Galaxie Securities : Alors que le secteur immobilier entre progressivement dans une phase de développement de haute qualité, la valorisation du secteur pourrait connaître une correction globale

Le rapport de recherche de Galaxy Securities indique qu’en 2026, le rapport de travail du gouvernement mettra l’accent sur la stabilisation du marché immobilier, en abordant plusieurs aspects tels que les stocks, le fonds de logement, le logement garanti, la rénovation urbaine, les “bonnes maisons”, le financement, et les nouveaux modèles. Alors que l’industrie entre progressivement dans une phase de développement de haute qualité, la valorisation du secteur pourrait connaître une réparation globale, les principales entreprises immobilières bénéficiant de faibles coûts de financement et d’une forte part de marché dans les zones clés, pourraient réaliser des opportunités de β par la réparation de leur valorisation.

Le texte complet est le suivant

【China Galaxy Real Estate】Se concentrer sur la stabilisation du marché immobilier et promouvoir en profondeur de nouveaux modèles — Analyse du rapport de travail du gouvernement 2026

Points clés

Événement : Le rapport de travail du gouvernement 2026 mentionne « se concentrer sur la stabilisation du marché immobilier », en détaillant successivement les axes prioritaires dans les domaines des stocks, du fonds de logement, du logement garanti, de la rénovation urbaine, des « bonnes maisons », du financement et des nouveaux modèles.

Se concentrer sur la stabilisation du marché immobilier : Ce rapport insiste sur « se concentrer sur la stabilisation du marché immobilier », en poursuivant la formulation du Conseil économique central de 2025. En 2025, le volume de transactions de logements commerciaux s’élevait à 8,8 milliards de mètres cubes, en baisse de 8,7 % en glissement annuel, avec un montant de transaction de 8,4 billions de yuans, en baisse de 12,60 %. En termes de prix, depuis mai 2025, les prix des logements dans les villes de premier et deuxième rangs ont continué de baisser par rapport au mois précédent ; en janvier 2026, les prix de vente des logements d’occasion dans les villes de premier, deuxième et troisième rangs ont respectivement diminué de 7,6 %, 6,2 % et 6,1 % en glissement annuel. Dans cette phase de pression générale sur le marché immobilier, la stabilisation pourrait devenir une priorité.

Activation des stocks et de la demande en logement : Le rapport de travail du gouvernement 2026 met en avant la mise en œuvre de politiques différenciées selon les villes, précisant : « contrôler l’augmentation des stocks, déstocker, optimiser l’offre, explorer divers canaux pour activer les logements existants, encourager l’acquisition de logements existants principalement pour le logement social, etc. », en poursuivant la déclaration de décembre 2025 du Conseil économique central, tout en ajoutant « explorer divers canaux pour activer les logements existants ». Sur la demande, il est proposé de « renforcer la protection du logement pour les familles en premier mariage et en premier enfant, soutenir l’amélioration des besoins en logement des familles nombreuses ». 1) Concernant les stocks, à la fin décembre 2025, la superficie totale des logements commerciaux en vente était de 770 millions de mètres cubes, dont 400 millions de mètres cubes de logements commerciaux en vente, en hausse respective de 1,6 % et 2,8 %, avec un ralentissement de la croissance, principalement lié au contrôle de l’augmentation de l’offre. Selon la performance actuelle des ventes de logements existants, la période de déstockage des stocks en fin décembre 2025 est estimée à 29,97 mois. Dans cette phase où le déstockage des stocks reste urgent, il est nécessaire de contrôler la nouvelle offre de logements à vendre et, par conséquent, la taille des stocks ; avec la demande de logements d’amélioration qui se libère progressivement, l’offre du marché pourrait être optimisée en ajustant la structure de l’offre. 2) Concernant l’activation des stocks, l’acquisition appropriée de certains logements existants pour le logement social peut réduire la taille des stocks disponibles tout en répondant aux besoins fondamentaux en logement des résidents.

Réforme du système de fonds de logement : Le rapport de travail du gouvernement 2026 mentionne « approfondir la réforme du système de fonds de logement ». 1) Le plafond des prêts du fonds de logement pourrait être davantage assoupli. En février 2026, Shanghai a publié les « Sept mesures de Shanghai », dont l’augmentation du plafond du prêt du fonds de logement pour la première maison familiale de 1,6 million à 2,4 millions de yuans, avec un plafond pouvant atteindre 3,24 millions de yuans pour les familles nombreuses et les bâtiments écologiques. 2) La couverture du fonds de logement pourrait être élargie. Le 5 décembre 2025, Shenzhen a publié de nouvelles règles pour le fonds de logement, permettant aux employés de retirer des fonds pour l’achat de logement, le paiement de loyers, le remboursement des prêts hypothécaires, la rénovation ou la modernisation des vieux quartiers, y compris le soutien au retrait pour rembourser des prêts pour l’achat de logement dans d’autres régions ; en août 2025, Suzhou a élargi l’utilisation du fonds de logement, notamment pour le paiement des charges de propriété.

