Propriedade tokenizada: por que o advogado imobiliário se torna uma figura-chave na transformação digital

Quando se fala em imóveis, a maioria das pessoas ainda imagina o caminho tradicional: ver anúncios, encontrar um corretor, visitar o imóvel, negociar, obter financiamento bancário e, por fim, assinar os documentos. Mas, nos últimos anos, surgiu uma nova paradigma que revoluciona a forma como a propriedade é adquirida, vendida e detida. Este fenômeno chama-se tokenização de imóveis, e baseia-se não apenas na tecnologia blockchain, mas também numa profunda reformulação do papel dos profissionais tradicionais, incluindo advogados imobiliários, na ecossistema financeiro atual.

Por que o blockchain está a reinventar os imóveis: de contratos em papel a direitos digitais

Ao longo de séculos, o imóvel foi uma das formas mais confiáveis de acumular riqueza, mas sempre carregou uma questão fundamental: ineficiência. Altos investimentos iniciais bloqueavam o acesso ao investidor comum. As transações duravam semanas ou meses, exigindo coordenação de múltiplos participantes. A documentação era confusa e pouco transparente. E a liquidez era mínima — vender um apartamento ou escritório só era possível através de corretores e com um comprador pronto.

O blockchain oferece uma solução que não exige eliminar o sistema de propriedade existente, mas apenas digitalizá-lo. Imagine um edifício avaliado em um milhão de dólares. Em vez de esperar por um único comprador rico, esse edifício pode ser virtualmente dividido em dez mil tokens, cada um representando uma fração da propriedade. Agora, investidores podem comprar até um token, tornando-se participantes de um projeto rentável que antes lhes era inacessível. Os registros de propriedade são armazenados no blockchain, transferidos digitalmente, e todo o processo é mais rápido e transparente do que no sistema tradicional.

Esclarecimento importante: o blockchain aqui não substitui o sistema jurídico, mas o complementa. Os direitos de propriedade reais continuam a ser regulados por legislação, registrados em registros públicos, e é o advogado imobiliário quem garante que o registro digital corresponde às obrigações jurídicas reais.

Como funciona: como o direito de propriedade se transforma em ativo digital

O processo de tokenização não é magia, mas uma sequência cuidadosamente organizada de ações. Tudo começa com o procedimento habitual de imóveis tradicionais: avaliação do bem, análise do potencial de renda de aluguel, verificação do status legal do terreno e do edifício, cálculo de despesas operacionais. Depois, é criada uma entidade jurídica que detém legalmente o imóvel — geralmente uma sociedade de investimento ou fundo.

Essa entidade jurídica torna-se o ponto de contato entre o ativo físico (o edifício) e o ecossistema digital (o blockchain). Nesta fase, o papel do advogado imobiliário é fundamental, garantindo que todos os documentos estejam devidamente formalizados e em conformidade com a legislação local, e, se os investidores forem estrangeiros, também com normas internacionais.

Depois, os desenvolvedores criam contratos inteligentes — instruções de programação que residem no blockchain e executam ações automaticamente. Por exemplo, um contrato inteligente pode distribuir mensalmente a renda de aluguel entre os detentores de tokens, sem intervenção manual de contadores. Pode também bloquear automaticamente a transferência de tokens se o comprador não passar por verificações de conformidade regulatória (sanções, lavagem de dinheiro, etc.).

Após, os tokens são emitidos e oferecidos aos investidores através de um processo regulado, muitas vezes chamado de oferta de valores mobiliários. Os investidores compram tokens, cuja propriedade é registrada no blockchain, tornando-se participantes diretos na propriedade (ou detentores de uma reivindicação de receita). Apesar de sua aparência digital, todo esse mecanismo permanece firmemente ligado à realidade: o edifício ainda precisa de gestão, seguro, tributação e manutenção, como qualquer imóvel tradicional.

Vantagens para investidores: democratização do acesso ao mercado imobiliário

Antes, investir em imóveis era privilégio dos ricos. Era preciso acumular centenas de milhares de euros para comprar pelo menos um pequeno imóvel comercial. A maior parte da população não tinha essa oportunidade e tinha que se limitar a investir em ações, obrigações ou na sua própria habitação.

