A expansão do centro de dados atinge um ‘ponto de inflexão’

Uma versão deste artigo foi publicada inicialmente na newsletter CNBC Property Play com Diana Olick. Property Play cobre oportunidades novas e em evolução para investidores imobiliários, desde indivíduos até capital de risco, fundos de private equity, escritórios familiares, investidores institucionais e grandes empresas públicas. Inscreva-se para receber futuras edições diretamente na sua caixa de entrada. A construção de centros de dados está a expandir-se a um ritmo tão rápido em toda a América do Norte que a maioria das novas construções no setor está agora a ir além dos mercados tradicionais iniciais. O Texas está prestes a substituir a Virgínia como o maior mercado de dados do mundo, de acordo com um novo relatório da JLL, que o chama de um “ponto de inflexão”. Cerca de 64% do pipeline de construção de 35 gigawatts estende-se além de mercados considerados maduros, como a Virgínia, que há muito tempo foi o maior mercado de centros de dados. As vacâncias em centros de dados no final de 2025 permaneceram em um mínimo histórico de 1% pelo segundo ano consecutivo. “O setor de centros de dados entrou oficialmente em hiperdrive”, disse Andy Cvengros, diretor executivo e co-líder dos mercados de centros de dados nos EUA na JLL. “A vacância recorde, sustentada por dois anos consecutivos, fornece evidências convincentes contra preocupações de bolha, especialmente quando quase toda a nossa enorme carteira de construção já está pré-comprometida por inquilinos de grau de investimento.” Quase toda, 92%, da capacidade atualmente em construção está pré-comprometida, o que indica que a vacância provavelmente permanecerá bastante baixa pelo menos até 2030, segundo a JLL. A procura está agora impulsionada por hyperscalers e inteligência artificial, e obstáculos ao novo desenvolvimento estão a tornar a construção menos robusta do que poderia ser. A JLL também observou que os cinco principais hyperscalers planejam gastar 710 bilhões de dólares em 2026 para desenvolver a infraestrutura necessária. Os credores parecem ansiosos por participar, com um financiamento recorde de 75 bilhões de dólares no ano passado. A Nuveen, uma empresa global de desenvolvimento imobiliário, está a adotar uma abordagem de curto prazo ao setor, aproveitando a forte procura atual, mas seguindo um modelo de construir e vender para mitigar riscos. “Há realmente bastante procura, e achamos que nos próximos cinco anos não haverá uma situação de excesso de oferta”, disse Chad Phillips, chefe global da Nuveen Real Estate, acrescentando que o longo prazo é menos previsível. “Haverá uma evolução bastante rápida, e por isso estamos a olhar para construções de curto prazo e depois a vender.” Claro que há riscos consideráveis relacionados às limitações de infraestrutura, especificamente energia. Os prazos de conexão à rede média cerca de quatro anos ou até mais. Como resultado, os principais inquilinos precisam garantir capacidade com muitos anos de antecedência. Isso está a impulsionar a expansão para novos mercados que disponham de mais energia. “Muitas empresas estão a considerar construir geração de energia no local”, disse Andrew Batson, chefe global de pesquisa de centros de dados na JLL. “Reduz o risco. No final das contas, porém, a esmagadora maioria dos operadores quer conectividade à rede a longo prazo.”