Contradicciones del mercado 2024: ¿Pueden prosperar los constructores de viviendas de Warren Buffett en este entorno?

Las presentaciones recientes de 13F revelan que el inversor multimillonario Warren Buffett ha realizado una maniobra sustancial en el sector de constructores de viviendas, adquiriendo participaciones importantes en tres grandes empresas de construcción. Esta decisión llega en medio de señales mixtas del mercado que pintan un panorama complejo del mercado inmobiliario.

El rompecabezas del mercado de la vivienda

El mercado de la vivienda presenta una paradoja peculiar. Por un lado, los indicadores fundamentales sugieren debilidad: las ventas de viviendas existentes cayeron a su nivel más bajo en lo que va de año en agosto, según datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Las tasas hipotecarias han subido a 7.31%, marcando su punto más alto desde el año 2000.

Sin embargo, las valoraciones de las viviendas se niegan a disminuir. La propiedad media en EE. UU. tiene un precio de $495,100—considerablemente elevado en comparación con la línea base de 2000 de $212,100, a pesar de haber caído desde el pico del año pasado de $552,600. Esta combinación de tasas de interés elevadas y precios persistentemente altos crea una dinámica inusual que tradicionalmente presiona a los constructores de viviendas, quienes suelen rendir mejor en entornos de tasas en descenso.

En este contexto, las inversiones sustanciales de Warren Buffett plantean preguntas intrigantes sobre el momento del mercado y la resistencia del sector.

Los tres constructores en la cartera de Buffett

Lennar: Alcance geográfico diversificado

Buffett destinó $18 millones a Lennar (NYSE: LEN), adquiriendo 150,000 acciones. Como el segundo mayor constructor de viviendas por volumen de unidades, Lennar opera en 19 estados con una cartera diversificada que abarca viviendas para compradores primerizos, propiedades de mudanza, comunidades para adultos activos y segmentos de lujo.

Florida domina las operaciones de Lennar, representando el 29% de sus aproximadamente 50,000 entregas anuales. El precio medio de la vivienda de la compañía es de $448,000—por debajo del promedio nacional y en descenso desde casi $500,000 del año anterior.

Es importante destacar que los métricos operativos de Lennar sugieren fortaleza subyacente. Las entregas desde principios de año han aumentado un 6% hasta 49,292 unidades, mientras que los nuevos pedidos subieron un 8% para superar las 51,700. La acción ha caído un 14% desde su máximo de julio de $133 por acción, y la compañía ofrece un rendimiento de dividendo modesto del 1.1%.

NVR: El modelo de eficiencia

NVR (NYSE: NVR) recibió una inversión de $67 millones por parte del equipo de Buffett. Con una capitalización de mercado por debajo de $20 mil millones, NVR sigue siendo la más pequeña de las tres adquisiciones. La compañía construye viviendas en 15 estados, con concentración particular en las regiones del Atlántico Medio, Sureste y Medio Oeste. La zona de Washington D.C. genera el 21% de los ingresos totales.

Lo que distingue a NVR es su estrategia ligera en activos. En lugar de acumular terrenos, NVR compra propiedades solo cuando está listo para construir, proporcionando mayor flexibilidad operativa y menor intensidad de capital en comparación con sus competidores. Esta eficiencia se traduce en retornos excepcionales: el retorno sobre el patrimonio en los últimos 12 meses alcanza el 45% en comparación con el 18% de Lennar.

Los resultados trimestrales recientes de NVR fortalecen el caso de inversión. Los nuevos pedidos aumentaron un 27%, mientras que las tasas de cancelación se contrajeron al 11% desde el 14% año tras año. La compañía vende bajo tres marcas—Ryan Homes, NV Homes y Heartland Homes—cada una dirigida a diferentes segmentos del mercado. El precio medio de venta se aproxima a los $447,300. NVR no paga dividendos, pero cotiza solo un 7% por debajo de los máximos históricos alcanzados este verano.

D.R. Horton: El líder del mercado y la mayor posición

D.R. Horton (NYSE: DHI) comandó el compromiso más grande con aproximadamente $695 millones, lo que representa casi 6 millones de acciones compradas cerca de $121 por acción. Como el mayor constructor de viviendas de Estados Unidos, la escala y posición de mercado de D.R. Horton lo convierten en un indicador de las condiciones del sector.

Los métricos de la compañía subrayan una demanda robusta. Los nuevos pedidos se aceleraron un 37% respecto al trimestre del año anterior. El precio medio de venta de D.R. Horton, de $381,100, es el más bajo entre los tres, lo que sugiere una fuerte demanda en el segmento de entrada. Esta ventaja de precios posiciona a la compañía favorablemente si el poder adquisitivo de los consumidores se ve cada vez más restringido.

Entendiendo la estrategia de Buffett

La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios informa que hay apenas 1.1 millones de viviendas existentes sin vender, lo que equivale a solo 3.3 meses de inventario. Un mercado saludable generalmente mantiene seis meses de suministro. Esta escasez de inventario existente apoya fundamentalmente la demanda de nuevas construcciones—los propietarios existentes simplemente no están listando propiedades.

Esta restricción de inventario explica por qué los tres constructores muestran pedidos y entregas en aceleración, junto con tasas de cancelación en descenso. La tesis de Buffett parece sencilla: la oferta limitada de viviendas impulsa la construcción de nuevas, y estos tres constructores financieramente sólidos están posicionados para captar cuota de mercado independientemente de la volatilidad económica más amplia.

La evidencia sugiere que Warren Buffett interpretó las condiciones del mercado con notable precisión. Se trata de negocios financieramente seguros, con un fuerte impulso operativo, capaces de resistir incluso caídas significativas del mercado. Su momento puede resultar realmente acertado.