقتصاد. لكن هذا يعني أيضًا أنه بمجرد تحسن الظروف، سيكون أمام هذه الفئة مجال كبير لانتعاش الثقة.

التحول في السياسات ومحرك الانتعاش الاقتصادي

التحول في عام 2026 ينبع من تلاقي قوتين: إزالة التنظيم والتحفيز المالي. الحكومة الجديدة عينت ديفيد ساكس مسؤولاً عن “شؤون الذكاء الاصطناعي والعملات المشفرة”، وهو رمز لتحول جوهري في السياسات. بالإضافة إلى ذلك، من المتوقع أن تؤدي سياسات خفض الضرائب على البقشيش، والأجور الإضافية، والضمان الاجتماعي، إلى تقديم استردادات ضريبية كبيرة للمستهلكين الأمريكيين خلال هذا الربع، مما سيرفع معدل الدخل المتاح الحقيقي من حوالي 2% سنويًا في النصف الثاني من 2025 إلى حوالي 8.3% في هذا الربع.

بالنسبة للشركات، فإن تسريع استهلاك الأصول، والمعدات، والبرمجيات، والبحث والتطوير المحلي، يطلق تدفقات نقدية غير مسبوقة. أي منشأة تصنيع تبدأ قبل نهاية عام 2028 يمكنها أن تخصم 100% من تكاليفها في السنة الأولى، بدلاً من استهلاكها على مدى 30 إلى 40 سنة كما كان سابقًا. تم تثبيت هذه السياسة بشكل دائم، وتطبق بأثر رجعي من 1 يناير 2025.

تأثير هذه الإجراءات واضح: معدل الضرائب على الشركات فعال انخفض إلى حوالي 10% — وهو أدنى مستوى تقريبًا على مستوى العالم. في الوقت نفسه، تتراجع ضغوط التضخم عبر عدة أبعاد. سعر برميل النفط الوسيط في غرب تكساس (WTI) انخفض من ذروته عند 124 دولارًا في مارس 2022 بأكثر من 53%، وما زال ينخفض بنسبة حوالي 22% على أساس سنوي؛ أسعار مبيعات المنازل الجديدة انخفضت بنسبة حوالي 15%؛ وعلى مدى دورة أسعار العقارات الأطول، انخفضت الزيادات من 24% على أساس سنوي في يونيو 2021 إلى 1.3%.

ثورة الإنتاجية وعصر التضخم المنخفض

إذا كانت التعديلات السياسية هي المحرك الخارجي، فإن التقدم التكنولوجي هو القوة الدافعة الداخلية. في ظل غياب التنظيم واتباع سياسات منخفضة الفائدة، من المتوقع أن يسرع تكامل تقنيات الذكاء الاصطناعي، والروبوتات، وتخزين الطاقة، وتقنية البلوكتشين، والتعددية الجينية معدل نمو الإنتاجية غير الزراعية إلى ما بين 4% و6%. هذا من شأنه أن يخفض بشكل أكبر تضخم تكلفة العمل لكل وحدة، والذي انخفض حاليًا إلى 1.2% — وهو تباين واضح مع التضخم الناتج عن التكاليف في سبعينيات القرن الماضي.

من الجدير بالذكر أن تكلفة تدريب نماذج الذكاء الاصطناعي تنخفض بمعدل يقارب 75% سنويًا، بينما تنخفض تكلفة استنتاج الذكاء الاصطناعي (أي تشغيل نماذج التطبيقات) حتى 99% سنويًا. هذا الانخفاض غير المسبوق في تكاليف التكنولوجيا سيدفع إلى انفجار في المنتجات والخدمات ذات الصلة من حيث الكم.

