توسعة مركز البيانات تصل إلى 'نقطة انعطاف'

ظهر نسخة من هذا المقال لأول مرة في نشرة CNBC Property Play مع ديانا أوليك. تغطي Property Play الفرص الجديدة والمتطورة للمستثمرين في العقارات، من الأفراد إلى رأس المال المغامر، والصناديق الخاصة، والمكاتب العائلية، والمستثمرين المؤسسيين، والشركات العامة الكبرى. اشترك لتلقي الإصدارات المستقبلية مباشرة في صندوق بريدك. يتوسع بناء مراكز البيانات بسرعة كبيرة عبر أمريكا الشمالية لدرجة أن الغالبية العظمى من المشاريع الجديدة في القطاع تتجاوز الأسواق التقليدية والأولية. من المتوقع أن تتفوق تكساس على فيرجينيا كأكبر سوق بيانات في العالم، وفقًا لتقرير جديد من شركة JLL، الذي يصفه بأنه “نقطة انعطاف”. حوالي 64% من خط أنابيب البناء الذي يبلغ 35 جيجاوات يمتد الآن إلى ما وراء الأسواق الناضجة، مثل فيرجينيا التي كانت دائمًا أكبر سوق لمراكز البيانات. ظلت نسبة الشواغر في مراكز البيانات عند نهاية عام 2025 عند أدنى مستوى تاريخي بلغ 1% للسنة الثانية على التوالي. قال آندي كفينجروس، المدير التنفيذي ومدير مشارك لأسواق مراكز البيانات في الولايات المتحدة بشركة JLL: “لقد دخل قطاع مراكز البيانات رسميًا في مرحلة التسارع الفائق”. وأضاف: “المستوى القياسي المنخفض للشواغر المستمر على مدى عامين متتاليين يقدم أدلة قوية ضد مخاوف الفقاعات، خاصة عندما يكون تقريبًا جميع خطط البناء الضخمة لدينا محجوزة مسبقًا من قبل مستأجرين من الدرجة الاستثمارية.” حوالي 92% من القدرة الحالية قيد الإنشاء مخصصة مسبقًا، مما يشير إلى أن نسبة الشواغر من المحتمل أن تظل منخفضة جدًا على الأقل حتى عام 2030، وفقًا لـ JLL. الطلب الآن يقوده مقدمو الخدمات السحابية العملاقة والذكاء الاصطناعي، وتحديات التطوير الجديدة تبقي البناء أقل حيوية مما يمكن أن يكون. كما أشارت شركة JLL إلى أن أكبر خمسة مقدمي خدمات سحابية لديهم خطط استثمارية بقيمة 710 مليارات دولار في عام 2026 لبناء البنية التحتية اللازمة. يبدو أن المقرضين متحمسون للمشاركة، حيث بلغ التمويل الإجمالي القياسي 75 مليار دولار العام الماضي. تتبع شركة Nuveen، وهي شركة تطوير عقاري عالمية، نهجًا قصير الأمد في القطاع، مستفيدة من الطلب القوي الحالي ولكنها تتبع نموذج البناء والبيع لتقليل المخاطر. قال تشاد فيليبس، رئيس Nuveen للعقارات العالمية، إن “هناك طلبًا كبيرًا حقًا، ونعتقد أنه خلال السنوات الخمس القادمة لن يكون هناك فائض في العرض”، مضيفًا أن المدى الطويل أقل قابلية للتوقع. وأضاف: “سيتطور الأمر بسرعة، ولهذا السبب ننظر إلى بناءات قصيرة الأمد ثم نبيع.” بالطبع، هناك مخاطر كبيرة تتعلق بقيود البنية التحتية، خاصة الطاقة. تتراوح جداول زمنية لربط الشبكة عادةً حوالي أربع سنوات أو أكثر. ونتيجة لذلك، يحتاج المستأجرون الرئيسيون إلى تأمين القدرة قبل سنوات عديدة. هذا يدفع التوسع إلى أسواق جديدة تتوفر فيها طاقة أكثر. قال أندرو باتسون، رئيس أبحاث مراكز البيانات في JLL: “العديد من الشركات تفكر في بناء توليد طاقة في الموقع”. وأضاف: “هذا يقلل من المخاطر. في النهاية، الغالبية العظمى من المشغلين يرغبون في اتصال دائم بالشبكة.”