Dari tren harga properti tahun 2020, ekonomi tahun 2026: Penilaian baru Cathie Wood tentang investasi makro

Dalam grafik tren harga rumah selama 20 tahun terakhir, kita dapat dengan jelas melihat fluktuasi pasar perumahan AS—penurunan tajam selama krisis keuangan 2008, pemulihan yang lambat, dan volatilitas ekstrem dalam tiga tahun terakhir. Pendiri ARK, Cathie Wood, dalam pandangan investasi terbaru tahun 2026, menggunakan harga rumah sebagai indikator kunci untuk menggambarkan gambaran ekonomi yang lebih makro: meskipun ekonomi AS tampak tumbuh secara permukaan, struktur internalnya sedang mengalami penyesuaian mendalam, seperti pegas yang ditekan keras, siap meledak.

Pidato Tahun Baru ini tidak hanya membahas fluktuasi harga rumah, tetapi juga pemikiran sistematis tentang siklus ekonomi, inovasi teknologi, dan alokasi aset. Menurut Wood, selama tiga tahun terakhir, kontras besar antara penampilan dan kenyataan ekonomi AS—GDP tumbuh, tetapi pengeluaran modal di bidang perumahan, manufaktur, dan non-AI mengalami kesulitan di bawah tekanan ganda, mencerminkan gambaran nyata di balik jalur penurunan tajam harga rumah selama 20 tahun.

Harga Rumah Menemukan Titik Terendah dan Tekanan Struktural Ekonomi

Dari data tren harga rumah selama 20 tahun, pasar perumahan AS dari penjualan rumah tahunan sebesar 5,9 juta unit pada Januari 2021 turun ke 3,5 juta unit pada Oktober 2023, dengan penurunan sebesar 40%. Level ini sudah lebih dari sepuluh tahun sejak terakhir kali muncul (November 2010), dan yang lebih mencolok adalah volume penjualan saat ini setara dengan awal 1980-an, padahal populasi AS saat itu sekitar 35% lebih rendah dari sekarang.

Situasi “harga rumah dan volume penjualan keduanya turun” ini adalah akibat langsung dari kebijakan kenaikan suku bunga agresif Federal Reserve. Untuk mengatasi dampak pandemi, Fed menaikkan suku bunga dari 0,25% menjadi 5,5% dalam 16 bulan dari Maret 2022 hingga Juli 2023—peningkatan sebesar 22 kali lipat—yang belum pernah terjadi sebelumnya dalam sejarah. Reaksi berantai dari kebijakan ini adalah tidak hanya pasar perumahan mengalami musim dingin, tetapi juga industri manufaktur yang mengalami kontraksi berkelanjutan, dengan indeks PMI yang telah berada di bawah garis pertumbuhan selama hampir tiga tahun.

Strategi penetapan harga pengembang rumah baru semakin menguatkan tren ini. Hingga kuartal keempat, untuk mengurangi stok rumah baru mendekati 500.000 unit (level terakhir terlihat menjelang krisis keuangan 2007), Lennar turun 10% secara tahunan, KB Homes turun 7%, dan D.R. Horton turun 3%. Penyesuaian harga ini tidak akan hilang begitu saja secara langsung, tetapi akan secara tertinggal secara bertahap mempengaruhi indeks harga konsumen (CPI), menekan angka inflasi selama beberapa tahun ke depan.

Namun, seperti yang diamati Wood, tekanan struktural ini sebenarnya sedang mengumpulkan energi untuk rebound. Kepercayaan konsumen dari kelompok berpenghasilan rendah dan menengah telah kembali ke tingkat awal 1980-an—masa yang pernah menyaksikan inflasi dua digit dan suku bunga yang menyebabkan trauma besar bagi ekonomi. Tetapi ini juga berarti, begitu kondisi membaik, ruang untuk rebound kepercayaan kelompok ini sangat besar.

Peralihan Kebijakan dan Dua Mesin Pemulihan Ekonomi

Peristiwa penting tahun 2026 berasal dari pertemuan dua kekuatan: deregulasi dan stimulus fiskal. Pemerintah baru telah menunjuk David Sacks sebagai “Kepala Urusan AI dan Cryptocurrency”, simbol perubahan fundamental dalam arah kebijakan. Selain itu, kebijakan pengurangan pajak untuk tip, lembur, dan jaminan sosial diharapkan akan memberikan pengembalian pajak yang signifikan kepada konsumen AS kuartal ini, meningkatkan laju pendapatan yang dapat digunakan dari sekitar 2% tahunan di paruh kedua 2025 menjadi sekitar 8,3% di kuartal ini.

