Entrée des entreprises d'État, les adjudications foncières de Pékin rapportent 2,607 milliards de yuans en une semaine

Le marché foncier de Beijing a clôturé le premier trimestre avec un total de 2,607 milliards de yuans de fonds levés.

Le 20 mars, plusieurs terrains situés dans la quatrième phase du parc technologique Zhongguancun à Changping ont été mis en vente. Mingjia Real Estate a acquis ces terrains à un prix de réserve de 1,688 milliard de yuans, avec un prix au mètre carré de plancher d’environ 25 800 yuans.

Avant cela, les 17 et 18 mars, le terrain du quartier 5 de la nouvelle ville de Shunyi, dans le district de Renhe, identifié par le code 05-02-21-1, a été acquis par Beijing Renhe Risheng Real Estate Co., Ltd. à un prix de réserve de 3,48 milliards de yuans, avec un prix au mètre carré de plancher d’environ 15 400 yuans. Par ailleurs, un autre terrain dans le district de Shunyi, situé à la station HEDONG de la ligne M15, projet de développement primaire sous le code SY00-3101-0037, a été acheté par Beijing Zhuzong Jing Shun Real Estate à un prix de réserve de 5,71 milliards de yuans, avec un prix au mètre carré de plancher d’environ 14 000 yuans.

Selon Zhang Kai, responsable de la recherche sur le marché foncier à l’Institut de recherche de Zhongzhi, la mise en vente successive de ces trois terrains à leur prix de réserve, tous soutenus par des capitaux publics, reflète la réalité de l’état actuel du marché et de la concurrence régionale. La terre de qualité à faible densité continue de dépendre du soutien des entreprises publiques, sous la double contrainte de fonds et de confiance. De plus, après leur mise sur le marché, la façon dont ces terrains se démarqueront dans une compétition féroce est devenue un enjeu clé pour la capacité de gestion ultérieure.

Le terrain de Changping entouré par la concurrence

Les terrains de la quatrième phase du parc technologique Zhongguancun à Changping ont été vendus sous la garantie d’entreprises publiques locales.

Il s’agit d’un lot comprenant trois terrains résidentiels (0013, 0015, 0039) et un terrain pour école maternelle (0016).

Les terrains 0013, 0015 et 0039 sont classés en zone résidentielle de deuxième catégorie. Leur superficie respective est d’environ 0,99 hectare, 1,98 hectare et 3,51 hectares. La superficie construite au sol est d’environ 1 hectare, 2 hectares et 3,54 hectares. Le coefficient d’occupation des sols (COS) est de 1,01, la hauteur limite est de 18 mètres (avec des zones pouvant atteindre 24 mètres), et le taux de verdure est de 30 %. Le terrain 0039, le plus grand et le plus carré, est considéré comme le plus favorable, tandis que les deux autres terrains ont une forme irrégulière, ce qui pourrait compliquer la disposition des bâtiments futurs. Selon les documents pertinents, il est encouragé que les terrains 0013 et 0015 soient reliés par des espaces souterrains.

Le terrain 0016, destiné à une école maternelle, couvre environ 0,48 hectare, avec un COS de 0,8. La superficie construite prévue est d’environ 3 840 m², la hauteur limite est de 16 mètres, et le taux de verdure est de 30 %. Il est prévu d’y construire une école maternelle de 12 classes.

En termes de localisation, ce terrain se trouve dans le secteur de Nanshao, à l’extérieur de la sixième ceinture nord de Beijing, à environ 2,5 km de la station Nanshao de la ligne de métro Changping. La zone environnante dispose de ressources commerciales et éducatives, notamment le centre commercial World City Changping Wuzhong et la célèbre école secondaire. À l’ouest du terrain, se trouve la zone humide de Baifuchuan, riche en ressources écologiques, illustrant un secteur de qualité avec une forte composante écologique et une accessibilité par transport en commun.

Selon les experts du secteur, avec un COS de seulement 1,01 et une hauteur limite de 18 mètres, ce terrain a été doté d’un profil « villa » pur. Les produits futurs devraient principalement se concentrer sur des formes d’habitat à faible densité telles que des maisons en rangée ou des maisons en couronne.

Globalement, bien que la qualité du terrain soit bonne, il est entouré par une forte concurrence.

Juste à côté, se trouve le quartier résidentiel mature de Longtan No.1, développé par Sunac, principalement composé de villas en rangée et d’appartements avec vue sur la montagne. La clientèle y est déjà bien établie, et le prix de l’immobilier secondaire tourne autour de 42 000 yuans/m².

À environ deux kilomètres au nord, trois grands projets sont en vente. Le prix au mètre carré pour le projet Jianfa Guantangfu, lancé en 2023, est également de 26 000 yuans/m². Plus de 1 800 unités ont été vendues, avec près de 1 400 transactions, principalement destinées aux acheteurs en première résidence ou en amélioration. La même année, le projet Wutong Shanyu, avec 1 200 unités, a également été lancé, et plus de la moitié des unités ont déjà été réservées en ligne. Plus récemment, le projet Longfor Enxiang Lingyun Song, lancé en novembre dernier, a été vendu en moins de six mois, mais moins de 50 unités ont été réservées en ligne.

De plus, dans le secteur de Shahe, à une station de métro, il reste des stocks de nouveaux projets tels que Wutong Xingchen, Zhuzong Qingyuefu et Beijing Construction Jiatingli. Selon des estimations incomplètes, six nouveaux projets en vente totalisent près de 4 000 unités.

