Seúl, mediante la introducción de "Seúl Tóngháng REITs", promueve la distribución de los beneficios del desarrollo urbano con los ciudadanos

El Ayuntamiento de Seúl ha decidido introducir el “Seúl Tóngháng REITs”, que compartirá los beneficios del desarrollo público con los ciudadanos, lo que significa que la estructura de desarrollo urbano, centrada durante mucho tiempo en actores públicos y privados, avanzará hacia un nuevo modelo en el que los ciudadanos participen como inversores.

El 22 de Seúl se anunció el plan para introducir el Seúl Tóngháng REITs. Los REITs son un sistema de empresas de inversión inmobiliaria que recaudan fondos de numerosos inversores para invertir en bienes raíces y distribuyen los ingresos por alquiler o beneficios del desarrollo. La clave de este modelo es que el sector público asuma los riesgos más altos en la fase inicial de desarrollo, mientras que en la fase de operación, cuando los flujos de beneficios son relativamente estables tras la finalización de la construcción, los ciudadanos participan como accionistas. La idea es reducir la incertidumbre en la fase inicial del desarrollo y compartir con los ciudadanos los beneficios generados posteriormente.

La estructura del proyecto se basará principalmente en una participación pública en la que el Ayuntamiento de Seúl y la Sociedad de Desarrollo Urbano de Seúl posean más del 51% de las acciones. Sobre esta base, Seúl ha establecido un objetivo de dividendos estables con una tasa mínima de rentabilidad anual del 6%. La escala de suscripción de los ciudadanos se establecerá en aproximadamente el 30% del capital del REIT, y el área y alcance de la emisión pública real variarán según la escala y naturaleza de cada proyecto. Esta es una forma en que el sector público mantiene el control de la gestión mientras abre oportunidades de inversión a los ciudadanos, diferenciándose de los proyectos de desarrollo de alto riesgo habituales.

Seúl está considerando inicialmente realizar proyectos piloto con el Seúl Tóngháng REITs en el desarrollo integral del sector B9 en la zona de Yongsan International Business District, liderado por el sector público, y en el proyecto de inversión privada en el terreno de la Escuela de Bomberos de Sillim. Yongsan International Business District es uno de los desarrollos emblemáticos de Seúl, y el terreno de la Escuela de Bomberos de Sillim también recibe mucha atención por su ubicación y carácter del proyecto. Seúl cree que conectar los fondos de los ciudadanos con estos proyectos puede crear un ciclo virtuoso en el que los ciudadanos inviertan directamente en el crecimiento de Seúl y obtengan dividendos de sus resultados. Esto también implica ir más allá de la simple financiación fiscal, con el objetivo de institucionalizar un sistema de “desarrollo participativo de los ciudadanos”.

El Ayuntamiento planea elaborar en el transcurso de este año planes específicos para cada proyecto piloto, incluyendo el alcance de la emisión pública, la escala de la emisión, medidas de protección para los inversores y otros estándares operativos detallados. Aunque el desarrollo público tiene la ventaja de ser relativamente estable, si se quiere lanzar como un producto de inversión para los ciudadanos, debe contar con mecanismos que aseguren la transparencia en la estructura de beneficios, explicaciones sobre posibles pérdidas y claridad en los criterios de distribución de dividendos. El director de planificación espacial de Seúl, Kim Yong-hak, afirma que el Seúl Tóngháng REITs es un intento innovador de compartir los beneficios del desarrollo con los ciudadanos en lugar de concentrarlos en unos pocos. Esta tendencia muestra que, en el futuro, los grandes proyectos de desarrollo público en Seúl podrían ir más allá de la simple provisión de infraestructura, expandiéndose hacia un modelo en el que los beneficios se compartan con los ciudadanos.