Contradictions du marché 2024 : Les constructeurs de logements de Warren Buffett peuvent-ils prospérer dans cet environnement ?

Les dépôts 13F récents révèlent que l’investisseur milliardaire Warren Buffett a effectué une démarche importante dans le secteur des constructeurs de maisons, en acquérant des participations significatives dans trois grandes entreprises de construction. Cette décision intervient dans un contexte de signaux mixtes du marché qui dressent un tableau complexe du paysage immobilier.

L’énigme du marché immobilier

Le marché immobilier présente un paradoxe particulier. D’une part, les indicateurs fondamentaux suggèrent une faiblesse : les ventes de maisons existantes ont chuté à leur niveau le plus bas cette année en août, selon les données de la National Association of Realtors. Les taux hypothécaires ont grimpé à 7,31 %, atteignant leur point le plus élevé depuis 2000.

Pourtant, les évaluations des maisons refusent de diminuer. La valeur médiane d’une propriété aux États-Unis est de 495 100 $ — nettement supérieure à la référence de 212 100 $ de 2000, malgré une baisse par rapport au pic de l’année dernière à 552 600 $. Cette combinaison de taux d’intérêt élevés et de prix obstinément élevés crée une dynamique inhabituelle qui, traditionnellement, met la pression sur les constructeurs de maisons, qui ont tendance à mieux performer dans des environnements de taux en baisse.

Dans ce contexte, les investissements importants de Warren Buffett soulèvent des questions intrigantes sur le timing du marché et la résilience du secteur.

Les trois constructeurs dans le portefeuille de Buffett

Lennar : Portée géographique diversifiée

Buffett a alloué $18 millions à Lennar (NYSE: LEN), en achetant 150 000 actions. En tant que deuxième plus grand constructeur par volume d’unités, Lennar opère dans 19 États avec un portefeuille diversifié comprenant des maisons pour primo-accédants, des propriétés pour évoluer, des communautés pour adultes actifs et des segments de luxe.

La Floride domine les opérations de Lennar, représentant 29 % de ses environ 50 000 livraisons annuelles. Le prix moyen d’une maison de la société s’élève à 448 000 $ — en dessous de la moyenne nationale et en baisse par rapport à près de 500 000 $ l’année précédente.

Il est important de noter que les indicateurs opérationnels de Lennar suggèrent une force sous-jacente. Les livraisons depuis le début de l’année ont augmenté de 6 %, atteignant 49 292 unités, tandis que les nouvelles commandes ont augmenté de 8 %, dépassant 51 700. L’action a chuté de 14 % par rapport à son sommet de juillet à $133 par action, et la société offre un rendement en dividendes modeste de 1,1 %.

NVR : Le modèle efficace

NVR (NYSE: NVR) a reçu un investissement de $67 millions de la part de l’équipe de Buffett. Avec une capitalisation boursière inférieure à $20 milliard, NVR reste le plus petit des trois acquéreurs. La société construit des maisons dans 15 États, avec une concentration particulière dans les régions du Mid-Atlantic, du Southeast et du Midwest. La région de Washington D.C. génère 21 % du chiffre d’affaires total.

Ce qui distingue NVR, c’est sa stratégie légère en actifs. Plutôt que d’accumuler des terrains, NVR achète des propriétés uniquement lorsqu’il est prêt à construire, offrant une plus grande flexibilité opérationnelle et une intensité de capital inférieure à celle de ses concurrents. Cette efficacité se traduit par des rendements exceptionnels : le rendement sur fonds propres sur une base glissante atteint 45 %, contre 18 % pour Lennar.

Les résultats trimestriels récents de NVR renforcent le cas d’investissement. Les nouvelles commandes ont augmenté de 27 %, tandis que les taux d’annulation ont diminué à 11 % contre 14 % l’année précédente. La société vend sous trois marques — Ryan Homes, NV Homes et Heartland Homes — chacune ciblant différents segments de marché. Le prix de vente moyen s’élève à environ 447 300 $. NVR ne verse pas de dividende, mais se négocie seulement à 7 % en dessous de ses sommets historiques atteints cet été.

D.R. Horton : Le leader du marché et la plus grande position

D.R. Horton (NYSE: DHI) a engagé l’engagement le plus important, d’environ $695 millions, représentant près de 6 millions d’actions achetées près de $121 par action. En tant que plus grand constructeur de maisons aux États-Unis, la taille et la position de marché de D.R. Horton en font un indicateur clé des conditions du secteur.

Les indicateurs de la société soulignent une demande robuste. Les nouvelles commandes ont accéléré de 37 % par rapport au trimestre de l’année précédente. Le prix de vente moyen de D.R. Horton, à 381 100 $, est le plus bas parmi les trois, ce qui suggère une forte demande pour les niveaux d’entrée. Cet avantage de prix positionne l’entreprise favorablement si le pouvoir d’achat des consommateurs devient de plus en plus contraint.

Comprendre la stratégie de Warren Buffett

La National Association of Realtors ne rapporte que 1,1 million de maisons existantes non vendues, ce qui équivaut à seulement 3,3 mois d’inventaire. Un marché sain maintient généralement six mois d’offre. Cette pénurie d’inventaire existant soutient fondamentalement la demande de nouvelles constructions — les propriétaires existants ne mettent tout simplement pas en vente.

Cette contrainte d’inventaire explique pourquoi les trois constructeurs voient leurs commandes et livraisons s’accélérer, tout en voyant leurs taux d’annulation diminuer. La thèse de Buffett semble simple : une offre limitée de logements stimule la construction neuve, et ces trois constructeurs financièrement solides sont positionnés pour capter des parts de marché, quelle que soit la volatilité économique plus large.

Les preuves suggèrent que Warren Buffett a interprété les conditions du marché avec une précision considérable. Il s’agit d’entreprises financièrement stables, avec une dynamique opérationnelle forte, capables de résister même à des ralentissements importants du marché. Son timing pourrait en effet s’avérer judicieux.