Zhang Kai indique que cette vente foncière n’a enregistré qu’une seule offre, qui a été acceptée au prix de réserve, reflétant une attitude prudente du marché envers les projets à faible densité et à long cycle dans des zones non centrales. Bien que le prix au mètre carré de plancher soit avantageux, la forte concurrence dans le secteur signifie que, une fois sur le marché, ces projets devront faire face à la pression des produits existants comme Guantangfu de Jianfa, aux défis de la qualité de produit de Lingyun Song de Longfor, ainsi qu’à la compétition sur les prix avec Wutong Shanyu. La stratégie future consiste à se différencier par des offres à faible coût total et des formes d’habitat en rangée.

Les experts estiment que, si le prix du terrain est maîtrisé, le faible coefficient d’occupation des sols limite la construction à des villas ou des appartements haut de gamme à forte valeur ajoutée. Sur un marché dominé par la demande de première résidence ou de rénovation, il est crucial de vendre à des prix de luxe tout en assurant une bonne rotation des unités, ce qui constitue un défi majeur pour le développement et la commercialisation de cette entreprise publique locale.

Deux terrains à Shunyi rapportent 9,19 milliards de yuans

Les deux terrains à faible densité de Shunyi ont également été acquis par des entreprises publiques.

L’un d’eux, dans le district de Shunyi New Town, a été acheté pour 3,48 milliards de yuans par Renhe Risheng, détenu à 100 % par Beijing Shunyi Chengguan Garment Factory. Cette entreprise, affiliée à la zone de Renhe, est une entreprise publique locale de base, responsable du développement foncier, de la construction de logements de relogement et de la gestion d’actifs dans la région.

Ce terrain, situé dans le quartier 5 de Shunyi New Town, couvre une superficie de 1,57 hectare, avec une surface planifiée d’environ 22 600 m². Avec un COS de 1,44 et une hauteur limite de 60 mètres, il est prévu d’y développer une résidence à faible densité, adaptée à l’amélioration du cadre de vie. Cela s’inscrit dans la tendance de transformation de la zone de Renhe, passant d’un marché axé sur la première résidence à une offre de qualité supérieure.

Ce terrain se trouve au cœur de l’ancien centre-ville de Shunyi, dans une zone où l’écologie et les services publics sont déjà bien développés. Il est entouré par le parc Renhe et le parc Shunyi, offrant un double poumon vert, ainsi que par l’hôpital pour enfants de Beijing, le centre médical Shunyi Fuyuer, et le centre commercial Shangpin City Outlets, créant un cercle de vie agréable à une distance raisonnable.

Le terrain de la station Hedong de la ligne M15 de Shunyi a été acquis par Zhuzong, une filiale de China Urban Construction. La société a publié une affiche avec les logos de China Urban Construction et de Zhuzong, ce qui est interprété comme un signe de développement conjoint entre la société mère et sa filiale.

Ce terrain présente une forte optimisation marginale. Son COS n’est que de 1,3, ce qui lui confère un avantage en termes de faible densité par rapport aux autres terrains et projets concurrents dans la région, facilitant la planification de maisons en rangée à haute efficacité. De plus, le prix de vente de 14 000 yuans/m² offre une marge de sécurité en termes de coûts. Situé à environ 400 mètres en ligne droite de la station Fongbo de la ligne 15 du métro, il bénéficie également d’un accès privilégié à la rivière Chaobai, offrant un double avantage : un déplacement efficace et une valeur écologique accrue.

Bien que les infrastructures environnantes soient encore en phase de planification et que le quartier ne soit pas encore totalement mature, cet avantage en termes de coûts laisse aux promoteurs plus de marge pour peaufiner la qualité du projet. À l’avenir, le prix pourra s’adresser aussi bien aux primo-accédants qu’aux acheteurs en amélioration, avec une certaine flexibilité stratégique.

Zhang Kai souligne que, parmi tous les secteurs de Shunyi, le secteur de Renhe possède une position particulièrement distinctive. Le secteur du nouveau centre d’exposition / Tianzhu se concentre sur le haut de gamme et attire souvent des promoteurs spécialisés dans des produits de luxe comme Mawan. Le secteur de Mapo, proche de Renhe, appartient à la zone « tiède », mais met davantage l’accent sur les services administratifs et une atmosphère résidentielle mature. Enfin, Renhe, avec une barrière d’entrée plus faible et des paysages écologiques remarquables, privilégie une stratégie de rapport qualité-prix. Ces différents secteurs forment une configuration complémentaire, tandis que le vieux centre de Shunyi, notamment autour du centre commercial Dongfeng, conserve une position de marché irremplaçable en raison de la rareté des terrains.

Selon le plan d’approvisionnement en terrains de construction pour 2026 publié par la Commission de planification urbaine de Beijing, la superficie allouée aux terrains résidentiels commerciaux est comprise entre 200 et 240 hectares, en baisse par rapport aux 240-300 hectares de 2025, marquant ainsi une quatrième année consécutive de réduction de l’offre.

Zhang Kai conclut que la tendance de différenciation du marché s’accentue, avec une évolution marquée en forme de « K » : la compétition pour les terrains clés reste intense, tandis que dans les zones périphériques non centrales, la baisse des prix et des coefficients d’occupation des sols ramène l’attention sur la « stabilité des prix » et la « sécurité de la rotation ».