مالك العقار المستعمل يريد طرد المستأجر، والمحكمة لا تدعمه

تم نقل هذا المقال من: أخبار سيادة القانون في شينجيانغ

□ سحابة الرمان/شينجيانغ مراسل أخبار سيادة القانون غو شويلي مراسل يي شين

كان شراء منزل حدثا سعيدا، لكن وانغ سونغ، وهو مواطن من أورومتشي، كان منزعجا قليلا: فقد اشترى للتو منزلا مستعملا، وعندما كان في غامرة الفرح، علم أنه يجب عليه الوفاء بعقد إيجار المنزل الذي وقعه المالك الأصلي لي سي والمستأجر تشانغ شان. مؤخرا، أنهت محكمة شعب منطقة شايباك في مدينة أورومتشي قضية نزاع على عقد إيجار الإسكان، مما أكد مبدأ “الشراء والبيع دون كسر العقد”.

في مارس 2019، استأجر لي سي منزلا باسمه لتشانغ شان ليعيش فيه، وكانت فترة الإيجار حتى 31 مايو 2027. اتفق الطرفان تحديدا في العقد على أنه إذا سمحت السياسة المستقبلية بتحويل المنزل إلى متجر، سيتفاوض الطرفان على الإيجار بشكل منفصل، ويكون لتشانغ شان الحق في تأجير المنزل من الباطن.

في يوليو 2024، خطط لي سي لبيع المنزل، وأوضح تشانغ شان أنه سيتخلى عن حق الرفض الأول. بعد ذلك، باع لي سي المنزل لوانغ سونغ وبدأ إجراءات النقل. خلال البيع، رغم أن وانغ سونغ كان يعلم أن المنزل قد تم تأجيره لتشانغ شان، إلا أنه لم يذهب إلى الموقع لرؤية المنزل. بعد عدة أيام، أخبر وانغ سونغ فجأة تشانغ شان أنه يريد إنهاء عقد إيجار المنزل، بحجة أنه عندما جاء لرؤية المنزل، وجد أن تشانغ شان قد غير المنزل للاستخدام التجاري دون تصريح، مما خالف عقد الإيجار الأصلي. وفي هذا الصدد، عبر تشانغ شان عن معارضته. في 23 أكتوبر 2025، رفع وانغ سونغ دعوى ضد تشانغ شان أمام محكمة منطقة شا.

وجدت المحكمة أن تشانغ شان كان يدفع الإيجار في الوقت المحدد ولم يتخلف عن سدادها أبدا. والأهم من ذلك، أن القاضي راجع عقد إيجار السكن بعناية ووجد أن العقد لم يدرج “تغيير غير مصرح به في استخدام المنزل” كشرط لإنهاء العقد، ولم يمنع المالك الأصلي لي سي تغيير استخدام المنزل عند توقيع العقد.

“كمشتري جديد، هل سبق لك أن رأيت عقد الإيجار هذا عند شراء منزل؟ هل تحققت من استخدام المنزل في الموقع؟” في مواجهة استجواب القاضي، لم يستطع وانغ سونغ تقديم أدلة تثبت الوقت المحدد الذي غير فيه تشانغ شان استخدام المنزل، ناهيك عن إثبات أن هذا التغيير حدث بعد حصوله على حقوق الملكية وضد إرادته.

وفي النهاية، رفضت المحكمة دعوى وانغ سونغ. وهذا يعني أن وانغ سونغ يجب أن يستمر في تنفيذ عقد الإيجار الأصلي حتى انتهاء العقد.

(الأطراف في المقال هي أسماء مستعارة)

قال القاضي: شراء “منزل مستأجر” يعادل الاستيلاء على العقد الأصلي

“تجسد هذه القضية مبدأ ‘الشراء والبيع دون كسر عقد الإيجار’.” قال القاضي الذي نظر في القضية إنه وفقا للمادة 725 من القانون المدني لجمهورية الصين الشعبية، إذا تغيرت ملكية العقار المؤجر ضمن مدة حيازة العقار المؤجر وفقا لعقد الإيجار، فلن يؤثر ذلك على صحة عقد الإيجار.

وهذا يعني أنه عندما يشتري وانغ سونغ منزلا من لي سي، فإنه يستبدل تلقائيا وضع لي سي ك"مؤجر"، وتصبح حقوق والتزامات عقد إيجار المنزل ملزمة له. ما إذا كان تشانغ شان يخالف العقد يعتمد على الأحكام المحددة في عقد إيجار الإسكان. عندما وقع لي سي وتشانغ شان عقد إيجار السكن، لم تكن هناك قيود على تغيير استخدام المنزل، ولم يستطع وانغ سونغ إثبات أن تشانغ شان يشكل خرقا جوهريا للعقد، لذا من الطبيعي أنه لم يكن بإمكانه إنهاء العقد متى شاء.

فتحت أي ظروف يمكن إنهاء العقد؟ وفقا للقاضي، وفقا للمادة 563 من القانون المدني، يجوز للطرفين إنهاء العقد في أي من الظروف التالية: (1) لا يمكن تحقيق غرض العقد بسبب القوة القاهرة؛ (2) قبل انتهاء فترة الأداء، يشير أحد الأطراف صراحة أو بسلوكه الخاص إلى أنه لن يؤدي الدين الرئيسي؛ (3) يتأخر أحد الأطراف في أداء الدين الرئيسي ويفشل في الوفاء خلال فترة زمنية معقولة بعد أن يطلب منه؛ (4) يتأخر أحد الأطراف في أداء التزاماته أو يرتكب خرقا آخر للعقد، مما يؤدي إلى الفشل في تحقيق هدف العقد؛ (5) ظروف أخرى ينص عليها القانون.

ذكر القاضي: لا يمكن حفظ هذه الخطوات الثلاث قبل شراء منزل

الخطوة 1: ألق نظرة أقرب على العقد

قبل توقيع عقد الشراء، تأكد من طلب المالك الأصلي من عقد الإيجار الأصلي وقراءة البنود الأساسية مثل فترة الإيجار، الإيجار، الغرض، وشروط الإنهاء. للحصول على شروط غير معقولة، تفاوض مع المستأجر قبل شراء المنزل.

الخطوة 2: التحقق في الموقع

تأكد من الحضور إلى باب منزلك لترى من يعيش في المنزل وكيف يعيش فيه. هذا لا يؤكد فقط وجود علاقة الإيجار الحقيقية، بل يتحقق أيضا من الاستخدام الفعلي للمنزل، ويتجنب “الإيجار المزيف” أو نزاعات الاستخدام اللاحقة.

الخطوة 3: تحقيق شامل

تحقق مما إذا كان المنزل قد تم تقديمه إلى قسم تسجيل العقارات، وقيم بشكل شامل تأثير علاقة الإيجار الحالية على قيمة المنزل واستخدامه لاحقا، ثم اتخذ قرار الشراء.