في ظل هذا السياق، تتوقع وود أن يظل معدل نمو الناتج المحلي الإجمالي الاسمي في الولايات المتحدة بين 6% و8% خلال السنوات القادمة، ويتكون من: نمو إنتاجية بين 5% و7%، وزيادة في حجم القوى العاملة حوالي 1%، وتضخم بين -2% و+1%. هذا الديناميكي يشبه إلى حد كبير الخمسين عامًا حتى عام 1929 — الفترة التي شهدت ثورة تكنولوجية كبيرة بقيادة المحرك الداخلي، والكهرباء، والهاتف، مع وجود تيار تضخمي خافت، وكانت النتيجة أن منحنى العائدات كان مقلوبًا بمقدار حوالي 100 نقطة أساس في المتوسط.

منطق جديد لتوزيع الأصول: بيتكوين، الذهب، والدولار

على مستوى توزيع الأصول، تقدم وود ثلاث رؤى رئيسية.

أولاً، مقارنة بين بيتكوين والذهب. ارتفعت أسعار الذهب بنسبة 65% في 2025، من 1600 دولار إلى 4300 دولار (مكملة ارتفاعًا بنسبة 166% منذ نهاية السوق الهابطة في أكتوبر 2022)، بينما انخفض سعر بيتكوين بنسبة 6%. من ناحية العرض، النمو السنوي لإمدادات الذهب العالمية حوالي 1.8%، بينما بيتكوين يزيد بنسبة 1.3%. الاختلاف الرئيسي هو في آلية نمو العرض: يمكن لمنجمي الذهب زيادة الإنتاج استجابةً لإشارات السعر، بينما نمو عرض بيتكوين محدود رياضيًا، ويبلغ حوالي 0.82% سنويًا خلال العامين المقبلين، ثم يتباطأ أكثر ليصل إلى حوالي 0.41%.

من منظور أطول، يقيس نسبة قيمة الذهب إلى عرض M2 النقدي، وقد تجاوزت الآن أعلى مستوى تاريخي في عام 1980 (حين كانت التضخم وأسعار الفائدة مرتفعة جدًا)، وتأتي فقط بعد ذروة الكساد العظيم في أوائل الثلاثينيات. بمعنى آخر، من منظور تاريخي، سعر الذهب في مستويات متطرفة. وعندما تتجه هذه النسبة نحو الانخفاض، غالبًا ما يكون ذلك مصحوبًا بعوائد جيدة في سوق الأسهم — ففي الفترة من 1934 إلى 1969، ارتفع مؤشر داو جونز بنسبة 670% (معدل سنوي 6%)، وحقق الأسهم الصغيرة عائدًا سنويًا بنسبة 12%. وفي الفترة من 1980 إلى 2001، حقق مؤشر S&P 500 عائدًا سنويًا بنسبة 14%، والأسهم الصغيرة 13%.

من الجدير بالذكر أن منذ عام 2020، كانت عوائد بيتكوين منخفضة جدًا، وترتبط بشكل ضعيف جدًا مع الذهب، ومع غيرها من الأصول الرئيسية، حتى أقل من ارتباط مؤشر S&P 500 بالسندات. في السنوات القادمة، من المتوقع أن يصبح بيتكوين أداة تنويع مهمة لزيادة “عائد المخاطرة لكل وحدة” في توزيع الأصول.

ثانيًا، اتجاه الدولار. في السنوات الأخيرة، تصاعدت نغمة “نهاية استثنائية أمريكا”، مع أدلة تشمل أكبر انخفاض في قيمة الدولار خلال النصف الأول من 2025 منذ 1973، وانخفاض مؤشر الدولار التجاري (DXY) بنسبة 9% خلال العام. لكن، إذا ثبت صحة السياسات المالية والنقدية، وإزالة التنظيم، والابتكارات التكنولوجية بقيادة الولايات المتحدة، فإن عائدات رأس المال الاستثماري ستتزايد مقارنة مع مناطق أخرى، مما سيدعم قوة الدولار. هذا السيناريو مشابه جدًا لحقبة ريجان في الثمانينيات — حين تضاعف الدولار تقريبًا.