Bagi perusahaan, percepatan depresiasi untuk fasilitas manufaktur, peralatan, perangkat lunak, dan pengeluaran R&D domestik juga melepaskan arus kas yang belum pernah terjadi sebelumnya. Setiap pembangunan fasilitas manufaktur yang dimulai sebelum akhir 2028 dapat melakukan depresiasi 100% di tahun pertama, bukan lagi secara bertahap selama 30-40 tahun seperti sebelumnya. Kebijakan ini telah dipermanenkan dan berlaku surut sejak 1 Januari 2025.

Akumulasi dari langkah-langkah ini jelas terlihat: tarif pajak perusahaan yang efektif ditekan mendekati 10%—hampir terendah di dunia. Sementara itu, tekanan inflasi juga mulai mereda di berbagai dimensi. Harga minyak mentah West Texas Intermediate (WTI) dari puncaknya di $124 per barel pada Maret 2022 telah turun lebih dari 53%, dan secara tahunan turun sekitar 22%; harga jual rumah baru turun sekitar 15%; dan dari tren harga rumah selama 20 tahun, kenaikan harga telah berkurang dari 24% secara tahunan pada Juni 2021 menjadi 1,3%.

Revolusi Produktivitas dan Era Deflasi Baru

Jika penyesuaian kebijakan adalah mesin eksternal, maka kemajuan teknologi adalah tenaga penggerak internal. Dalam konteks makro deregulasi dan suku bunga rendah, integrasi AI, robot, penyimpanan energi, blockchain, dan teknologi multi-omics diharapkan mendorong percepatan pertumbuhan produktivitas non-pertanian ke kisaran 4% hingga 6%. Ini akan lebih menekan inflasi biaya tenaga kerja per unit, yang saat ini telah turun ke 1,2%—berbeda dengan masa 1970-an yang dikenal sebagai “inflasi dorongan biaya”.

Perlu dicatat bahwa biaya pelatihan AI menurun sekitar 75% setiap tahun, dan biaya inferensi AI (biaya menjalankan model AI) bahkan bisa turun hingga 99% per tahun. Penurunan biaya teknologi yang belum pernah terjadi ini akan mendorong lonjakan eksponensial dalam jumlah produk dan layanan terkait.

Dalam konteks ini, Wood memprediksi bahwa pertumbuhan PDB nominal AS dalam beberapa tahun ke depan mungkin akan tetap di kisaran 6% hingga 8%, yang terdiri dari: 5% hingga 7% pertumbuhan produktivitas, sekitar 1% pertumbuhan tenaga kerja, dan -2% hingga +1% inflasi. Dinamika ini sangat mirip dengan periode 50 tahun sebelum 1929 (yang dipicu oleh revolusi teknologi besar seperti mesin pembakaran internal, listrik, dan telepon)—masa yang juga disertai arus deflasi, dan hasilnya adalah kurva hasil yang secara rata-rata membentuk inverted sekitar 100 basis poin.

Logika Baru Alokasi Aset: Bitcoin, Emas, dan Dolar

Dalam hal alokasi aset, analisis Wood menawarkan tiga wawasan utama.

Pertama adalah perbandingan Bitcoin dan Emas. Harga emas naik 65% pada 2025, dari $1.600 menjadi $4.300 (naik 166% sejak akhir pasar bearish Oktober 2022), sementara harga Bitcoin justru turun 6%. Dari sudut pandang pasokan, pertumbuhan pasokan emas global secara tahunan sekitar 1,8%, sedangkan Bitcoin hanya 1,3%. Perbedaan utama terletak pada mekanisme pertumbuhan pasokan: penambang emas dapat meningkatkan produksi sebagai respons terhadap sinyal harga, sementara pasokan Bitcoin secara matematis dibatasi ketat, dengan tingkat pertumbuhan tahunan sekitar 0,82% selama dua tahun ke depan, kemudian melambat lagi menjadi sekitar 0,41%.

Dalam kerangka waktu yang lebih panjang, rasio kapitalisasi pasar emas terhadap M2 (jumlah uang beredar) telah menembus level tertinggi sejarah tahun 1980-an (ketika inflasi dan suku bunga melonjak ke dua digit), hanya kalah dari awal 1930-an selama Depresi Besar. Dengan kata lain, dari sudut pandang sejarah, harga emas saat ini berada pada level ekstrem. Dan selama fase penurunan rasio ini, biasanya diikuti oleh hasil pasar saham yang baik—antara 1934 dan 1969, indeks Dow Jones naik sebesar 670% (rata-rata tahunan 6%), dan saham kecil naik 12% per tahun; antara 1980 dan 2001, indeks S&P 500 naik 14% per tahun, dan saham kecil 13% per tahun.

