D'après l'évolution des prix de l'immobilier depuis 20 ans, l'économie en 2026 : la nouvelle analyse macroéconomique de Cathie Wood

Dans le graphique des prix de l’immobilier des 20 dernières années, nous pouvons clairement voir les fluctuations du marché immobilier américain — la chute vertigineuse lors de la crise financière de 2008, la reprise lente qui a suivi, et les fluctuations violentes des trois dernières années. Cathie Wood, fondatrice d’ARK, dans ses dernières perspectives d’investissement pour 2026, utilise l’indicateur clé qu’est le prix de l’immobilier pour esquisser un tableau macroéconomique plus large : bien que l’économie américaine affiche une croissance apparente, sa structure interne subit des ajustements profonds, semblables à un ressort comprimé prêt à se libérer.

Ce discours de nouvelle année ne concerne pas seulement la volatilité des prix de l’immobilier, mais aussi une réflexion systémique sur le cycle économique, l’innovation technologique et l’allocation d’actifs. Selon Wood, la façade de l’économie américaine des trois dernières années contraste fortement avec sa réalité interne — le PIB croît, mais les dépenses en capital dans le logement, la fabrication et les secteurs non liés à l’IA sont sous double pression, illustrant la véritable image derrière la trajectoire de baisse brutale des prix de l’immobilier sur 20 ans.

Fondement des prix immobiliers au plus bas et pression structurelle sur l’économie

D’après les données de la tendance des prix immobiliers sur 20 ans, le marché résidentiel américain est passé de 590 000 ventes de maisons en moyenne annuelle en janvier 2021 à 350 000 en octobre 2023, soit une baisse de 40 %. Ce niveau n’a pas été atteint depuis plus de dix ans (depuis novembre 2010). Plus remarquable encore, le volume actuel de ventes est équivalent à celui du début des années 80, alors que la population américaine était inférieure d’environ 35 %.

Ce phénomène de “baisse simultanée des prix et des ventes” est une conséquence directe de la politique agressive de hausse des taux de la Réserve fédérale. Pour faire face à l’impact de la pandémie, la Fed a augmenté ses taux de 0,25 % à 5,5 % entre mars 2022 et juillet 2023, soit une hausse de 22 fois — une situation sans précédent dans l’histoire. La réaction en chaîne qui en découle est que non seulement le marché immobilier traverse un hiver, mais aussi que l’industrie manufacturière est en contraction continue, avec l’indice PMI en dessous de la ligne de croissance depuis près de trois ans.

La stratégie de tarification des constructeurs de nouvelles maisons confirme cette tendance. Au quatrième trimestre, pour réduire un stock de près de 50 000 maisons neuves (niveau observé pour la dernière fois avant la crise financière de 2007), Lennar a réduit ses prix de 10 %, KB Homes de 7 %, D.R. Horton de 3 %. Ces ajustements de prix ne disparaîtront pas immédiatement, mais se transmettront avec un effet retard à l’indice des prix à la consommation (CPI), exerçant une pression à la baisse sur l’inflation future.

Cependant, comme l’a observé Wood, cette pression structurelle accumule en réalité une énergie de rebond. La confiance des consommateurs dans les groupes à revenu faible et moyen est retombée à un niveau comparable à celui du début des années 80 — une période marquée par une inflation à deux chiffres et des taux d’intérêt qui ont causé de graves traumatismes économiques. Mais cela signifie aussi qu’une fois les conditions améliorées, cette partie de la population pourrait rebondir fortement en confiance.

Changement de politique et double moteur de la reprise économique

Le tournant de 2026 provient de la convergence de deux forces : la dérégulation et la stimulation fiscale. Le nouveau gouvernement a nommé David Sacks en tant que “Responsable des affaires de l’IA et des cryptomonnaies”, symbole d’un changement fondamental dans l’orientation politique. Par ailleurs, les politiques de réduction d’impôts sur les pourboires, les heures supplémentaires et la sécurité sociale devraient, ce trimestre, apporter d’importants remboursements d’impôts aux consommateurs américains, faisant passer la croissance du revenu disponible réel de l’approximativement 2 % annualisé au second semestre 2025 à environ 8,3 % ce trimestre.

