Escritório residencial em Seul, grandes unidades ganham força, unidades médias e pequenas continuam em baixa

Os preços de venda de escritórios residenciais em Seul continuaram a subir em abril de 2026, mas o impulso de alta concentrou-se nas áreas de grande e médio porte, onde a demanda residencial se acumulou, e não no mercado como um todo.

De acordo com os dados publicados em 26 de abril, com base na pesquisa da KB Real Estate de 13 de abril, a taxa de aumento dos preços de compra e venda de escritórios em Seul foi de 0,13%. Embora tenha desacelerado em relação ao aumento de 0,16% de março, Seul manteve uma tendência de alta por 15 meses consecutivos, de fevereiro de 2025 a abril de 2026. À primeira vista, o mercado parece manter a tendência de alta, mas na realidade, a diferenciação entre os diferentes segmentos de área tornou-se bastante evidente.

Especialmente, escritórios de grande porte com área útil superior a 85 metros quadrados subiram 0,70%, enquanto escritórios de médio a grande porte com área útil entre 60 e 85 metros quadrados subiram 0,39%, demonstrando uma tendência de alta relativamente forte. Por outro lado, escritórios de médio porte com área útil entre 40 e 60 metros quadrados caíram 0,07%, escritórios pequenos com área útil entre 30 e 40 metros quadrados caíram 0,11%, e escritórios super pequenos com área útil abaixo de 30 metros quadrados caíram 0,05%. Os escritórios de médio e pequeno porte começaram a cair neste mês, enquanto os escritórios super pequenos já caem por cinco meses consecutivos. Geralmente, escritórios de grande porte, com forte atributo residencial, atraem facilmente a demanda que os vê como substitutos de apartamentos, enquanto os escritórios menores são mais influenciados pela demanda de investimento em aluguel, refletindo essa tendência.

Do ponto de vista regional, o mercado do capital e o mercado nacional como um todo tiveram aumentos de 0,04% e 0,03%, respectivamente, mas o impulso de alta fora de Seul foi mais fraco. Gyeonggi-do caiu 0,01%, Incheon caiu 0,39%, e as cinco grandes cidades metropolitanas (Daejeon, Daegu, Busan, Gwangju e Ulsan) também caíram 0,05%. O preço médio de compra e venda em todo o país foi de 264,23 milhões de won, no capital de 274,43 milhões de won, e nas cinco grandes cidades de 196,05 milhões de won. Seul lidera com 308,49 milhões de won, seguida por Gyeonggi-do com 265,05 milhões de won e Incheon com 165,39 milhões de won. A crescente diferenciação na trajetória de preços entre Seul e outras regiões é uma característica marcante desta estatística.

O mercado de aluguel completo e a taxa de retorno de aluguel também mostram diferenças regionais. Em abril, o preço médio de aluguel completo de escritórios em todo o país foi de 205,21 milhões de won, com o capital em 215,16 milhões de won e as cinco grandes cidades em 137,32 milhões de won. Em Seul, o valor foi de 236,49 milhões de won, em Gyeonggi-do de 212,05 milhões de won, e em Incheon de 134,93 milhões de won. A taxa de retorno de aluguel em todo o país foi de 5,49%, no capital de 5,33%, nas cinco grandes cidades de 6,53%, e em Seul de 4,90%, Gyeonggi-do de 5,53%, e Incheon de 6,41%. Geralmente, os imóveis de maior preço em Seul apresentam menor taxa de retorno de aluguel, enquanto regiões com menor custo ou Incheon apresentam taxas mais altas, e essa estrutura continua.

Em resumo, o mercado de escritórios recente pode ser descrito como uma situação de “forte demanda residencial centrada em Seul” e “fraqueza nas regiões fora de Seul e em áreas de menor porte” avançando simultaneamente. Com base nos níveis de taxa de juros, na demanda por substituição habitacional e nas condições do mercado de aluguel em diferentes regiões, mesmo escritórios do mesmo tipo apresentam uma diferenciação clara na trajetória de preços. No futuro, escritórios residenciais de médio a grande porte em Seul provavelmente manterão uma tendência relativamente firme, enquanto a recuperação de produtos de pequeno porte para investimento e do mercado fora de Seul pode continuar lenta.