Pemilik rumah bekas ingin mengusir penyewa, pengadilan tidak mendukung

Artikel ini diambil dari: Xinjiang Legal Daily

□ Shiliu Yun / Wartawan Xinjiang Legal Daily Gu Xueli, Koordinator Yi Xin

Membeli rumah seharusnya menjadi kabar gembira, tetapi warga Urumqi Wang Song merasa sedikit khawatir: baru saja membeli sebuah rumah bekas, saat ia merasa bahagia, ia mengetahui bahwa ia harus melaksanakan kontrak sewa rumah yang ditandatangani oleh pemilik sebelumnya Li Si dan penyewa Zhang Shan. Baru-baru ini, Pengadilan Rakyat Distrik Shaya Baku, Urumqi, menyelesaikan sebuah kasus sengketa kontrak sewa rumah, mengilustrasikan prinsip “jual beli tidak membatalkan sewa”.

Pada Maret 2019, Li Si menyewakan salah satu rumah miliknya kepada Zhang Shan, dengan masa sewa hingga 31 Mei 2027. Kedua belah pihak secara khusus menyepakati bahwa jika di masa depan kebijakan memungkinkan rumah tersebut diubah menjadi toko, mereka akan bernegosiasi ulang mengenai sewa, dan Zhang Shan berhak menyewakan kembali.

Pada Juli 2024, Li Si berencana menjual rumah tersebut, dan Zhang Shan secara tegas menyatakan melepaskan hak prioritas membeli. Setelah itu, Li Si menjual rumah tersebut kepada Wang Song dan mengurus proses balik nama. Selama proses jual beli, Wang Song mengetahui rumah telah disewakan kepada Zhang Shan, tetapi tidak melihat langsung ke lokasi. Beberapa hari kemudian, Wang Song tiba-tiba memberi tahu Zhang Shan bahwa ia ingin membatalkan kontrak sewa, dengan alasan saat melihat rumah, ia menemukan Zhang Shan mengubah fungsi rumah secara ilegal menjadi komersial, melanggar kontrak sewa asli. Zhang Shan menentang hal ini. Pada 23 Oktober 2025, Wang Song mengajukan gugatan ke Pengadilan Distrik Sha.

Pengadilan menemukan bahwa Zhang Shan selalu membayar sewa tepat waktu dan tidak pernah menunggak. Lebih penting lagi, setelah memeriksa kontrak sewa secara cermat, hakim menemukan bahwa dalam kontrak tersebut tidak mencantumkan “mengubah fungsi rumah secara ilegal” sebagai syarat pembatalan kontrak, dan pemilik sebelumnya Li Si saat menandatangani kontrak tidak melarang perubahan fungsi rumah.

“Sebagai pembeli baru, apakah Anda sudah memeriksa kontrak sewa ini saat membeli rumah? Apakah Anda sudah memverifikasi kondisi penggunaan rumah secara langsung?” tanya hakim kepada Wang Song. Wang tidak dapat menunjukkan bukti waktu pasti Zhang Shan mengubah fungsi rumah, dan tidak dapat membuktikan bahwa perubahan tersebut terjadi setelah dia memperoleh hak milik dan melanggar keinginannya.

Akhirnya, pengadilan menolak permohonan Wang Song. Ini berarti Wang Song harus melanjutkan pelaksanaan kontrak sewa asli sampai masa sewa berakhir.

(Dalam artikel ini, semua pihak yang disebutkan adalah nama samaran)

Pendapat Hakim: Membeli “rumah sewa” sama dengan menerima kontrak yang ada

“Kasus ini mencerminkan prinsip ‘jual beli tidak membatalkan sewa’.” kata hakim yang menangani kasus ini. Berdasarkan Pasal 725 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Republik Rakyat Tiongkok, jika properti disewakan mengalami perubahan kepemilikan selama masa sewa sesuai kontrak, hal ini tidak mempengaruhi keabsahan kontrak sewa.

Ini berarti, saat Wang Song membeli rumah dari Li Si, ia secara otomatis menggantikan posisi Li Si sebagai “penyewa”, dan hak serta kewajiban dalam kontrak sewa berlaku untuknya. Apakah Zhang Shan melanggar kontrak tergantung pada ketentuan spesifik dalam kontrak sewa. Saat Li Si dan Zhang Shan menandatangani kontrak, mereka tidak membatasi perubahan fungsi rumah, dan Wang Song tidak dapat membuktikan bahwa Zhang Shan melakukan pelanggaran besar, sehingga kontrak tidak bisa sembarangan dibatalkan.

Lalu, dalam kondisi apa kontrak bisa dibatalkan? Menurut penjelasan hakim, berdasarkan Pasal 563 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, ada beberapa situasi di mana pihak dapat membatalkan kontrak: (1) karena kekuatan di luar kendali yang menyebabkan tujuan kontrak tidak tercapai; (2) sebelum masa pelaksanaan berakhir, salah satu pihak secara tegas menyatakan atau menunjukkan dengan tindakannya bahwa tidak akan melaksanakan kewajiban utama; (3) pihak yang terlambat melaksanakan kewajiban utama, setelah diperingatkan, tetap tidak melaksanakan dalam waktu yang wajar; (4) pihak yang terlambat melaksanakan kewajiban atau melakukan pelanggaran lain sehingga tujuan kontrak tidak tercapai; (5) situasi lain yang diatur oleh hukum.

Pengingat dari Hakim: Tiga langkah ini tidak boleh diabaikan sebelum membeli rumah

Langkah pertama: Periksa kontrak secara teliti

Sebelum menandatangani kontrak pembelian rumah, pastikan pemilik sebelumnya menyediakan salinan asli kontrak sewa, baca dengan cermat masa sewa, jumlah sewa, penggunaan, syarat pembatalan, dan ketentuan lainnya. Jika ada ketentuan yang tidak masuk akal, negosiasikan perubahannya sebelum membeli.

Langkah kedua: Verifikasi langsung di lokasi

Pastikan untuk mengunjungi langsung rumah tersebut, lihat siapa yang tinggal dan bagaimana penghuninya. Ini dapat memastikan keberadaan hubungan sewa yang nyata dan memverifikasi kondisi penggunaan rumah, sehingga menghindari “sewa palsu” atau sengketa penggunaan di kemudian hari.

Langkah ketiga: Periksa secara menyeluruh

Periksa melalui departemen pendaftaran properti apakah rumah tersebut sudah terdaftar sebagai properti yang disewakan, dan evaluasi secara menyeluruh pengaruh hubungan sewa terhadap nilai rumah dan penggunaan di masa depan sebelum memutuskan untuk membeli.