Perspetivas do mercado imobiliário desde 2020 até 2026: Nova avaliação macroeconómica de Cathie Wood sobre investimentos

Nos gráficos de evolução dos preços das casas nos últimos 20 anos, podemos claramente ver as flutuações do mercado imobiliário dos EUA — a queda abrupta durante a crise financeira de 2008, a recuperação lenta subsequente e as recentes oscilações intensas dos últimos três anos. Cathie Wood, fundadora da ARK, na sua mais recente previsão de investimentos para 2026, utiliza o preço das casas, um indicador-chave, para traçar um quadro económico mais macro: embora a economia americana pareça crescer superficialmente, a sua estrutura interna está a passar por ajustes profundos, como uma mola comprimida, pronta a saltar.

Esta mensagem de Ano Novo não aborda apenas as flutuações nos preços das casas, mas também uma reflexão sistemática sobre ciclos económicos, inovação tecnológica e alocação de ativos. Para Wood, há uma grande discrepância entre a aparência e a realidade da economia americana nos últimos três anos — o PIB tem crescido, mas os gastos de capital em habitação, manufatura e setores não-AI enfrentam dificuldades sob dupla pressão, refletindo a verdadeira trajetória de forte declínio dos preços das casas ao longo de 20 anos.

Fundo do poço dos preços das casas e pressão estrutural na economia

Dados dos últimos 20 anos mostram que o mercado imobiliário dos EUA caiu de uma venda anualizada de 5,9 milhões de casas existentes em janeiro de 2021 para 3,5 milhões em outubro de 2023, uma queda de 40%. Este nível é superior ao que ocorreu pela última vez (novembro de 2010), e mais impressionante ainda é que o volume de vendas atual é equivalente ao início dos anos 80, quando a população dos EUA era cerca de 35% menor.

Este cenário de “queda simultânea nos preços e nas vendas” é uma consequência direta da política agressiva de aumento de taxas do Federal Reserve. Para combater o impacto da pandemia, o Fed elevou as taxas de 0,25% a 5,5% entre março de 2022 e julho de 2023, um aumento de 22 vezes — algo sem precedentes na história. A cadeia de reação resultante é que não só o mercado imobiliário enfrenta um inverno, mas também a manufatura entra em contração contínua, com o índice PMI a ficar abaixo da linha de expansão por cerca de três anos consecutivos.

A estratégia de precificação dos construtores de novas casas confirma ainda mais essa tendência. No quarto trimestre, para reduzir o estoque de quase 500 mil casas novas (um nível visto pela última vez antes da crise financeira de 2007), Lennar reduziu preços em 10% ano a ano, KB Homes em 7%, D.R. Horton em 3%. Essas reduções de preço não desaparecerão imediatamente, mas serão transmitidas com efeito retardado ao índice de preços ao consumidor (CPI), pressionando para baixo os dados de inflação futuros.

No entanto, como Wood observa, essa pressão estrutural está na verdade acumulando potencial de rebound. A confiança dos consumidores de baixa e média renda já recuou aos níveis do início dos anos 80 — uma época marcada por inflação de dois dígitos e taxas de juro que causaram sérios danos à economia. Mas isso também significa que, uma vez que as condições melhorem, há um grande espaço para uma recuperação de confiança nesse grupo.

Mudanças de política e os dois motores de uma recuperação económica

O turning point de 2026 surge da convergência de duas forças: desregulamentação e estímulos fiscais. O novo governo nomeou David Sacks como responsável por “Assuntos de IA e Criptomoedas”, simbolizando uma mudança fundamental na orientação política. Além disso, as políticas de redução de impostos sobre gorjetas, horas extras e seguridade social deverão, neste trimestre, proporcionar reembolsos fiscais significativos aos consumidores americanos, elevando a taxa de crescimento do rendimento disponível real de cerca de 2% ao ano na segunda metade de 2025 para aproximadamente 8,3% neste trimestre.

Para as empresas, a aceleração na depreciação de investimentos em instalações, equipamentos, software e P&D doméstico desbloqueia fluxos de caixa sem precedentes. Qualquer projeto de construção de instalações de manufatura iniciado antes do final de 2028 poderá depreciar 100% no primeiro ano, ao contrário do método tradicional de amortização ao longo de 30 a 40 anos. Esta política foi tornada permanente e retroativa a 1 de janeiro de 2025.

