データセンターの拡大が「転換点」に達する

この記事の一部は、Diana OlickとともにCNBC Property Playニュースレターに最初に掲載されました。Property Playは、個人からベンチャーキャピタル、プライベートエクイティファンド、ファミリーオフィス、機関投資家、大手上場企業まで、不動産投資家のための新たな機会と進化する動向を取り上げています。今後の号をメールボックスに直接お届けする登録も可能です。北米全体でデータセンターの建設が非常に急速に拡大しており、セクターの新規建設の大部分は従来の市場を超えて拡大しています。JLLの新報告によると、テキサス州はバージニア州に代わり、世界最大のデータ市場の座を狙っており、これを「転換点」と呼んでいます。現在の35ギガワットの建設パイプラインの約64％は、バージニアのような成熟市場を超えて拡大しており、長らく最大のデータセンターマーケットであったバージニアを超えつつあります。2025年末のデータセンターの空室率は、史上最低の1％を2年連続維持しています。JLLの米国データセンターマーケット担当エグゼクティブマネージングディレクター兼共同リードのAndy Cvengrosは、「データセンターセクターは正式にハイパードライブに入った」と述べています。「連続2年間記録的な低空室率が維持されていることは、バブル懸念に対する説得力のある証拠であり、特に私たちの巨大な建設パイプラインのほぼすべてが投資適格のテナントによって事前にコミットされている場合にはなおさらです。」現在建設中の容量のほぼすべて（92％）が事前にコミットされており、これにより空室率は少なくとも2030年までかなり低い状態が続くとJLLは予測しています。需要はハイパースケーラーと人工知能によって牽引されており、新規開発への逆風が建設をこれほど活発にさせていない要因となっています。JLLはまた、トップ5のハイパースケーラーが2026年に必要なインフラ整備のために7100億ドルの資本支出を計画していることも指摘しています。貸し手もこれに熱心で、昨年の総融資額は750億ドルと記録的でした。グローバルな不動産開発企業Nuveenは、現在の強い需要を活用しつつ、リスクを軽減するためにビルド・アンド・セールのモデルを採用し、短期的なアプローチを取っています。Nuveenのグローバルヘッド、Chad Phillipsは、「需要はかなりあり、今後5年で過剰供給の状況にはならないと考えています」と述べ、長期的な展望はあまり予測できないと付け加えました。「かなり早い段階で進化が起きるため、短期的な建設と販売を検討しています。」もちろん、インフラの制約、特に電力に関するリスクも大きく、電力網の接続には平均で約4年、場合によってはそれ以上かかることもあります。そのため、大手テナントは何年も前に容量を確保する必要があります。これが、より多くの電力供給が可能な新市場への拡大を促しています。JLLのデータセンター研究グローバルヘッド、Andrew Batsonは、「多くの企業が現地の発電設備の建設を検討しています」と述べ、「リスクを軽減します。ただし、最終的には大多数の運営者は長期的なグリッド接続を望んでいます」と語っています。