A tokenização muda essa realidade. O acesso direto não é apenas uma frase de marketing, mas um fato matemático. Se um token custa 100 euros, o investidor pode começar com apenas 100 euros, em vez de um milhão. Em poucos anos, esse mecanismo pode revolucionar a distribuição de oportunidades no mercado imobiliário.

Outra grande vantagem é a melhoria da liquidez. Uma transação tradicional de imóvel pode levar dois a três meses, incluindo busca por comprador, negociações, avaliação, verificação de crédito e documentação legal. Nos mercados secundários de imóveis tokenizados, essas operações podem ser feitas em horas ou dias, pois ativos digitais são transferidos mais rapidamente e verificações são automatizadas. Claro que isso depende de uma demanda ativa por esses tokens, mas a infraestrutura é muito mais flexível.

A terceira vantagem é a transparência e auditoria completas. O blockchain cria um registro imutável de todas as transações. Cada investidor pode verificar a qualquer momento quando os tokens foram transferidos, quem os possuía, qual renda foi distribuída. Isso reduz o risco de fraude e disputas sobre direitos de propriedade, que eram problemas sérios na imobiliária tradicional.

A acessibilidade global — quarto aspecto — também é significativa. Os tokens podem ser oferecidos a investidores de diferentes países e fusos horários, cumprindo as normas locais. Isso amplia o pool de capital disponível para um projeto específico. Por exemplo, um investidor russo pode possuir uma fração de um edifício de escritórios em Berlim, enquanto um investidor americano pode investir em um centro logístico em Moscou. Assim, o mercado imobiliário torna-se globalizado, criando novas sinergias e oportunidades.

Quadro legal: por que o advogado imobiliário se torna essencial

Chegamos ao ponto central: um advogado imobiliário pode permanecer relevante na era do blockchain? A resposta é categórica: sim, e seu papel torna-se ainda mais crítico.

A maioria das jurisdições considera a propriedade tokenizada como emissão de valores mobiliários. Isso significa que toda a atividade está sujeita a regras rigorosas: requisitos de divulgação, critérios de elegibilidade de investidores, regras de oferta, etc. O advogado imobiliário não pode fazer esse trabalho sozinho — precisa colaborar com advogados de valores mobiliários, mas ele garante que o ativo principal (o imóvel) seja corretamente descrito e juridicamente protegido.

Nos estágios iniciais da tokenização, o advogado imobiliário deve realizar tarefas essenciais. Primeiro, verificar o título jurídico e assegurar que o imóvel não esteja gravado com hipotecas, penhoras ou disputas que possam impedir a tokenização. Segundo, estruturar a entidade jurídica de modo que ela detenha o imóvel adequadamente e possa emitir e administrar tokens. Terceiro, revisar ou elaborar a documentação de investimento, garantindo conformidade com as leis locais de valores mobiliários.

Além disso, o advogado deve monitorar a conformidade ao longo de todo o ciclo de vida do investimento. Se ocorrer inadimplência hipotecária, desastre natural, prejuízo de locatário ou mudança na legislação tributária, ele deve proteger os interesses dos investidores e assegurar a conformidade jurídica em qualquer alteração de circunstâncias.

Muitos advogados de imóveis inicialmente viam o blockchain e a tokenização como uma ameaça. Na verdade, é uma expansão de sua prática. Um advogado imobiliário que compreende tanto as normas tradicionais quanto os novos mecanismos digitais torna-se indispensável nesse setor em crescimento.

Diferença entre tokenização e instrumentos tradicionais

Para entender melhor o valor da tokenização, vale compará-la com mecanismos existentes de investimento imobiliário. Os REITs (fundos de investimento imobiliário) existem há décadas e permitem que investidores tenham uma participação indireta em carteiras de imóveis. Mas os REITs são negociados em bolsas como ações, e o investidor possui uma ação do fundo, não o imóvel específico.

A tokenização oferece algo fundamentalmente diferente: participação direta em um imóvel específico, claramente definido. Você pode possuir uma fração exatamente daquele edifício, naquela cidade, com aquela base de locação. Isso traz maior transparência e uma conexão pessoal maior entre investidor e ativo.

Além disso, ativos tokenizados operam em mercados digitais que funcionam 24/7, sem restrição de horário de bolsa. Isso significa que, se precisar de dinheiro numa manhã de domingo às 3h, pode vender seus tokens imediatamente (se houver comprador), enquanto a venda de uma ação de REIT terá que esperar a próxima sessão de mercado.

