## **Biden Mengakali Fed: Bagaimana Trump Berusaha M Einfluss terhadap Suku Bunga Hipotek melalui Pembelian MBS**

Administrasi AS memilih jalan yang tidak konvensional untuk mengatasi krisis keterjangkauan perumahan. Alih-alih menunggu keputusan Federal Reserve, Presiden Trump memerintahkan Badan Pembiayaan Perumahan Federal (FHFA) untuk membeli surat berharga yang didukung oleh pinjaman hipotek (MBS) senilai 200 miliar dolar. Direktur FHFA William Pulte mengonfirmasi bahwa tahap pertama operasi dimulai dengan pembelian sebesar 3 miliar dolar.

Langkah ini dipandang sebagai intervensi langka dari pemerintah administratif ke pasar keuangan, yang secara tradisional dikendalikan oleh bank sentral.

## **Apa Penyebab Trump Bertindak Sendiri?**

Menteri Keuangan AS Baisen menjelaskan logika strategi ini dalam wawancara 9 Januari. Menurutnya, di neraca Fed setiap bulan tersisa sekitar 15 miliar dolar MBS dalam bentuk “pengurangan neraca” — obligasi yang tidak di-reinvestasi. Pengurangan portofolio (yang mencapai 6,3 triliun dolar) menciptakan tekanan balik ke pasar dan menghambat penurunan suku bunga hipotek.

Keputusan administrasi — menggunakan kapasitas pembelian Fannie Mae dan Freddie Mac untuk mengimbangi permintaan yang tidak dipenuhi Fed. Seperti yang dikomentari Baisen: strategi target ini diarahkan untuk menyeimbangkan pengeluaran aset oleh bank sentral.

## **Respon pasar sangat keras: seberapa banyak suku bunga bisa turun?**

Pengumuman kebijakan ini memicu reaksi pasar yang tajam. Harga MBS melonjak dengan cepat, dan spread risiko (spread) antara MBS dan obligasi pemerintah AS menyempit sekitar 0,18 poin persentase dibandingkan hari sebelumnya.

Meskipun volume 200 miliar dolar tampak moderat dibandingkan program pelonggaran kuantitatif bernilai triliunan dolar, tetap memberikan pengaruh yang signifikan. Menurut perkiraan analis Bloomberg, langkah ini dapat menurunkan suku bunga hipotek sebesar 0,25 poin persentase.

Sebagai pengingat: hari ini, rata-rata suku bunga hipotek tetap 30 tahun sekitar 6,2% — jauh di atas level pra-krisis 3%, tetapi lebih rendah dari puncaknya 8% tahun lalu. Direktur Asosiasi Kredit Perumahan Publik Amerika Rob Zimmer menyatakan bahwa kebijakan ini paling membantu pembeli muda yang selama ini menderita karena spread yang terlalu besar antara biaya pembiayaan hipotek dan hasil obligasi pemerintah.

## **Kebijakan moneter di ambang batas: ancaman terhadap independensi Fed**

Namun tidak semua analis menyambut baik langkah ini. Secara tradisional, Fed mengatur suku bunga di segmen ekonomi yang lebih luas — sistem bank sentral independen dibentuk untuk melindungi dari pengaruh politik.

Strateg Baird & Co. Kiril Krylov memperingatkan klien bahwa perintah ini mengaburkan batas antara kelayakan pasar dan manipulasi politik. Menurutnya, pembelian aset administratif terbuka untuk mempengaruhi suku bunga hipotek secara langsung mengembalikan risiko politik ke pasar, yang selama lebih dari satu dekade dihindari oleh para pelaku.

Jeffrey Gordon dari Columbia Law School menambahkan bahwa meskipun operasi semacam ini bisa dibenarkan sebagai solusi krisis perumahan, pasar hipotek sangat terkait dengan kebijakan moneter secara umum. Pada dasarnya, ini adalah campur tangan tersembunyi dalam kebijakan moneter yang menciptakan preseden baru dan merusak independensi Fed.

Agenda utama — upaya sebelumnya dari Gedung Putih untuk secara langsung mempengaruhi keputusan bank sentral terkait suku bunga. Jika Fed tidak segera menyelaraskan arah dengan tujuan administrasi, Trump siap bertindak sendiri.

## **Masa depan Fannie Mae dan Freddie Mac dipertanyakan**

Kebijakan saat ini memperumit prospek privatisasi perusahaan-perusahaan ini. Tim Trump sebelumnya membahas pengembalian mereka ke sektor swasta setelah pengendalian nasional sejak 2008.

Baisen meyakinkan bahwa pembelian MBS tidak akan merugikan kondisi keuangan kedua perusahaan, yang memiliki cukup kas. Manajer portofolio DoubleLine Capital Vitaliy Liberman justru menyatakan bahwa pasar mengubah ekspektasi. Jika perusahaan sepenuhnya beralih ke kepemilikan swasta, pemerintah akan kehilangan alat pengaruhnya terhadap pasar hipotek.

Para strateg JPMorgan mendukung posisi ini: penggunaan perusahaan yang didukung pemerintah (GSE) sebagai alat politik bertentangan dengan ekspektasi tradisional investor swasta, menciptakan konflik mendalam antara target suku bunga saat ini dan profitabilitas masa depan lembaga-lembaga ini.