การขยายศูนย์ข้อมูลเข้าสู่ 'จุดเปลี่ยน'

เวอร์ชันของบทความนี้ปรากฏครั้งแรกในจดหมายข่าว CNBC Property Play กับ Diana Olick Property Play ครอบคลุมโอกาสใหม่และพัฒนาการของนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่บุคคลทั่วไปไปจนถึงนักลงทุนร่วมทุน กองทุนเอกชน สำนักงานครอบครัว นักลงทุนสถาบัน และบริษัทจดทะเบียนขนาดใหญ่ สมัครรับข้อมูลฉบับถัดไปโดยตรงทางกล่องจดหมาย ข้อมูลการก่อสร้างศูนย์ข้อมูลกำลังขยายตัวอย่างรวดเร็วทั่วอเมริกาเหนือ จนส่วนใหญ่ของการสร้างใหม่ในภาคส่วนนี้กำลังขยายออกไปนอกตลาดดั้งเดิมและตลาดที่เติบโตเต็มที่แล้ว เท็กซัสกำลังจะขึ้นเป็นตลาดข้อมูลขนาดใหญ่ที่สุดในโลกแทนเวอร์จิเนีย ตามรายงานใหม่จาก JLL ซึ่งเรียกมันว่าเป็น “จุดเปลี่ยน” ประมาณ 64% ของโครงการก่อสร้างขนาด 35 กิกะวัตต์ในปัจจุบันขยายออกไปนอกตลาดที่เติบโตเต็มที่ เช่น เวอร์จิเนีย ซึ่งเป็นตลาดศูนย์ข้อมูลที่ใหญ่ที่สุดมานาน สถานะว่างของศูนย์ข้อมูล ณ สิ้นปี 2025 ยังคงอยู่ในระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 1% เป็นปีที่สองติดต่อกัน “ภาคส่วนศูนย์ข้อมูลได้เข้าสู่โหมดความเร็วสูงอย่างเป็นทางการแล้ว” Andy Cvengros ผู้อำนวยการบริหารและหัวหน้าร่วมตลาดศูนย์ข้อมูลในสหรัฐอเมริกาของ JLL กล่าว “อัตราการว่างต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ที่ดำเนินต่อเนื่องสองปีแสดงให้เห็นอย่างชัดเจนว่าไม่มีฟองสบู่เกิดขึ้น โดยเฉพาะเมื่อเกือบทั้งหมดของโครงการก่อสร้างขนาดใหญ่นี้ได้รับการจองล่วงหน้าจากผู้เช่าระดับลงทุน” เกือบทั้งหมด 92% ของความจุที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างในปัจจุบันได้รับการจองล่วงหน้า ซึ่งบ่งชี้ว่าการว่างอาจยังคงอยู่ในระดับต่ำมากอย่างน้อยจนถึงปี 2030 ตามข้อมูลของ JLL ความต้องการในปัจจุบันขับเคลื่อนโดย hyperscalers และปัญญาประดิษฐ์ และแรงต้านต่อการพัฒนาที่ใหม่ทำให้การก่อสร้างไม่แข็งแกร่งเท่าที่ควร JLL ยังระบุว่าห้าผู้ hyperscaler ชั้นนำมีแผนการใช้จ่ายทุนรวม 710 พันล้านดอลลาร์ในปี 2026 เพื่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานที่จำเป็น Lenders ดูเหมือนจะกระตือรือร้นที่จะเข้าร่วมด้วย โดยมีการระดมทุนรวมสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 75 พันล้านดอลลาร์ในปีที่ผ่านมา Nuveen ซึ่งเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก กำลังใช้แนวทางระยะสั้นในภาคส่วนนี้ โดยเน้นการตอบสนองความต้องการที่แข็งแกร่งในปัจจุบัน แต่ใช้โมเดลสร้างและขายเพื่อบรรเทาความเสี่ยง “ความต้องการจริงๆ ค่อนข้างมาก และเราเชื่อว่าในอีกห้าปีข้างหน้า จะไม่มีสถานการณ์เกินอุปทาน” Chad Phillips หัวหน้าทั่วโลกของ Nuveen Real Estate กล่าว พร้อมเสริมว่าระยะยาวมีความไม่แน่นอนมากขึ้น “จะมีการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว และนั่นคือเหตุผลที่เรามองไปที่การสร้างระยะสั้นและขายต่อ” แน่นอนว่ามีความเสี่ยงสำคัญเกี่ยวกับข้อจำกัดด้านโครงสร้างพื้นฐาน โดยเฉพาะพลังงาน การเชื่อมต่อกริดโดยเฉลี่ยใช้เวลาประมาณสี่ปีหรือมากกว่านั้น ส่งผลให้ผู้เช่ารายใหญ่ต้องสำรองความจล่วงหน้าหลายปี ซึ่งเป็นแรงผลักดันให้ขยายเข้าสู่ตลาดใหม่ที่มีพลังงานมากขึ้น “หลายบริษัทกำลังพิจารณาสร้างพลังงานบนสถานที่” Andrew Batson หัวหน้าฝ่ายวิจัยศูนย์ข้อมูลระดับโลกของ JLL กล่าว “มันช่วยลดความเสี่ยง แต่ในที่สุดแล้ว ผู้ดำเนินการส่วนใหญ่ต้องการการเชื่อมต่อกับกริดในระยะยาว”