Pour les entreprises, l’accélération de l’amortissement des investissements dans les installations de fabrication, l’équipement, les logiciels et la R&D locale libère une trésorerie sans précédent. Tout projet de construction d’installation de fabrication lancé avant la fin 2028 pourra bénéficier d’une dépréciation à 100 % dès la première année, au lieu d’un amortissement étalé sur 30 à 40 ans. Cette politique a été rendue permanente et rétroactive au 1er janvier 2025.

L’effet cumulé de ces mesures est évident : le taux effectif d’imposition des entreprises est réduit à près de 10 %, ce qui est presque le plus bas au monde. Parallèlement, la pression inflationniste se relâche sur plusieurs dimensions. Le pétrole brut West Texas Intermediate (WTI) a chuté de plus de 53 % depuis son pic de mars 2022 à 124 dollars le baril, tout en restant en baisse d’environ 22 % en glissement annuel ; le prix de vente des nouvelles maisons a reculé d’environ 15 % ; et, sur une période plus longue que celle de la tendance des prix sur 20 ans, la hausse des prix a diminué de 24 % en juin 2021 à 1,3 %.

Révolution de la productivité et nouvelle ère de déflation

Si l’on considère que la politique est le moteur externe, alors le progrès technologique en est la force interne. Dans un contexte macro de dérégulation et de faibles taux d’intérêt, l’intégration de l’IA, des robots, du stockage d’énergie, de la blockchain et des technologies multi-omiques pourrait accélérer la croissance de la productivité non agricole à 4-6 %. Cela contribuerait à réduire encore davantage l’inflation du coût unitaire de la main-d’œuvre, qui est déjà retombée à 1,2 %, en contraste marqué avec l’époque de l’inflation par les coûts des années 70.

Il est important de noter que le coût d’entraînement de l’IA diminue d’environ 75 % par an, tandis que le coût d’inférence (c’est-à-dire le coût de faire fonctionner un modèle d’IA) peut chuter jusqu’à 99 % par an. Cette baisse sans précédent des coûts technologiques entraînera une explosion du nombre de produits et services liés à l’IA.

Dans ce contexte, Wood prévoit que le taux de croissance nominale du PIB américain pourrait se maintenir entre 6 % et 8 % dans les prochaines années, avec une composition comprenant : 5-7 % de croissance de la productivité, environ 1 % de croissance de la population active, et -2 à +1 % d’inflation. Cette dynamique est très similaire à celle des 50 années précédant 1929 (l’époque de la grande révolution technologique déclenchée par le moteur à combustion, l’électricité et le téléphone) — une période également marquée par des pressions déflationnistes, avec une courbe de rendement en moyenne inversée d’environ 100 points de base.

Nouvelle logique d’allocation d’actifs : Bitcoin, or et dollar

Au niveau de l’allocation d’actifs, l’analyse de Wood offre trois insights clés.

Premièrement, la comparaison entre Bitcoin et l’or. En 2025, le prix de l’or a augmenté de 65 %, passant de 1 600 à 4 300 dollars (soit une hausse cumulée de 166 % depuis la fin du marché baissier de 2022), tandis que le prix du Bitcoin a chuté de 6 %. Mais du point de vue de l’offre, la croissance annuelle de l’offre mondiale d’or est d’environ 1,8 %, contre 1,3 % pour Bitcoin. La différence clé réside dans le mécanisme de croissance de l’offre : les mineurs d’or peuvent augmenter leur production en réponse aux signaux de prix, alors que l’offre de Bitcoin est strictement limitée par des règles mathématiques, avec un taux de croissance annuel d’environ 0,82 % pour les deux prochaines années, puis encore plus lent à environ 0,41 %.

Sur une échelle plus longue, en utilisant la valeur de marché de l’or par rapport à la masse monétaire M2, le niveau actuel dépasse le sommet historique de 1980 (alors que l’inflation et les taux d’intérêt étaient tous deux à deux chiffres), étant seulement inférieur à la période du début des années 1930, lors de la Grande Dépression. En d’autres termes, d’un point de vue historique, le prix de l’or est à des niveaux extrêmes. Et dans cette phase de baisse de ce ratio, il est souvent associé à de bonnes performances boursières — entre 1934 et 1969, le Dow Jones a augmenté de 670 % (6 % annualisé), et les petites capitalisations ont rapporté en moyenne 12 % par an ; entre 1980 et 2001, le S&P 500 a progressé en moyenne de 14 % par an, et les petites capitalisations de 13 %.