Optimisation de l’offre de logements sociaux : Le rapport de travail du gouvernement 2026 évoque « optimiser l’offre de logements sociaux et accélérer la rénovation des bâtiments anciens ». En février 2026, Shanghai a lancé un projet pilote d’acquisition de logements d’occasion pour le logement locatif social, dans les quartiers de Pudong, Jing’an et Xuhui. Ce pilote pourrait élargir les canaux de financement pour le logement locatif social et augmenter l’offre de petites unités. Nous pensons que l’acquisition de logements d’occasion dans les zones centrales, en tant que logement locatif social, pourrait précisément répondre aux besoins de nouveaux citadins, de jeunes talents, etc., et satisfaire les besoins fondamentaux en logement.

Rénovation urbaine : Le rapport de travail du gouvernement 2026 propose « promouvoir la rénovation urbaine de haute qualité, réaliser progressivement la transformation des vieux quartiers et des villages urbains, activer l’utilisation des terrains existants et des bâtiments vacants ». La mention de la « haute qualité » dans la rénovation urbaine est nouvelle. Lors de la réunion nationale sur la construction urbaine et rurale en décembre 2025, il a été décidé d’élaborer un « plan spécial pour la rénovation urbaine 2025-2030 », en insistant sur l’évaluation et la mise en œuvre de projets pilotes, et en intégrant la revitalisation des villages urbains et la réactivation des terrains existants. Selon les données du septième recensement, la superficie totale de logements construits dans les villes depuis 2010 est d’environ 17,98 milliards de mètres cubes. Avec un volume important de logements existants, la promotion d’une rénovation urbaine de haute qualité pourrait encore améliorer la qualité de vie des résidents.

Reaffirmation de « bonnes maisons » : Le rapport de travail du gouvernement 2026 mentionne à nouveau « promouvoir l’édification ordonnée de maisons sûres, confortables, écologiques et intelligentes, mettre en œuvre des projets d’amélioration de la qualité des logements et de la qualité des services immobiliers ». En 2025, le concept de « bonnes maisons » a été évoqué à plusieurs reprises. En mai 2025, la norme nationale « Normes pour les projets résidentiels » a été officiellement mise en œuvre, avec des améliorations dans plusieurs domaines. Avec l’expansion progressive du volume de logements existants, l’établissement d’un système de gestion de la sécurité tout au long du cycle de vie des bâtiments et l’amélioration des services de gestion immobilière, notamment dans la maintenance, seront probablement plus adaptés au développement actuel et futur du secteur immobilier.

Soutien au financement : Le rapport de travail du gouvernement 2026 mentionne « renforcer davantage le rôle du système de liste blanche pour garantir la livraison des logements, afin de prévenir les risques de défaut de paiement ». Le mécanisme de coordination du financement immobilier urbain a été créé en 2024. En octobre 2025, les prêts pour les projets inscrits sur la « liste blanche » ont dépassé 7 billions de yuans, garantissant la construction et la livraison des projets immobiliers. Nous pensons qu’avec la promotion active dans diverses régions, la garantie de livraison des logements pourrait continuer à produire des résultats positifs.

Promotion de nouveaux modèles : Le rapport de travail du gouvernement 2026 propose « promouvoir en profondeur la construction de nouveaux modèles de développement immobilier avec des politiques et des systèmes de base ». Selon le plan quinquennal publié par le Comité central du Parti, nous pensons que ces nouveaux modèles incluront des aspects liés au développement, au financement et à la vente. Basés sur le principe « définir la maison, définir le terrain, définir l’argent selon les personnes », ces nouveaux modèles pourraient progressivement coordonner et réglementer les processus de développement et de financement, et améliorer le système de prévente, par exemple en augmentant les seuils de prévente, en ralentissant la mise en dépôt des fonds de prévente sur les comptes liés aux logements, et en renforçant la supervision des fonds de prévente.

Consommation hors ligne : Le rapport de travail du gouvernement 2026 mentionne également « mettre en œuvre des actions pour améliorer la qualité des services de consommation, créer de nouveaux scénarios de consommation à grande échelle et à forte visibilité, accélérer la croissance de la consommation, dynamiser la consommation dans les marchés de proximité, et éliminer les restrictions irrationnelles dans le domaine de la consommation, notamment dans le tourisme, les événements et la santé ». Dans le secteur immobilier, les centres commerciaux, les parcs culturels et touristiques sont des scènes clés pour la consommation hors ligne et les services. La gestion des centres commerciaux et des parcs culturels existants, axée sur l’expérience et la consommation de produits, pourrait en bénéficier.

Recommandations d’investissement

Le rapport de travail du gouvernement 2026 insiste sur « se concentrer sur la stabilisation du marché immobilier » et détaille plusieurs axes prioritaires dans les stocks, le fonds de logement, le logement garanti, la rénovation urbaine, les « bonnes maisons », le financement et les nouveaux modèles. Alors que le secteur entre dans une phase de développement de haute qualité, la valorisation pourrait connaître une réparation globale, les principales entreprises immobilières disposant d’avantages en termes de coûts de financement faibles et de parts de marché élevées dans les zones clés, pourraient réaliser des opportunités de β par la réparation de leur valorisation.

Avertissements de risque

Risques liés à une économie macroéconomique inférieure aux attentes ; volatilité importante des prix de l’immobilier ; retard dans la mise en œuvre des politiques ; ventes de logements inférieures aux attentes ; investissements immobiliers inférieurs aux attentes.

(Source : People’s Financial News)