El propietario de una vivienda de segunda mano quiere desalojar al inquilino, pero el tribunal no apoya la medida

Este artículo es una reproducción de Xinjiang Legal Daily

□ Shiliu Yun / Periodista de Xinjiang Legal Daily, Gu Xueli, Comunicador Yixin

Comprar una casa suele ser una buena noticia, pero el ciudadano de Urumqi, Wang Song, está un poco preocupado: acaba de comprar una vivienda de segunda mano y, justo cuando estaba feliz, se enteró de que aún debía cumplir con el contrato de arrendamiento firmado entre el propietario original, Li Si, y el inquilino, Zhang Shan. Recientemente, el Tribunal Popular del Distrito Shaya de Urumqi resolvió un caso de disputa por contrato de arrendamiento, ejemplificando el principio de que “la venta no rompe el arrendamiento”.

En marzo de 2019, Li Si alquiló una de sus propiedades a Zhang Shan, con un plazo de arrendamiento hasta el 31 de mayo de 2027. En el contrato, ambas partes acordaron que, si en el futuro la política permitía convertir la vivienda en un local comercial, negociarían un nuevo alquiler y Zhang Shan tendría derecho a subarrendar la propiedad.

En julio de 2024, Li Si planeaba vender la propiedad, y Zhang Shan expresó claramente que renunciaba a su derecho de preferencia de compra. Posteriormente, Li Si vendió la vivienda a Wang Song y realizó la transferencia de propiedad. Durante la venta, Wang Song sabía que la vivienda estaba alquilada a Zhang Shan, pero no la vio en persona. Días después, Wang Song le dijo a Zhang Shan que quería cancelar el contrato de arrendamiento, alegando que, al visitar la propiedad, descubrió que Zhang Shan había cambiado el uso de la vivienda para fines comerciales, violando el contrato original. Zhang Shan se opuso. El 23 de octubre de 2025, Wang Song llevó a Zhang Shan ante el tribunal del distrito Shaya.

El tribunal determinó que Zhang Shan siempre pagó puntualmente el alquiler y nunca estuvo en deuda. Más importante aún, tras revisar cuidadosamente el contrato de arrendamiento, el juez encontró que en el contrato no se incluía como condición para la rescisión el cambio de uso de la vivienda sin autorización, y que Li Si, en el momento de firmar, no prohibió modificar el uso de la propiedad.

“¿Usted, como nuevo comprador, revisó el contrato de arrendamiento al comprar la vivienda? ¿Verificó en el lugar el estado de uso de la vivienda?” Ante la pregunta del juez, Wang Song no pudo presentar pruebas que demostraran cuándo exactamente Zhang Shan cambió el uso de la vivienda, ni que dicho cambio ocurrió después de que él adquirió la propiedad y en contra de su voluntad.

Finalmente, el tribunal rechazó la demanda de Wang Song. Esto significa que Wang Song debe seguir cumpliendo con el contrato de arrendamiento original hasta que finalice el período.

(Todas las partes mencionadas en el texto son seudónimos)

Declaración del juez: Comprar una “vivienda con inquilino” equivale a aceptar el contrato original

“Este caso refleja el principio de que ‘la venta no rompe el arrendamiento’.” afirmó el juez que llevó el caso. Según el artículo 725 del Código Civil de la República Popular China, si la propiedad en arrendamiento cambia de propietario durante el período de ocupación del arrendatario según el contrato, esto no afecta la validez del contrato de arrendamiento.

Esto significa que, al comprar la vivienda a Li Si, Wang Song automáticamente asumió la posición de “arrendador” y los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento le son vinculantes. La cuestión de si Zhang Shan incumplió el contrato dependerá de las cláusulas específicas del mismo. Cuando Li Si firmó el contrato con Zhang Shan, no se estableció ninguna restricción respecto al cambio de uso de la vivienda, y Wang Song no pudo demostrar que Zhang Shan incurrió en un incumplimiento sustancial, por lo que no puede rescindir el contrato a su antojo.

¿En qué casos se puede rescindir un contrato? El juez explicó que, según el artículo 563 del Código Civil, las partes pueden rescindir el contrato en las siguientes circunstancias: (1) por fuerza mayor que impida cumplir el objetivo del contrato; (2) antes de que finalice el plazo, una de las partes declare expresamente o mediante su conducta que no cumplirá con la obligación principal; (3) si una parte retrasa el cumplimiento de la obligación principal y, tras ser requerida, no cumple en un plazo razonable; (4) si una parte retrasa el cumplimiento o comete otra violación que impide lograr el propósito del contrato; (5) en otras situaciones establecidas por la ley.

El juez advierte: estos tres pasos son imprescindibles antes de comprar una vivienda

Primero: Revisar cuidadosamente el contrato

Antes de firmar, asegúrese de solicitar al propietario original el contrato de arrendamiento original y leer detenidamente las cláusulas clave: duración, alquiler, uso, condiciones de rescisión, etc. Si hay cláusulas injustas, negocie su modificación antes de comprar.

Segundo: Verificación en el lugar

Es fundamental visitar la propiedad en persona para comprobar quién la ocupa y cómo la usa. Esto ayuda a confirmar la existencia real de la relación de arrendamiento y a verificar el estado de uso, evitando “falsos arrendamientos” o futuros conflictos de uso.

Tercero: Consulta completa

Verifique en el registro de bienes inmuebles si la propiedad tiene registrado el arrendamiento, y evalúe cómo la relación de arrendamiento afecta el valor y el uso futuro de la vivienda antes de decidir comprar.