Vous souhaitez partager la propriété ? Voici pourquoi la copropriété pourrait être votre meilleure option

Lorsque plusieurs personnes décident d’acheter un bien immobilier ensemble, la structure juridique a plus d’importance qu’on ne le pense généralement. Il existe plusieurs façons d’établir une copropriété, et une configuration de plus en plus populaire est la nue-propriété en indivision. Contrairement à d’autres modèles de copropriété, cette structure offre flexibilité et protection pour les intérêts individuels de chaque propriétaire.

Comprendre le fonctionnement de la nue-propriété en indivision

Imaginez deux amis achetant un bien d’investissement, ou un couple où une personne contribue significativement plus de capital que l’autre. Ces scénarios illustrent pourquoi la nue-propriété en indivision existe comme une option juridique distincte.

Dans une indivision en nue-propriété, deux ou plusieurs personnes peuvent détenir un bien — qu’il soit résidentiel ou commercial — sans être obligatoirement mariés ou liés par un lien familial. Ce qui rend cette structure unique, c’est la flexibilité de la propriété. Les propriétaires n’ont pas besoin de parts égales. Une personne peut détenir 60 % tandis qu’une autre détient 40 %, ou ils peuvent répartir autrement selon leur accord. Les pourcentages et modalités spécifiques sont consignés dans l’acte de propriété ou un contrat personnalisé entre les parties.

Contrairement à d’autres structures de propriété qui sont fixes lors de l’achat, une indivision en nue-propriété peut être modifiée après sa création. Les propriétaires peuvent ajouter ou retirer des membres, ajuster les pourcentages de propriété, vendre leur part, ou emprunter contre leur part — ce qui n’est pas toujours possible avec toutes les formes de copropriété.

Pourquoi la nue-propriété en indivision résout de vrais problèmes

Considérons un couple marié achetant une maison ensemble. L’un des conjoints hérite de 200 000 € de sa famille et y contribue lors de l’achat, tandis que l’autre apporte 50 000 € d’économies. Avec une structure d’indivision en nue-propriété, ils peuvent établir légalement que le premier conjoint détient 80 % et le second 20 %. En cas de divorce ultérieur, cette documentation évite les litiges sur la répartition équitable.

Voici un autre scénario : un divorce survient, et un couple détenait auparavant un bien sous une autre forme de copropriété. Ils peuvent passer à une indivision en nue-propriété, permettant à chacun de désigner ses propres bénéficiaires et de garder un contrôle séparé sur sa part du bien.

Deux partenaires commerciaux non liés peuvent également utiliser cette structure pour s’assurer que, lors du décès de l’un d’eux, leurs héritiers héritent de leur part de propriété — plutôt que celle-ci ne soit automatiquement transférée au partenaire survivant.

Que se passe-t-il lorsque quelqu’un décède ?

C’est là que la nue-propriété en indivision diffère considérablement d’autres modèles de propriété. Lorsqu’un indivisaire décède, sa part ne passe pas automatiquement aux autres copropriétaires. Elle devient partie de sa succession personnelle et est transférée à ses bénéficiaires désignés dans son testament, ou à ses héritiers selon la loi de l’État.

La part du copropriétaire survivant reste la sienne, mais la part du défunt entre probablement en succession. Ce processus peut être long et coûteux, et le bien devient embourbé dans la procédure de succession. Les propriétaires envisageant une indivision en nue-propriété doivent en tenir compte, car la succession peut durer plusieurs mois, voire plusieurs années.

Comment la nue-propriété en indivision se compare-t-elle à d’autres structures de propriété ?

Il existe trois principales options pour détenir un bien en copropriété : la copropriété en pleine propriété, la copropriété par indivis, et la nue-propriété en indivision. Chacune possède ses caractéristiques distinctes.

La copropriété en pleine propriété limite généralement la propriété à deux personnes qui doivent détenir des parts égales. Lorsqu’un propriétaire décède, le survivant hérite automatiquement de l’intégralité du bien — sans passage par la succession. Cependant, il n’est pas possible de modifier cette configuration sans vendre le bien, répartir le produit, puis racheter selon de nouvelles modalités.

La copropriété par indivis est réservée aux situations où plusieurs personnes détiennent un bien en commun, avec des parts égales ou inégales, mais sans distinction claire entre la nue-propriété et l’usufruit. Elle peut être modifiée plus facilement que la pleine propriété, mais nécessite souvent un accord entre tous les copropriétaires pour toute modification.

La nue-propriété en indivision se distingue car elle permet un nombre illimité de propriétaires, des parts inégales, une flexibilité pour modifier l’arrangement, et la possibilité de désigner ses héritiers comme bénéficiaires. En revanche, la succession implique une procédure de probate.

Si vous privilégiez la flexibilité, des parts inégales, et le contrôle sur la transmission, la nue-propriété en indivision est souvent le bon choix. Si vous souhaitez éviter la succession et bénéficier d’un transfert automatique au survivant, la copropriété en pleine propriété ou la copropriété par indivis peuvent mieux convenir.

Faire le bon choix selon votre situation

Posséder un bien avec d’autres nécessite de clarifier vos priorités. Souhaitez-vous une représentation équitable de la contribution financière de chacun ? Voulez-vous que votre part aille à des héritiers spécifiques plutôt qu’au copropriétaire survivant ? L’arrangement pourrait-il évoluer dans le futur ?

Une indivision en nue-propriété répond efficacement à ces préoccupations. Elle reconnaît que les copropriétaires peuvent avoir des parts différentes dans le bien et des intentions différentes pour la transmission. Cette structure offre une protection juridique pour les intérêts de chaque propriétaire tout en restant suffisamment flexible pour s’adapter.

Étant donné la complexité de la propriété et des considérations successorales, il est conseillé de consulter un professionnel financier ou juridique avant de choisir une structure. Chaque situation étant unique, la meilleure option dépend de vos circonstances spécifiques et de vos objectifs à long terme.