Contradições do Mercado 2024: Os construtores de habitação de Warren Buffett podem prosperar neste ambiente?

As últimas divulgações 13F revelam que o investidor bilionário Warren Buffett fez um movimento substancial no setor de construtores de casas, adquirindo participações significativas em três grandes empresas de construção. Esta decisão surge em meio a sinais mistos do mercado que pintam um quadro complexo do panorama habitacional.

O Enigma do Mercado Imobiliário

O mercado imobiliário apresenta um paradoxo peculiar. Por um lado, indicadores fundamentais sugerem fraqueza: as vendas de casas existentes despencaram para o seu nível mais baixo este ano em agosto, de acordo com dados da National Association of Realtors. As taxas de hipoteca subiram para 7,31%, marcando o ponto mais alto desde 2000.

No entanto, as avaliações das casas recusam-se a diminuir. O valor médio de uma propriedade nos EUA está em $495.100—consideravelmente elevado em comparação com a linha de base de 2000 de $212.100, apesar de ter caído do pico de $552.600 do ano passado. Esta combinação de taxas de juros elevadas e preços persistentemente altos cria uma dinâmica incomum que tradicionalmente pressiona os construtores de casas, que normalmente têm um desempenho melhor em ambientes de taxas decrescentes.

Neste contexto, os investimentos substanciais de Warren Buffett levantam questões intrigantes sobre o timing do mercado e a resiliência do setor.

Os Três Construtores no Portfólio de Buffett

Lennar: Alcance Geográfico Diversificado

Buffett alocou $18 milhões em Lennar (NYSE: LEN), adquirindo 150.000 ações. Como o segundo maior construtor de casas por volume de unidades, a Lennar opera em 19 estados com um portfólio diversificado que abrange casas para compradores de primeira viagem, propriedades de mudança, comunidades para adultos ativos e segmentos de luxo.

A Flórida domina as operações da Lennar, representando 29% das suas aproximadamente 50.000 entregas anuais. O preço médio de uma casa da empresa é de $448.000—abaixo da média nacional e em queda em relação a quase $500.000 do ano anterior.

Importa notar que os indicadores operacionais da Lennar sugerem força subjacente. As entregas até agora aumentaram 6%, atingindo 49.292 unidades, enquanto os novos pedidos subiram 8%, ultrapassando 51.700. A ação caiu 14% desde o pico de julho de $133 por ação, e a empresa oferece um rendimento de dividendos modesto de 1,1%.

NVR: O Modelo de Eficiência

NVR (NYSE: NVR) recebeu um investimento de $67 milhões da equipa de Buffett. Com uma capitalização de mercado abaixo de $20 bilhões, a NVR continua sendo a menor das três aquisições. A empresa constrói casas em 15 estados, com concentração particular na região do Mid-Atlantic, Sudeste e Midwest. A área de Washington D.C. gera 21% da receita total.

O que distingue a NVR é a sua estratégia leve em ativos. Em vez de acumular terrenos, a NVR compra propriedades apenas quando está pronta para construir, proporcionando maior flexibilidade operacional e menor intensidade de capital em relação aos concorrentes. Essa eficiência traduz-se em retornos excepcionais: o retorno sobre o patrimônio líquido (ROE) trailing atinge 45%, em comparação com 18% da Lennar.

Os resultados trimestrais recentes da NVR reforçam o caso de investimento. Os novos pedidos aumentaram 27%, enquanto as taxas de cancelamento contraíram-se para 11%, de 14% no ano anterior. A empresa vende sob três marcas—Ryan Homes, NV Homes e Heartland Homes—cada uma direcionada a diferentes segmentos de mercado. O preço médio de venda aproxima-se de $447.300. A NVR não paga dividendos, mas negocia apenas 7% abaixo das máximas históricas atingidas neste verão.

D.R. Horton: Líder de Mercado e Maior Posição

D.R. Horton (NYSE: DHI) comandou o maior compromisso, aproximadamente $695 milhões, representando quase 6 milhões de ações adquiridas perto de $121 por ação. Como o maior construtor de casas dos Estados Unidos, a escala e a posição de mercado da D.R. Horton fazem dela um termômetro das condições do setor.

Os indicadores da empresa destacam uma procura robusta. Os novos pedidos aceleraram 37% em relação ao trimestre do ano anterior. O preço médio de venda da D.R. Horton, de $381.100, é o mais baixo entre os três, sugerindo forte procura por entrada de nível. Essa vantagem de preço posiciona a empresa bem caso o poder de compra dos consumidores se torne cada vez mais restrito.

Compreendendo a Racionalidade Estratégica de Buffett

A National Association of Realtors relata apenas 1,1 milhão de casas existentes não vendidas, o que equivale a apenas 3,3 meses de inventário. Um mercado saudável normalmente mantém seis meses de oferta. Essa escassez de inventário de casas existentes sustenta fundamentalmente a demanda por novas construções—os proprietários atuais simplesmente não estão listando propriedades.

Essa restrição de inventário explica por que todos os três construtores mostram pedidos e entregas acelerados, juntamente com taxas de cancelamento em declínio. A tese de Buffett parece simples: a oferta restrita de habitações impulsiona a construção de novas casas, e esses três construtores financeiramente sólidos estão posicionados para captar fatias de mercado, independentemente da volatilidade econômica mais ampla.

As evidências sugerem que Warren Buffett interpretou as condições do mercado com considerável precisão. São negócios financeiramente seguros, com forte impulso operacional, capazes de resistir até a quedas de mercado significativas. O seu timing pode, de fato, revelar-se premonitório.