Stabilkan, Restrukturisasi, Ulangi: Aksi Selanjutnya untuk Sektor Perumahan China

(MENAFN- Trend News Agency) ** BAKU, Azerbaijan, 25 Februari.** Sektor properti di Tiongkok telah memasuki fase koreksi yang berkepanjangan, dengan data dari November 2025 hingga Februari 2026 mengonfirmasi bahwa penurunan ini tidak hanya berlanjut tetapi, di beberapa area, semakin intensif. Pada saat yang sama, pemerintah semakin menunjukkan niatnya untuk menjauh dari model pertumbuhan sebelumnya untuk sektor ini, dan mengarahkannya ke kerangka struktural yang mungkin baru.

Menurut Badan Statistik Nasional (NBS), harga rumah baru di 70 kota besar menurun sebesar 2,4% tahun-ke-tahun pada November, diikuti penurunan 2,7% di Desember, dan penurunan 3,1% di Januari 2026. Penurunan Januari menandai penurunan terbesar sejak Juni tahun sebelumnya. Secara bulanan, penurunan ini secara konsisten tetap di -0,4% selama tiga bulan berturut-turut.

Bahkan di kota tingkat satu - Beijing, Shanghai, Guangzhou, dan Shenzhen - dinamika tetap tenang. Pada Januari, harga rumah baru di sana turun sebesar 0,3% dibanding bulan sebelumnya dan 2,1% tahun-ke-tahun. Shanghai tetap menjadi pengecualian, mencatat pertumbuhan tahunan sebesar 4,2%, meskipun kecepatannya melambat. Pasar sekunder mengalami tekanan yang lebih nyata: di Beijing, harga rumah yang sudah ada turun hingga 8,5% tahun-ke-tahun, dan di Guangzhou turun 7,8%.

Investasi properti menurun sebesar 17,2% pada 2025, dengan total 8,28 triliun yuan. Total luas bangunan rumah yang terjual baru turun sebesar 8,7%. Desember menunjukkan penurunan penjualan rumah baru sebesar 15–23% di beberapa segmen. Analis di S&P Global Ratings memperkirakan penjualan rumah utama akan menurun lagi sebesar 10–14% di 2026, dengan harga turun sebesar 2–4%. Estimasi lain menunjukkan penurunan tambahan sebesar 2–3%.

Di balik angka-angka kering ini, bagaimanapun, transformasi yang lebih dalam mulai terlihat. Otoritas secara bertahap menjauh dari paradigma sebelumnya berupa stimulus melalui pinjaman berskala besar kepada pengembang. Kebijakan “tiga garis merah” yang ketat secara efektif telah dilonggarkan, tetapi alih-alih kembali ke skema sebelumnya, diperkenalkan model pembangunan baru yang disebut “model pengembangan baru”.

Elemen utamanya cukup sederhana.

Pertama, mekanisme “daftar putih”. Bank tidak memberikan pinjaman kepada perusahaan secara keseluruhan, tetapi kepada proyek tertentu yang tercantum dalam daftar yang disetujui. Prioritas diberikan untuk menyelesaikan proyek yang sudah dibayar pembeli. Ini mengurangi risiko sosial dan memperkuat kepercayaan konsumen.

Kedua, pembelian properti yang tidak terjual oleh negara. Otoritas lokal, melalui perusahaan milik negara, membeli apartemen dari pengembang swasta untuk diubah menjadi perumahan sosial dan sewa. Pendekatan ini sekaligus memberikan dukungan likuiditas kepada pengembang dan mengatasi kebutuhan untuk memperluas pasokan perumahan terjangkau.

Di tingkat perusahaan, situasinya tetap tidak merata. Penjualan kontrak dari 100 pengembang teratas menurun sekitar 27% tahun-ke-tahun pada Januari 2026. Kerugian total sektor yang diperkirakan untuk 2025 melebihi 240 miliar yuan. Pelaku swasta terus merestrukturisasi utangnya. China Vanke memperkirakan kerugian sekitar 82 miliar yuan dan tetap di bawah tekanan dari kewajiban yang melebihi $50 miliar, meskipun secara resmi menghindari default. Country Garden telah menyelesaikan restrukturisasi utang luar negeri dan melanjutkan operasi meskipun penjualan menurun secara signifikan. Evergrande sedang dalam proses likuidasi.

Pada saat yang sama, pengembang milik negara dan semi-milik negara - Poly Developments, China Overseas Land & Investment, China Resources Land, dan lainnya - menunjukkan ketahanan yang lebih besar, fokus pada proyek di kota besar dan segmen perumahan yang ditingkatkan.

Signifikansi ekonomi dari perkembangan ini sulit untuk diremehkan. Sekitar 70% tabungan rumah tangga di Tiongkok diinvestasikan dalam properti. Harga yang turun menciptakan apa yang disebut “efek kekayaan negatif”: konsumen menjadi lebih berhati-hati dalam pengeluaran mereka. Anggaran regional juga mengalami tekanan tambahan, karena hingga 40% pendapatan mereka sebelumnya berasal dari penjualan tanah kepada pengembang. Perlambatan transaksi tanah menciptakan celah fiskal yang membutuhkan mekanisme penyeimbangan baru.

Namun demikian, Februari membawa tanda-tanda pertama stabilisasi aktivitas di kota tingkat satu. Di Beijing, jumlah transaksi pasar sekunder meningkat sebesar 15% dibanding bulan sebelumnya; di Shanghai, naik sebesar 26,7% tahun-ke-tahun. Pasar sekunder kini menyumbang sekitar 65% dari volume transaksi total. Meskipun terlalu dini untuk berbicara tentang pembalikan, pertumbuhan aktivitas transaksi menunjukkan adanya adaptasi bertahap dari pembeli terhadap lingkungan harga yang baru.

Peluang positif potensial terkait tepat pada fase restrukturisasi ini. Pengurangan pasokan berlebih, pergeseran menuju konstruksi yang lebih seimbang, dan perluasan segmen perumahan terjangkau dan sewa dapat membentuk struktur permintaan yang lebih berkelanjutan. Konsentrasi pasar di sekitar pemain yang secara keuangan stabil mengurangi risiko sistemik. Bagi rumah tangga, penurunan harga meningkatkan kemampuan membeli rumah di kota besar.

Tahun 2026 kemungkinan besar tidak akan menyaksikan pemulihan cepat di pasar properti Tiongkok. Sebaliknya, pasar mungkin berkembang menjadi fase stabilisasi, yang ditandai oleh koreksi harga yang berkelanjutan dan penstabilan volume transaksi secara bertahap.

Pertanyaan utama tetap: jalur apa yang akan diikuti pasar? Salah satu kemungkinan adalah penyesuaian moderat yang berkepanjangan, dengan pengurangan inventaris secara bertahap dan penguatan kepercayaan konsumen. Alternatifnya, sektor ini mungkin bertransisi lebih cepat ke model baru, di mana properti memainkan peran yang kurang dominan tetapi lebih berkelanjutan dalam ekonomi yang lebih luas.

Saat ini, pasar masih mencari keseimbangan. Hasil akhirnya akan sangat bergantung pada kombinasi harapan konsumen, disiplin keuangan pengembang, dan efektivitas langkah regulasi di masa depan. Meskipun transformasi struktural masih berlangsung, belum waktunya untuk menarik kesimpulan akhir. Namun, tepat di saat ini, parameter dasar untuk fase berikutnya dari pasar perumahan terbesar di dunia sedang dibangun.