Il est également important de noter que depuis 2020, le rendement du Bitcoin a été très peu corrélé, voire négativement, avec l’or et d’autres classes d’actifs majeures, voire inférieur à la corrélation entre le S&P 500 et les obligations. Dans les années à venir, le Bitcoin pourrait devenir un outil de diversification essentiel pour améliorer le “rendement risque unitaire” dans l’allocation d’actifs.

Deuxièmement, la tendance du dollar. Ces dernières années, le discours sur la fin de l’“exceptionnalisme américain” a été très présent, avec notamment la plus forte baisse du dollar au premier semestre 2025 depuis 1973, et une baisse de 9 % de l’indice du dollar (DXY) en 2025. Mais si la politique fiscale, monétaire, la dérégulation et les avancées technologiques menées par les États-Unis s’avèrent correctes, alors le rendement du capital investi aux États-Unis sera supérieur à celui des autres régions du monde, ce qui renforcera le dollar. Cette logique est similaire à celle du début des années 80, lorsque le dollar a presque doublé.

La chaîne de rendement de l’investissement dans l’ère de l’IA

La vague de l’IA pousse les investissements dans les centres de données et autres secteurs à des niveaux inégalés depuis la fin des années 90. En 2025, les investissements dans les systèmes de centres de données augmenteront de 47 %, atteignant près de 5 000 milliards de dollars ; en 2026, cette croissance devrait continuer de 20 %, pour atteindre environ 6 000 milliards — bien au-delà de la tendance annuelle de 150 à 200 milliards de dollars observée avant la sortie de ChatGPT.

Mais d’où proviennent réellement ces retours sur investissement massifs ? Outre les grands acteurs du semi-conducteur et du cloud computing en bourse, les entreprises d’IA natives non cotées deviennent des bénéficiaires clés de cette croissance et de ces retours. Selon ARK, la vitesse d’adoption de l’IA par les consommateurs est deux fois plus rapide que celle de l’adoption d’Internet dans les années 90. D’ici la fin 2025, OpenAI et Anthropic auront des revenus annualisés respectifs de 20 milliards et 9 milliards de dollars, ayant respectivement augmenté de 12,5 et 90 fois en un an, passant de 1,6 milliard et 100 millions à 12,5 milliards et 90 milliards. Des rumeurs circulent selon lesquelles ces deux entreprises envisageraient une IPO dans un délai d’un à deux ans.

Au niveau des applications d’entreprise, de nombreux projets IA en sont encore à leurs débuts, freinés par la bureaucratie et l’inertie organisationnelle. Mais d’ici 2026, les entreprises seront confrontées à un choix : former leurs propres modèles avec leurs données et itérer rapidement, ou être laissées derrière par des concurrents plus agressifs. Les entreprises capables de transformer la recherche de pointe en produits réellement utiles pour les individus, les entreprises et les développeurs seront en tête dans ce domaine.

Leçons historiques dans un environnement de valorisations élevées

De nombreux investisseurs s’inquiètent des valorisations actuelles du marché boursier, qui restent dans des niveaux historiquement élevés. Mais la hypothèse de Wood est que le ratio cours/bénéfice (P/E) reviendra à la moyenne des 35 dernières années — environ 20 fois.

Plusieurs des plus belles phases haussières de l’histoire se sont produites lors de la contraction de ces multiples. Par exemple, entre mi-octobre 1993 et mi-novembre 1997, le S&P 500 a généré un rendement annualisé de 21 % alors que le P/E passait de 36 à 10 ; entre juillet 2002 et octobre 2007, le même indice a progressé de 14 % annualisé alors que le P/E passait de 21 à 17.

Compte tenu de l’accélération de la croissance du PIB réel sous l’effet de la productivité et de la baisse attendue de l’inflation, cette dynamique est susceptible de se reproduire — voire de s’amplifier — dans le cycle actuel. Comme on peut le voir dans la tendance des prix de l’immobilier sur 20 ans, les creux du marché sont souvent le point de départ d’un nouveau cycle. Dans un contexte de pression structurelle, de soutien politique sans précédent et d’innovation technologique accélérée, la vision optimiste de Wood repose sur des bases solides.