Estabilizar, reestructurar, repetir: el próximo acto para el sector inmobiliario de China

(MENAFN- Trend News Agency) BAKU, Azerbaiyán, 25 de febrero. El sector inmobiliario de China ha entrado en una fase prolongada de corrección, con datos de noviembre de 2025 a febrero de 2026 que confirman que la desaceleración no solo persiste sino que, en ciertas áreas, se intensifica. Al mismo tiempo, el gobierno está señalando cada vez más su intención de alejarse del modelo de crecimiento anterior para el sector, dirigiéndolo hacia un posible nuevo marco estructural.

Según la Oficina Nacional de Estadísticas (NBS), los precios de las viviendas de nueva construcción en 70 ciudades principales disminuyeron un 2.4% interanual en noviembre, seguido de una caída del 2.7% en diciembre y una disminución del 3.1% en enero de 2026. La caída de enero fue la más pronunciada desde junio del año anterior. Mensualmente, la disminución se ha mantenido consistentemente en -0.4% durante tres meses consecutivos.

Incluso en las ciudades de primer nivel — Pekín, Shanghái, Cantón y Shenzhen — la dinámica sigue siendo moderada. En enero, los precios de las viviendas nuevas allí cayeron un 0.3% respecto al mes anterior y un 2.1% interanual. Shanghái sigue siendo una excepción, con un crecimiento anual del 4.2%, aunque el ritmo se está desacelerando. El mercado secundario experimenta una presión más pronunciada: en Pekín, los precios de viviendas existentes han caído hasta un 8.5% interanual, y en Cantón, un 7.8%.

La inversión en bienes raíces disminuyó un 17.2% en 2025, totalizando 8.28 billones de yuanes. La superficie total de viviendas vendidas cayó un 8.7%. En diciembre, las ventas de viviendas nuevas en ciertos segmentos disminuyeron entre un 15% y un 23%. Los analistas de S&P Global Ratings esperan que las ventas de viviendas primarias disminuyan otro 10-14% en 2026, con una caída de precios del 2-4%. Otras estimaciones sugieren una disminución adicional del 2-3%.

Sin embargo, tras estas cifras secas, se empieza a vislumbrar una transformación más profunda. Las autoridades están gradualmente alejándose del paradigma anterior de estímulo mediante préstamos a gran escala a los desarrolladores. La estricta política de las “tres líneas rojas” se ha relajado efectivamente, pero en lugar de volver a los esquemas anteriores, se está introduciendo un llamado “nuevo modelo de desarrollo”.

Sus elementos clave son relativamente sencillos.

Primero, el mecanismo de la “lista blanca”. Los bancos no prestan a las empresas en su totalidad, sino a proyectos específicos incluidos en listas aprobadas. Se prioriza la finalización de proyectos ya pagados por los compradores. Esto reduce los riesgos sociales y fortalece la confianza del consumidor.

Segundo, la compra estatal de viviendas sin vender. Las autoridades locales, a través de empresas estatales, compran apartamentos a desarrolladores privados para convertirlos en viviendas sociales y de alquiler. Este enfoque proporciona simultáneamente apoyo de liquidez a los desarrolladores y aborda la necesidad de ampliar la oferta de viviendas asequibles.

A nivel de las empresas, la situación sigue siendo desigual. Las ventas contratadas de los 100 principales desarrolladores cayeron aproximadamente un 27% interanual en enero de 2026. Las pérdidas totales esperadas del sector para 2025 superan los 240 mil millones de yuanes. Los actores privados continúan reestructurando su deuda. China Vanke pronostica una pérdida de alrededor de 82 mil millones de yuanes y sigue bajo presión por obligaciones que superan los 50 mil millones de dólares, aunque ha evitado formalmente la morosidad. Country Garden ha completado la reestructuración de su deuda offshore y continúa operando a pesar de una caída significativa en las ventas. Evergrande está en liquidación.

Al mismo tiempo, los desarrolladores estatales y cuasi-estatales — Poly Developments, China Overseas Land & Investment, China Resources Land, y otros — muestran mayor resistencia, enfocándose en proyectos en las principales ciudades y en el segmento de viviendas mejoradas.

La importancia económica de estos desarrollos es difícil de subestimar. Aproximadamente el 70% del ahorro de los hogares chinos está invertido en bienes raíces. La caída de precios genera un llamado “efecto riqueza negativo”: los consumidores se vuelven más cautelosos en su gasto. Los presupuestos regionales también están bajo presión adicional, ya que hasta un 40% de sus ingresos proviene de ventas de tierras a desarrolladores. La desaceleración en las transacciones de tierras está creando brechas fiscales que requieren nuevos mecanismos de equilibrio.

No obstante, febrero trajo los primeros signos de estabilización en la actividad en las ciudades de primer nivel. En Pekín, el número de transacciones en el mercado secundario aumentó un 15% respecto al mes anterior; en Shanghái, subieron un 26.7% interanual. El mercado secundario ahora representa aproximadamente el 65% del volumen total de transacciones. Aunque aún es pronto para hablar de una reversión, el crecimiento en la actividad de transacciones indica una adaptación gradual de los compradores al nuevo entorno de precios.

Las oportunidades positivas potenciales están vinculadas precisamente a esta fase de reestructuración. La reducción del exceso de oferta, un cambio hacia una construcción más equilibrada y la expansión de segmentos de viviendas asequibles y en alquiler podrían formar una estructura de demanda más sostenible. La concentración del mercado en actores financieramente estables reduce los riesgos sistémicos. Para los hogares, la caída de precios mejora la accesibilidad a la vivienda en las principales ciudades.

Es poco probable que 2026 vea una recuperación rápida en el mercado inmobiliario chino. En cambio, podría evolucionar hacia una fase de estabilización, caracterizada por correcciones continuas en los precios y una estabilización gradual en los volúmenes de transacción.

La pregunta clave sigue siendo: ¿qué trayectoria seguirá el mercado? Una posibilidad es una ajuste prolongado y moderado, con una reducción gradual de inventarios y un fortalecimiento de la confianza del consumidor. Alternativamente, el sector podría transitar más rápidamente hacia un nuevo modelo, en el que los bienes raíces tengan un papel menos dominante pero más sostenible dentro de la economía en general.

Por el momento, el mercado aún busca un equilibrio. El resultado final dependerá en gran medida de una combinación de expectativas de los consumidores, la disciplina financiera de los desarrolladores y la efectividad de futuras medidas regulatorias. Aunque la transformación estructural aún está en curso, es prematuro sacar conclusiones definitivas. Sin embargo, en este momento se están estableciendo los parámetros fundamentales para la próxima fase del mercado de viviendas más grande del mundo.