Tiga REIT yang Layak Perhatian Anda dalam Lingkungan Suku Bunga Saat Ini

Mengapa REITs Kembali Menguat

Real estate investment trusts (REITs) telah mendapatkan kembali momentum investor setelah periode yang menantang pada 2022-2023. Kendaraan investasi ini—yang membeli properti, menghasilkan pendapatan sewa, dan mendistribusikan setidaknya 90% dari laba kena pajak kepada pemegang saham—sebelumnya mengalami tekanan dari kenaikan suku bunga. Biaya pinjaman yang lebih tinggi membuat akuisisi properti menjadi lebih mahal, sementara alternatif menarik seperti Treasury bills dan CD mengurangi daya tarik mereka.

Lanskap ini berubah secara dramatis ketika Federal Reserve melaksanakan enam kali pemotongan suku bunga berturut-turut hingga 2024 dan 2025. Perubahan ini membuat REITs jauh lebih menarik dibandingkan pesaing pendapatan tetap. Bagi investor yang fokus pada pendapatan, saat ini merupakan peluang sebelum multiple valuasi meningkat saat modal kembali mengalir ke sektor ini.

Kasus Realty Income: Skala Bertemu Stabilitas

Realty Income (NYSE: O) beroperasi sebagai salah satu REIT terbesar di dunia, mengelola lebih dari 15.500 properti komersial yang tersebar di AS dan Eropa. Daftar penyewa utamanya menekankan retailer yang tahan resesi—7-Eleven, Dollar General, dan Walgreens—memberikan prediktabilitas pendapatan di seluruh siklus ekonomi.

Perusahaan ini menerapkan model sewa triple-net di mana penyewa menanggung biaya pemeliharaan, asuransi, dan pajak properti. Struktur ini menghasilkan arus kas yang dapat diandalkan yang diukur oleh dana dari operasi yang disesuaikan (AFFO). Performa terbaru menunjukkan ketahanan: tingkat okupansi 98,7% di kuartal terakhir mencerminkan kemampuan perusahaan untuk menghadapi tantangan dari penyewa. Meski beberapa operator yang lebih lemah mengurangi jejak mereka, penyewa yang lebih kuat justru memperluas, menjaga okupansi di atas 96% sejak IPO tahun 1994.

Realty Income memproyeksikan AFFO per saham tahun 2025 sebesar $4,25-$4,27, tumbuh 1%-2% setiap tahun. Pembayaran dividen bulanannya (hasil dividen 5,3%) didukung dengan nyaman oleh proyeksi ini, dengan 132 kenaikan payout tahunan berturut-turut yang menegaskan komitmen manajemen. Perdagangan pada sekitar 14 kali trailing AFFO per saham, valuasi ini tampak wajar untuk investor pendapatan konservatif.

Vici Properties: Penyewa Hiburan, Perlindungan dari Inflasi

Vici Properties (NYSE: VICI) mengambil pendekatan berbeda dengan fokus pada properti pengalaman—93 kasino, resort, dan tempat hiburan di seluruh Amerika Utara. Penyewa seperti Caesar’s Entertainment, MGM Resorts, dan Penn Entertainment beroperasi di industri siklikal, membuat tingkat okupansi Vici yang 100% sejak IPO tahun 2018 menjadi sangat menarik.

Rahasia keberhasilannya terletak pada sewa multi-dekade yang diindeks ke Consumer Price Index (CPI). Mekanisme ini secara otomatis menyesuaikan sewa naik seiring inflasi, melindungi aliran pendapatan dan keberlanjutan dividen Vici. Seperti Realty Income, Vici menggunakan ekonomi sewa triple-net, memindahkan beban operasional ke penyewa.

Kenaikan dividen tahunan terus berlanjut sejak perusahaan go public. Perusahaan memperkirakan AFFO tahun 2025 mencapai $2,36-$2,37 per saham, menunjukkan pertumbuhan 4%-5%, yang cukup untuk menutupi dividen forward sebesar $1,80 (hasil 6,1%). Pada $29 per saham, valuasi sekitar 16 kali trailing AFFO, menunjukkan potensi apresiasi.

Digital Realty: Posisi untuk Ekspansi Cloud dan AI

Digital Realty Trust (NYSE: DLR) mengelola lebih dari 300 pusat data yang melayani lebih dari 5.000 pelanggan di lebih dari 50 kawasan metropolitan. Basis pelanggannya termasuk lebih dari setengah Fortune 500, termasuk IBM, Oracle, dan Meta.

Tahun-tahun terakhir membawa perubahan portofolio yang disengaja—menjual pusat data warisan dengan pertumbuhan lebih rendah sambil menekankan properti hyperscale yang sesuai dengan infrastruktur cloud, kecerdasan buatan (AI), dan komputasi berkinerja tinggi (HPC). Selama transisi ini, AFFO menurun dan pertumbuhan dividen berhenti, dipengaruhi oleh biaya bunga yang lebih tinggi, biaya operasional yang meningkat, dan tantangan mata uang.

Trajektori ini diharapkan akan kembali normal saat Digital Realty menyelesaikan divestasi strategis, inflasi mereda, dan tekanan suku bunga berkurang. Manajemen memproyeksikan core FFO dengan mata uang konstan sebesar $7,25-$7,30 per saham untuk 2025, meningkat 8%-9% menutupi dividen forward sebesar $4,88 (hasil 3%). Tingkat okupansi diperkirakan akan meningkat 100-200 basis poin dari 82,9% tahun 2024, menunjukkan permintaan yang meningkat.

Posisi ini menjadikan Digital Realty sebagai generator pendapatan yang seimbang dengan eksposur pertumbuhan secular—lebih stabil daripada saham AI murni sambil menangkap tren infrastruktur.

Gambaran Lebih Luas tentang REITs

Konvergensi suku bunga yang lebih rendah dan pendorong permintaan secular—adopsi cloud, penerapan AI, normalisasi pengeluaran konsumen—menciptakan latar belakang yang menarik untuk valuasi REIT. Ketiga REIT ini mewakili berbagai sektor (ritel, hiburan, infrastruktur data) namun berbagi keunggulan operasional, keberlanjutan distribusi, dan potensi kenaikan sebelum re-rating valuasi mempercepat.