この記事は新疆法治ニュースから転送されています□ ザクロ雲／新疆法治ニュース記者 古雪利／通信員 易鑫家を買うことは喜ばしいことですが、ウルムチ市民の王松は少し心配していました。彼はちょうど中古住宅を購入したばかりで、喜びに満ちていた矢先に、元の所有者である李思と借主の張杉が締結した住宅賃貸契約を履行しなければならないことを知ったのです。最近、ウルムチ市シャイバク区人民裁判所は住宅賃貸契約紛争事件を終結させ、「売買は賃貸を破壊しない」という原則を具体化しました。2019年3月、李思は自分名義の住宅を張杉に賃貸し、賃貸期間は2027年5月31日までと定めました。両者は契約書で、将来的に政策の許可によりその住宅を商業用に改装できる場合は、家賃を別途協議し、張杉に家の転貸権も認めると特約しました。2024年7月、李思はその住宅を売却する計画を立て、張杉は優先購入権を放棄することを明示しました。その後、李思はこの住宅を王松に売却し、所有権移転手続きを行いました。売買の過程で、王松はすでにその住宅が張杉に賃貸されていることを知っていましたが、現地での見学はしませんでした。数日後、王松は突然、張杉に対し、住宅賃貸契約を解除したいと申し出ました。その理由は、彼が現場で住宅を見た際に、張杉が無断で商業用途に改装していたことを発見し、これが元の契約違反にあたると判断したためです。これに対し、張杉は反対しました。2025年10月23日、王松は張杉を沙区裁判所に提訴しました。裁判所は、張杉が賃料を期限通りに支払い、一度も滞納したことがないと認定しました。さらに重要なのは、裁判官が住宅賃貸契約を詳細に検討した結果、契約には「無断の用途変更」を契約解除の条件として明記しておらず、元の家主である李思も契約締結時に用途変更を禁止していなかったことを確認したことです。「あなたは新しい買主として、家を買うときにこの賃貸契約書を見ましたか？現地での使用状況を確認しましたか？」と裁判官の質問に対し、王松は張杉が用途を変更した具体的な時期を証明する証拠を提出できず、また、その変更が彼の所有権取得後に本人の意思に反して行われたことも証明できませんでした。最終的に裁判所は、王松の訴えを退けました。これにより、王松は賃貸期間満了まで、元の賃貸契約を履行し続ける義務があります。（本文中の当事者はすべて仮名です）裁判官の見解：賃貸住宅を買うことは、元の契約を引き継ぐことに等しい「この事件は『売買は賃貸を破壊しない』という原則を体現しています」と、裁判を担当した裁判官は述べました。中華人民共和国民法典第725条によれば、賃貸物件に対して賃借人が賃貸契約に基づき占有している期間中に所有権が移転した場合でも、賃貸契約の効力には影響しません。つまり、王松が李思からその住宅を購入した時点で、彼は自動的に李思の「貸主」の地位を引き継ぎ、賃貸契約の権利義務は彼に拘束力を持ちます。張杉の契約違反の有無は、住宅賃貸契約の具体的な条項次第です。李思と張杉が契約を締結した際には、用途変更に関する制限はなく、王松も張杉の根本的な契約違反を証明できなかったため、契約を自由に解除することはできません。では、どのような場合に契約を解除できるのでしょうか。裁判官によると、民法典第563条に基づき、次のいずれかの状況下では当事者は契約を解除できます：(1) 不可抗力により契約の目的を達成できない場合；(2) 履行期限前に、一方の当事者が明示的にまたは行動によって主要債務を履行しない意思を示した場合；(3) 一方の当事者が主要債務の履行を遅らせ、催告後も合理的な期間内に履行しなかった場合；(4) 一方の当事者が履行遅延やその他の違反行為により契約の目的を達成できなくなった場合；(5) 法律で定めるその他の事情。裁判官は次のように注意を促しました。「家を買う前に、この三つのステップを省略してはいけません」第一歩：契約書を詳細に確認する購入契約書に署名する前に、必ず元の所有者に契約書の原本を提出してもらい、賃貸期間、家賃、用途、解除条件などの重要な条項をよく読みましょう。不合理な条項については、購入前に借主と協議して修正してください。第二歩：現地での確認必ず自分の目で住宅の実態を確認し、誰が住んでいるのか、どのように暮らしているのかを確かめてください。これにより、賃貸関係の実在性を確認できるだけでなく、実際の使用状況も把握でき、「虚偽の賃貸」や後の使用に関する紛争を防ぐことができます。第三歩：総合的な調査不動産登記部門に問い合わせて、その住宅が賃貸登録されているかどうかを確認し、現存する賃貸関係が住宅の価値や今後の使用に与える影響を総合的に評価した上で、購入の判断を下してください。
中古住宅の所有者が賃借人を追い出そうとしたが、裁判所は支持しなかった