O efeito acumulado dessas medidas é evidente: a taxa efetiva de imposto sobre as empresas foi reduzida para cerca de 10% — quase o nível mais baixo globalmente. Simultaneamente, a pressão inflacionária está a ser libertada em múltiplos níveis. O petróleo bruto do Texas ocidental (WTI) caiu mais de 53% desde o pico de 124 dólares por barril em março de 2022, e ainda está cerca de 22% abaixo do ano anterior; os preços de venda de casas novas caíram cerca de 15%; e, numa perspetiva de ciclo mais longo de evolução dos preços das casas, o aumento de preços desde junho de 2021, de 24% ano a ano, recuou para 1,3%.

Revolução na produtividade e nova era deflacionária

Se a política é o motor externo, o avanço tecnológico é a força interna. Sob um contexto macro de desregulamentação e taxas de juro baixas, a fusão de IA, robótica, armazenamento de energia, blockchain e tecnologias multi-ômicas pode impulsionar a taxa de crescimento da produtividade não agrícola para entre 4% e 6%. Isso reduzirá ainda mais a inflação do custo unitário de trabalho, que já recuou para 1,2% — uma forte comparação com a “inflação de custos” dos anos 70 do século passado.

É importante notar que o custo de treino de IA está a diminuir cerca de 75% ao ano, enquanto o custo de inferência (ou seja, o custo de executar modelos de IA) pode cair até 99% ao ano. Essa redução sem precedentes nos custos tecnológicos impulsionará uma explosão de produtos e serviços relacionados em quantidade.

Neste cenário, Wood prevê que, nos próximos anos, o crescimento do PIB nominal dos EUA poderá manter-se entre 6% e 8%, composto por: 5% a 7% de crescimento da produtividade, cerca de 1% de crescimento da força de trabalho e uma inflação entre -2% e +1%. Esta dinâmica é muito semelhante à dos 50 anos até 1929 (período de uma grande revolução tecnológica impulsionada pelo motor de combustão, eletricidade e telefone), que também foi marcado por uma corrente deflacionária — resultando numa curva de rendimentos invertida em média cerca de 100 pontos base.

Nova lógica de alocação de ativos: Bitcoin, ouro e dólar

No que diz respeito à alocação de ativos, a análise de Wood oferece três insights principais.

Primeiro, a comparação entre Bitcoin e ouro. Em 2025, o preço do ouro subiu 65%, de 1.600 dólares para 4.300 dólares (um aumento acumulado de 166% desde o fim do mercado de baixa em outubro de 2022), enquanto o preço do Bitcoin caiu 6%. Mas, do ponto de vista da oferta, a taxa de crescimento anual da oferta global de ouro é cerca de 1,8%, enquanto a do Bitcoin é apenas 1,3%. A principal diferença está no mecanismo de crescimento da oferta: os mineiros de ouro podem responder ao sinal de preço aumentando a produção, enquanto a oferta de Bitcoin é rigidamente limitada por regras matemáticas, com uma taxa de crescimento anual de cerca de 0,82% nos próximos dois anos, desacelerando para aproximadamente 0,41% posteriormente.

Num horizonte de tempo mais longo, ao medir o valor de mercado do ouro em relação à oferta de M2, o nível atual já ultrapassou o pico histórico de 1980 (quando a inflação e as taxas de juro atingiram dois dígitos), ficando apenas atrás do início dos anos 30, durante a Grande Depressão. Em outras palavras, do ponto de vista histórico, o preço do ouro está em níveis extremos. E, durante a fase de queda dessa relação, costuma-se obter bons retornos no mercado de ações — entre 1934 e 1969, o índice Dow Jones subiu 670% (média anual de 6%), e as ações de pequena capitalização tiveram retorno anual de 12%; entre 1980 e 2001, o S&P 500 rendeu 14% ao ano, e as ações de pequena capitalização 13% ao ano.

De particular interesse é que, desde 2020, o retorno do Bitcoin tem uma correlação muito baixa com o ouro e com outras principais classes de ativos, chegando a ser até inferior à correlação entre o S&P 500 e os títulos de dívida. Nos próximos anos, o Bitcoin poderá tornar-se uma ferramenta importante de diversificação para investidores que procuram melhorar a relação risco-retorno por unidade de ativo.

Em segundo lugar, a tendência do dólar. Nos últimos anos, o discurso de “fim do excepcionalismo americano” tem sido forte, com evidências incluindo a maior queda do dólar no primeiro semestre de 2025 desde 1973, e uma queda de 9% no índice de câmbio comercial (DXY) ao longo do ano. Mas, se as políticas fiscais, monetárias, de desregulamentação e as inovações tecnológicas lideradas pelos EUA forem corretas, o retorno de capital de investimento nos EUA deverá aumentar relativamente ao resto do mundo, fortalecendo o dólar. Essa lógica é semelhante à do período de Reagan na década de 1980 — quando o dólar quase dobrou de valor.