Le propriétaire d'une maison d'occasion souhaite expulser le locataire, le tribunal ne soutient pas

Cet article est republié de : Xinjiang Legal Daily

□ Shiliu Yun / Journaliste de Xinjiang Legal Daily, Gu Xueli, Correspondant Yi Xin

Acheter une maison est une bonne nouvelle, mais le citoyen d’Urumqi, Wang Song, est un peu inquiet : il vient d’acheter une maison d’occasion, et alors qu’il était tout heureux, il apprend qu’il doit également respecter le contrat de location signé entre le propriétaire initial, Li Si, et le locataire, Zhang Shan. Récemment, le tribunal populaire du district de Shaya, à Urumqi, a rendu une décision dans une affaire de litige sur un contrat de location, illustrant concrètement le principe selon lequel « la vente ne met pas fin à la location ».

En mars 2019, Li Si a loué une maison à Zhang Shan, avec un bail jusqu’au 31 mai 2027. Les deux parties ont convenu dans le contrat que si, à l’avenir, la politique permettait de transformer cette maison en commerce, elles négocieraient séparément le loyer, et que Zhang Shan aurait le droit de sous-louer la maison.

En juillet 2024, Li Si prévoit de vendre la maison, et Zhang Shan renonce explicitement à son droit de préemption. Par la suite, Li Si vend la maison à Wang Song et effectue le transfert de propriété. Pendant la transaction, Wang Song, bien qu’il sache que la maison est louée à Zhang Shan, ne l’a pas visitée sur place. Quelques jours plus tard, Wang Song informe soudainement Zhang Shan qu’il souhaite résilier le contrat de location, arguant qu’en visitant la maison, il a découvert que Zhang Shan avait modifié l’usage de la maison à des fins commerciales, en violation du contrat de location initial. Zhang Shan s’y oppose. Le 23 octobre 2025, Wang Song porte plainte contre Zhang Shan devant le tribunal du district de Shaya.

Le tribunal a constaté que Zhang Shan avait toujours payé son loyer à temps, sans jamais de retard. Plus important encore, après examen attentif du contrat de location, le juge a noté que celui-ci ne mentionnait pas la « modification unilatérale de l’usage de la maison » comme motif de résiliation, et que le propriétaire initial, Li Si, n’avait pas interdit de changer l’usage de la maison lors de la signature du contrat.

« En tant que nouvel acheteur, avez-vous examiné ce contrat de location lors de l’achat ? Avez-vous vérifié sur place l’état d’utilisation de la maison ? » face à la question du juge, Wang Song n’a pas pu fournir de preuve prouvant la date précise à laquelle Zhang Shan aurait modifié l’usage de la maison, ni démontrer que cette modification aurait été faite après qu’il ait obtenu la propriété, contre sa volonté.

Finalement, le tribunal a rejeté la demande de Wang Song. Cela signifie que Wang Song doit continuer à respecter le contrat de location initial jusqu’à son terme.

(Tous les noms dans le texte sont des pseudonymes)

Avis du juge : acheter une « maison louée » équivaut à reprendre le contrat initial

« Cette affaire illustre le principe selon lequel ‘la vente ne met pas fin à la location’ », a déclaré le juge chargé de l’affaire. Selon l’article 725 du Code civil de la République populaire de Chine, si, pendant la période de possession du locataire conformément au contrat, la propriété change de mains, cela n’affecte pas la validité du contrat de location.

Cela signifie qu’en achetant la maison à Li Si, Wang Song a automatiquement remplacé Li Si en tant que « bailleur », et les droits et obligations du contrat de location lui sont applicables. La question de savoir si Zhang Shan a violé le contrat dépend des clauses spécifiques du contrat de location. Lors de la signature, Li Si et Zhang Shan n’avaient pas limité la possibilité de changer l’usage de la maison, et Wang Song ne peut pas prouver que Zhang Shan aurait commis une violation fondamentale du contrat, ce qui lui permettrait de le résilier arbitrairement.

Dans quelles situations peut-on résilier un contrat ? Selon l’article 563 du Code civil, les parties peuvent résilier le contrat dans les cas suivants : (1) en cas de force majeure empêchant la réalisation de l’objectif du contrat ; (2) avant l’expiration du délai d’exécution, si une partie manifeste clairement ou par ses actes son intention de ne pas exécuter l’obligation principale ; (3) si une partie retarde l’exécution de l’obligation principale et ne l’a pas exécutée dans un délai raisonnable après une mise en demeure ; (4) si une partie retarde ou viole d’une autre manière ses obligations, rendant impossible la réalisation de l’objectif du contrat ; (5) dans d’autres cas prévus par la loi.

Conseils du juge : trois étapes à ne pas négliger avant d’acheter une maison

Première étape : examiner attentivement le contrat

Avant de signer, demandez au propriétaire initial de fournir l’original du contrat de location, et lisez attentivement les clauses clés : durée, loyer, usage, conditions de résiliation. Si des clauses semblent injustes, négociez leur modification avant l’achat.

Deuxième étape : vérification sur place

Il est essentiel de visiter la maison soi-même pour voir qui y habite et comment. Cela permet de confirmer l’existence réelle de la relation de location et de vérifier l’état d’utilisation de la maison, évitant ainsi les « fausses locations » ou des litiges ultérieurs.

Troisième étape : vérification complète

Vérifiez auprès du service d’enregistrement immobilier si la location a été enregistrée, et évaluez l’impact de la relation locative existante sur la valeur de la maison et son usage futur, avant de prendre la décision d’achat.