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□ ザクロ雲／新疆法治ニュース記者 古雪利／通信員 易鑫
家を買うことは喜ばしいことですが、ウルムチ市民の王松は少し心配していました。彼はちょうど中古住宅を購入したばかりで、喜びに満ちていた矢先に、元の所有者である李思と借主の張杉が締結した住宅賃貸契約を履行しなければならないことを知ったのです。最近、ウルムチ市シャイバク区人民裁判所は住宅賃貸契約紛争事件を終結させ、「売買は賃貸を破壊しない」という原則を具体化しました。
2019年3月、李思は自分名義の住宅を張杉に賃貸し、賃貸期間は2027年5月31日までと定めました。両者は契約書で、将来的に政策の許可によりその住宅を商業用に改装できる場合は、家賃を別途協議し、張杉に家の転貸権も認めると特約しました。
2024年7月、李思はその住宅を売却する計画を立て、張杉は優先購入権を放棄することを明示しました。その後、李思はこの住宅を王松に売却し、所有権移転手続きを行いました。売買の過程で、王松はすでにその住宅が張杉に賃貸されていることを知っていましたが、現地での見学はしませんでした。数日後、王松は突然、張杉に対し、住宅賃貸契約を解除したいと申し出ました。その理由は、彼が現場で住宅を見た際に、張杉が無断で商業用途に改装していたことを発見し、これが元の契約違反にあたると判断したためです。これに対し、張杉は反対しました。2025年10月23日、王松は張杉を沙区裁判所に提訴しました。
裁判所は、張杉が賃料を期限通りに支払い、一度も滞納したことがないと認定しました。さらに重要なのは、裁判官が住宅賃貸契約を詳細に検討した結果、契約には「無断の用途変更」を契約解除の条件として明記しておらず、元の家主である李思も契約締結時に用途変更を禁止していなかったことを確認したことです。
「あなたは新しい買主として、家を買うときにこの賃貸契約書を見ましたか？現地での使用状況を確認しましたか？」と裁判官の質問に対し、王松は張杉が用途を変更した具体的な時期を証明する証拠を提出できず、また、その変更が彼の所有権取得後に本人の意思に反して行われたことも証明できませんでした。
最終的に裁判所は、王松の訴えを退けました。これにより、王松は賃貸期間満了まで、元の賃貸契約を履行し続ける義務があります。
（本文中の当事者はすべて仮名です）
裁判官の見解：賃貸住宅を買うことは、元の契約を引き継ぐことに等しい
「この事件は『売買は賃貸を破壊しない』という原則を体現しています」と、裁判を担当した裁判官は述べました。中華人民共和国民法典第725条によれば、賃貸物件に対して賃借人が賃貸契約に基づき占有している期間中に所有権が移転した場合でも、賃貸契約の効力には影響しません。
つまり、王松が李思からその住宅を購入した時点で、彼は自動的に李思の「貸主」の地位を引き継ぎ、賃貸契約の権利義務は彼に拘束力を持ちます。張杉の契約違反の有無は、住宅賃貸契約の具体的な条項次第です。李思と張杉が契約を締結した際には、用途変更に関する制限はなく、王松も張杉の根本的な契約違反を証明できなかったため、契約を自由に解除することはできません。
では、どのような場合に契約を解除できるのでしょうか。裁判官によると、民法典第563条に基づき、次のいずれかの状況下では当事者は契約を解除できます：(1) 不可抗力により契約の目的を達成できない場合；(2) 履行期限前に、一方の当事者が明示的にまたは行動によって主要債務を履行しない意思を示した場合；(3) 一方の当事者が主要債務の履行を遅らせ、催告後も合理的な期間内に履行しなかった場合；(4) 一方の当事者が履行遅延やその他の違反行為により契約の目的を達成できなくなった場合；(5) 法律で定めるその他の事情。
裁判官は次のように注意を促しました。「家を買う前に、この三つのステップを省略してはいけません」
第一歩：契約書を詳細に確認する
購入契約書に署名する前に、必ず元の所有者に契約書の原本を提出してもらい、賃貸期間、家賃、用途、解除条件などの重要な条項をよく読みましょう。不合理な条項については、購入前に借主と協議して修正してください。
第二歩：現地での確認
必ず自分の目で住宅の実態を確認し、誰が住んでいるのか、どのように暮らしているのかを確かめてください。これにより、賃貸関係の実在性を確認できるだけでなく、実際の使用状況も把握でき、「虚偽の賃貸」や後の使用に関する紛争を防ぐことができます。
第三歩：総合的な調査
不動産登記部門に問い合わせて、その住宅が賃貸登録されているかどうかを確認し、現存する賃貸関係が住宅の価値や今後の使用に与える影響を総合的に評価した上で、購入の判断を下してください。