سلسلة عوائد الاستثمار من موجة الذكاء الاصطناعي

تدفع موجة الذكاء الاصطناعي الآن استثمارات رأس المال في مراكز البيانات وغيرها إلى مستويات لم نشهدها منذ أواخر التسعينيات. في 2025، زادت الاستثمارات في أنظمة مراكز البيانات بنسبة 47%، لتقترب من 500 مليار دولار؛ ومن المتوقع أن ترتفع بنسبة 20% في 2026، لتصل إلى حوالي 600 مليار دولار — وهو أعلى بكثير من الاتجاه طويل الأمد الذي كان قبل ظهور ChatGPT، والذي كان يتراوح بين 150 مليار و200 مليار دولار سنويًا خلال العقد السابق.

لكن، من أين تأتي عوائد هذه الاستثمارات الضخمة؟ بالإضافة إلى شركات أشباه الموصلات والحوسبة السحابية العامة، فإن الشركات الناشئة التي تعتمد على الذكاء الاصطناعي والتي لم تطرح أسهمها بعد، أصبحت المستفيدين الرئيسيين من هذا النمو والعائد. وفقًا لأبحاث ARK، فإن سرعة اعتماد المستهلكين للذكاء الاصطناعي تتضاعف مرتين مقارنة مع اعتماد الإنترنت في التسعينيات. بحلول نهاية 2025، تصل إيرادات OpenAI وAnthropic السنوية إلى 20 مليار و9 مليارات دولار على التوالي، مع نموها بمقدار 12.5 مرة و90 مرة خلال عام واحد فقط، من 1.6 مليار و100 مليون دولار على التوالي. وتداولت شائعات أن هاتين الشركتين تفكران في طرح أسهم عامة خلال سنة أو اثنتين.

على مستوى تطبيقات الشركات، لا تزال العديد من مشاريع الذكاء الاصطناعي في مراحل مبكرة، مقيدة بالبروتوكولات البيروقراطية والجمود التنظيمي. لكن بحلول 2026، ستواجه الشركات خيارًا حقيقيًا: إما تدريب نماذجها باستخدام بياناتها الخاصة والتكرار السريع، أو أن تتخلف عن المنافسين الأكثر جرأة. الشركات التي تستطيع تحويل الأبحاث المتقدمة إلى منتجات مفيدة للأفراد، والشركات، والمطورين، ستكون في طليعة هذا المجال.

دروس من بيئة تقييم مرتفعة

العديد من المستثمرين يقلقون من تقييمات سوق الأسهم الحالية، والتي تعتبر عالية جدًا تاريخيًا. لكن فرضية وود هي أن مضاعف السعر إلى الأرباح (P/E) سيعود إلى متوسط ​​الـ 35 سنة الماضية — حوالي 20 ضعفًا.

بعض من أبرز الأسواق الصاعدة كانت نتيجة لانكماش المضاعف — على سبيل المثال، من أكتوبر 1993 إلى نوفمبر 1997، حقق مؤشر S&P 500 عائدًا سنويًا بنسبة 21% أثناء انخفاض مضاعف P/E من 36 إلى 10؛ ومن يوليو 2002 إلى أكتوبر 2007، حقق عائدًا سنويًا بنسبة 14% أثناء انخفاض المضاعف من 21 إلى 17.

مع توقع تسارع نمو الناتج المحلي الإجمالي الحقيقي بقيادة الإنتاجية، وتباطؤ التضخم، من المرجح أن تتكرر هذه الديناميكية في الدورة السوقية الحالية — وربما بشكل أكثر وضوحًا. كما يظهر من مسار أسعار العقارات على مدى 20 عامًا، فإن القاع غالبًا ما يكون بداية دورة جديدة. في ظل تفريغ الضغوط الهيكلية، ودعم السياسات غير المسبوق، وتسارع الابتكار التكنولوجي، فإن التوقعات المتفائلة لوود تستند إلى أساسات بيانات قوية.