Riscos reais e desafios: o que considerar antes de investir

Por mais que a tokenização pareça resolver muitos problemas, não elimina todos os riscos imobiliários. Alguns permanecem e até assumem novas formas.

Primeiro, os riscos tradicionais do imóvel continuam: crise econômica pode reduzir valor e renda de aluguel. Alta vacância pode destruir o retorno do investimento. Desastres naturais, embora cobertos por seguros, podem interromper temporariamente os rendimentos. Má gestão pode levar à degradação do ativo. Todos esses riscos clássicos permanecem na era do blockchain.

Segundo, surgem novos riscos tecnológicos. Contratos inteligentes podem conter erros ou vulnerabilidades exploráveis por hackers. Plataformas de gestão de tokens podem falhar ou ser invadidas. Em casos extremos, uma plataforma pode falir, deixando investidores na incerteza sobre seus ativos. Risco de cibersegurança é uma ameaça real que não existe na imobiliária tradicional.

Terceiro, a liquidez pode ser superestimada. Embora tecnicamente os tokens possam ser transferidos instantaneamente, nem sempre há compradores dispostos. Nos mercados iniciais de imóveis tokenizados, pode haver poucos negociantes ativos, levando a uma liquidez “presa”: você pode ter o direito de vender, mas ninguém quer comprar.

Quarto, a regulação legal ainda é incerta em muitas jurisdições. Governos ao redor do mundo ainda não chegaram a um consenso sobre como classificar e regular ativos tokenizados. Isso cria o risco de que um investimento legal e tributado de uma forma, de repente, seja considerado de outra, devido a mudanças na legislação.

Investidores devem fazer sua própria análise não só dos aspectos econômicos do imóvel, mas também da confiabilidade, reputação e competência técnica da plataforma que gerencia os tokens.

O futuro do imobiliário: quando blockchain encontra o negócio tradicional

Especialistas preveem que, nos próximos dez anos, o volume de ativos tokenizados pode crescer centenas de vezes. Instituições financeiras, como grandes fundos de investimento e incorporadoras, começam a experimentar a tokenização como forma de reduzir barreiras de entrada para novos investidores e simplificar captação de recursos. Regiões que apoiam ativamente a inovação em ativos digitais, como Cingapura, Suíça e algumas jurisdições nos Emirados Árabes, já veem crescimento de projetos nesse setor.

No entanto, isso não significa que a tokenização substituirá completamente o imobiliário tradicional. Ela coexistirá com os mecanismos atuais. Para grandes carteiras de investimento geridas por profissionais, a compra direta continua sendo a melhor opção. Para investidores de varejo que desejam acesso ao mercado imobiliário com capital mínimo, a tokenização será revolucionária.

A viabilidade de longo prazo da tokenização depende de quatro fatores principais. Primeiro, o reconhecimento jurídico a nível estatal. Até que os governos criem marcos legais claros para ativos tokenizados, os investidores terão dúvidas. Segundo, a segurança tecnológica e confiabilidade da infraestrutura. Plataformas blockchain devem ser seguras o suficiente para resistir a críticas regulatórias e ganhar confiança. Terceiro, mercados secundários ativos, onde as pessoas possam vender e comprar tokens rapidamente. E quarto, gestão profissional, incluindo advogados imobiliários que garantam conformidade e proteção dos interesses dos investidores.

Quando esses componentes se alinham, a tokenização tem potencial para reduzir obstáculos, ampliar o acesso ao mercado imobiliário e modernizar a infraestrutura que sustenta um dos ativos mais antigos e lucrativos da história humana.

A natureza física do imóvel não mudará — terra e edifícios permanecerão ativos materiais e tangíveis. Mas a forma como registramos, transferimos e gerenciamos os direitos de propriedade pode se transformar. O advogado imobiliário, com compreensão tanto das normas tradicionais quanto das ferramentas digitais, estará no centro dessa transformação. Blockchain e contratos inteligentes oferecem a tecnologia, mas são as pessoas — advogados, investidores, incorporadores e reguladores — que definirão como essa tecnologia será usada para criar uma ecossistema imobiliário justo, transparente e acessível às futuras gerações.