Perlu diperhatikan bahwa sejak 2020, pengembalian Bitcoin sangat rendah korelasinya dengan emas dan aset utama lainnya, bahkan lebih rendah dari korelasi antara indeks S&P 500 dan obligasi. Dalam beberapa tahun ke depan, Bitcoin berpotensi menjadi alat diversifikasi penting untuk meningkatkan “risiko per unit imbal hasil” dalam portofolio.

Kedua adalah pergerakan dolar AS. Beberapa tahun terakhir, narasi “akhirnya Amerika” sangat dominan, termasuk penurunan dolar terbesar sejak 1973 di paruh pertama 2025 dan penurunan indeks dolar perdagangan (DXY) sebesar 9% sepanjang tahun. Tetapi jika kebijakan fiskal, moneter, deregulasi, dan terobosan teknologi yang dipimpin AS terbukti benar, maka imbal hasil investasi AS akan meningkat relatif terhadap wilayah lain, mendorong penguatan dolar. Logika ini mirip dengan situasi era Reagan di tahun 1980-an—ketika dolar hampir berlipat ganda.

Rantai Imbal Hasil Investasi dari Gelombang AI

Gelombang AI mendorong pengeluaran modal di pusat data dan bidang terkait ke level tertinggi sejak akhir 1990-an. Pada 2025, investasi di sistem pusat data meningkat 47%, mendekati $500 miliar; dan diperkirakan akan tumbuh lagi 20% pada 2026, mencapai sekitar $600 miliar—jauh di atas tren jangka panjang sebelum peluncuran ChatGPT, yang berkisar antara $150 miliar hingga $200 miliar per tahun selama dekade sebelumnya.

Namun, dari mana sebenarnya keuntungan dari investasi besar ini berasal? Selain dari perusahaan semikonduktor dan perusahaan cloud besar di pasar terbuka, perusahaan AI asli yang belum go public juga menjadi penerima manfaat utama dari pertumbuhan dan imbal hasil ini. Menurut riset ARK, kecepatan adopsi AI oleh konsumen adalah dua kali lipat dari masa adopsi internet di tahun 1990-an. Pada akhir 2025, pendapatan tahunan dari OpenAI dan Anthropic masing-masing mencapai $20 miliar dan $9 miliar, meningkat 12,5 kali dan 90 kali dari $1,6 miliar dan $100 juta dalam satu tahun. Rumor pasar menyebutkan kedua perusahaan ini sedang mempertimbangkan IPO dalam satu hingga dua tahun ke depan.

Dalam aplikasi perusahaan, banyak proyek AI masih dalam tahap awal, terbatas oleh birokrasi dan inersia organisasi. Tetapi pada 2026, perusahaan akan menghadapi pilihan nyata: melatih model berdasarkan data mereka sendiri dan melakukan iterasi cepat, atau tertinggal oleh pesaing yang lebih agresif. Perusahaan yang mampu mengubah riset terdepan menjadi produk yang benar-benar berguna bagi individu, perusahaan, dan pengembang akan menjadi pemimpin di bidang ini.

Pelajaran Sejarah dari Lingkungan Valuasi Tinggi

Banyak investor khawatir tentang valuasi pasar saham saat ini, yang memang berada di tingkat tertinggi dalam sejarah. Tetapi asumsi valuasi Wood adalah: rasio harga terhadap laba (P/E) akan kembali ke rata-rata 35 tahun terakhir—sekitar 20 kali.

Beberapa pasar bullish paling signifikan dalam sejarah berkembang melalui proses penyempitan rasio ini. Misalnya, dari pertengahan Oktober 1993 hingga November 1997, indeks S&P 500 naik dengan P/E dari 36 menjadi 10, dengan pengembalian tahunan sebesar 21%; dari Juli 2002 hingga Oktober 2007, P/E turun dari 21 menjadi 17, dan indeks naik 14% per tahun.

Dengan asumsi pertumbuhan GDP riil yang didorong produktivitas dan penurunan inflasi yang diharapkan, dinamika ini kemungkinan akan terulang lagi dalam siklus pasar saat ini—bahkan dengan intensitas yang lebih besar. Seperti yang dapat dilihat dari tren harga rumah selama 20 tahun, bagian bawah pasar seringkali menjadi awal dari siklus baru. Dalam konteks pelepasan tekanan struktural, dukungan kebijakan yang belum pernah terjadi sebelumnya, dan percepatan inovasi teknologi, optimisme Wood didukung oleh data yang kuat.