Kontradiksi Pasar 2024: Bisakah Pembangun Perumahan Warren Buffett Berkembang di Lingkungan Ini?

Laporan 13F terbaru mengungkapkan bahwa investor miliarder Warren Buffett telah melakukan langkah besar ke sektor pembangun rumah, mengakuisisi saham signifikan di tiga perusahaan konstruksi utama. Keputusan ini muncul di tengah sinyal pasar yang campur aduk yang menggambarkan gambaran kompleks dari lanskap perumahan.

Teka-Teki Pasar Perumahan

Pasar perumahan menghadirkan paradoks yang aneh. Di satu sisi, indikator fundamental menunjukkan kelemahan: penjualan rumah yang ada merosot ke tingkat terendah tahun ini pada bulan Agustus menurut data Asosiasi Realtor Nasional. Suku bunga hipotek telah naik ke 7,31%, menandai titik tertinggi sejak tahun 2000.

Namun, penilaian rumah tetap tidak mau menurun. Nilai properti median AS diperkirakan sebesar $495.100—jauh lebih tinggi dibandingkan baseline tahun 2000 sebesar $212.100, meskipun turun dari puncaknya tahun lalu sebesar $552.600. Kombinasi suku bunga yang tinggi dan harga yang tetap tinggi ini menciptakan dinamika yang tidak biasa yang secara tradisional menekan pembangun rumah, yang biasanya berkinerja lebih baik dalam lingkungan suku bunga yang menurun.

Di tengah latar belakang ini, investasi besar Warren Buffett menimbulkan pertanyaan menarik tentang timing pasar dan ketahanan sektor.

Tiga Pembangun dalam Portofolio Buffett

Lennar: Jangkauan Geografis yang Diversifikasi

Buffett mengalokasikan $18 juta dolar untuk Lennar (NYSE: LEN), memperoleh 150.000 saham. Sebagai pembangun rumah terbesar kedua berdasarkan volume unit, Lennar beroperasi di 19 negara bagian dengan portofolio yang beragam yang mencakup rumah pembeli pertama kali, properti move-up, komunitas dewasa aktif, dan segmen mewah.

Florida mendominasi operasi Lennar, mewakili 29% dari sekitar 50.000 pengiriman tahunan. Harga rumah rata-rata perusahaan adalah $448.000—di bawah rata-rata nasional dan turun dari hampir $500.000 tahun sebelumnya.

Yang penting, metrik operasional Lennar menunjukkan kekuatan dasar. Pengiriman tahun ini meningkat 6% menjadi 49.292 unit, sementara pesanan baru naik 8% menjadi lebih dari 51.700. Sahamnya telah turun 14% dari puncak Juli sebesar $133 per saham, dan perusahaan menawarkan hasil dividen yang modest sebesar 1,1%.

NVR: Model Efisiensi

NVR (NYSE: NVR) menerima investasi sebesar $67 juta dari tim Buffett. Dengan kapitalisasi pasar di bawah $20 miliar, NVR tetap menjadi yang terkecil dari ketiga akuisisi tersebut. Perusahaan membangun rumah di 15 negara bagian, dengan konsentrasi khusus di wilayah Mid-Atlantic, Southeast, dan Midwest. Wilayah Washington D.C. menghasilkan 21% dari total pendapatan.

Apa yang membedakan NVR adalah strateginya yang berbasis aset ringan. Alih-alih menimbun tanah, NVR membeli properti hanya saat siap untuk dibangun, memberikan fleksibilitas operasional yang lebih besar dan intensitas modal yang lebih rendah dibandingkan pesaing. Efisiensi ini menghasilkan pengembalian yang luar biasa: pengembalian atas ekuitas trailing mencapai 45% dibandingkan Lennar yang sebesar 18%.

Hasil kuartalan terbaru NVR memperkuat argumen investasi. Pesanan baru melonjak 27% sementara tingkat pembatalan berkurang menjadi 11% dari 14% tahun ke tahun. Perusahaan menjual di bawah tiga merek—Ryan Homes, NV Homes, dan Heartland Homes—masing-masing menargetkan segmen pasar yang berbeda. Harga jual rata-rata sekitar $447.300. NVR tidak membayar dividen tetapi diperdagangkan hanya 7% di bawah puncak tertinggi yang dicapai musim panas ini.

D.R. Horton: Pemimpin Pasar dan Posisi Terbesar

D.R. Horton (NYSE: DHI) memegang komitmen terbesar sekitar $695 juta, mewakili hampir 6 juta saham yang dibeli dekat $121 per saham. Sebagai pembangun rumah terbesar di Amerika Serikat, skala dan posisi pasar D.R. Horton menjadikannya indikator utama kondisi industri.

Metrik perusahaan menunjukkan permintaan yang kuat. Pesanan baru meningkat 37% dari kuartal tahun lalu. Harga jual rata-rata D.R. Horton sebesar $381.100 merupakan yang terendah di antara ketiga, menunjukkan permintaan tingkat pemula yang kuat. Keunggulan harga ini menempatkan perusahaan dalam posisi yang baik jika daya beli konsumen semakin terbatas.

Memahami Alasan Strategis Buffett

Asosiasi Realtor Nasional melaporkan hanya 1,1 juta rumah yang tidak terjual, yang berarti hanya 3,3 bulan persediaan. Pasar yang sehat biasanya mempertahankan enam bulan pasokan. Kekurangan inventaris rumah yang ada ini secara fundamental mendukung permintaan konstruksi rumah baru—pemilik rumah yang ada tidak sekadar mendaftarkan properti mereka.

Keterbatasan inventaris ini menjelaskan mengapa ketiga pembangun menunjukkan pesanan dan pengiriman yang meningkat disertai penurunan tingkat pembatalan. Teori Buffett tampaknya sederhana: pasokan perumahan yang terbatas mendorong pembangunan baru, dan ketiga pembangun yang secara finansial kuat ini berada dalam posisi untuk merebut pangsa pasar terlepas dari volatilitas ekonomi yang lebih luas.

Bukti menunjukkan Warren Buffett menafsirkan kondisi pasar dengan ketepatan yang cukup besar. Ini adalah bisnis yang secara finansial aman dengan momentum operasional yang kuat, mampu bertahan bahkan dalam penurunan pasar yang signifikan. Waktunya mungkin memang terbukti tepat.