Two Harbors Relata Outro Declínio no Book Value. O Dividendo Está Seguro?

O último ano foi difícil para o setor hipotecário. A Reserva Federal tem aumentado as taxas de juros de forma agressiva, o que prejudicou as avaliações de títulos garantidos por hipotecas (MBS), e os originadores de hipotecas têm enfrentado dificuldades com a redução do volume. Os títulos garantidos por hipotecas — pacotes de hipotecas combinados para formar títulos semelhantes a obrigações — tiveram um desempenho inferior aos títulos do Tesouro e são responsáveis por algumas falências de bancos regionais. Two Harbors (TWO +10,91%), uma sociedade de investimento imobiliário (REIT) de hipotecas, recentemente reportou uma grande perda e ofereceu aos investidores poucas garantias de que a situação melhorará em breve ou que seu dividendo altíssimo — que acabou de cortar — está seguro de novas reduções.

Fonte da imagem: Getty Images.

Estratégia dupla da Two Harbors

A Two Harbors é uma REIT de hipotecas que investe em títulos garantidos por hipotecas e direitos de serviço de hipotecas. Os títulos garantidos por hipotecas são, basicamente, onde a maioria das hipotecas recém-originadas vai parar. Se você comprou uma casa no ano passado com um empréstimo da Fannie Mae ou FHA, é provável que sua hipoteca tenha acabado em um título garantido por hipoteca, que por sua vez pode ter sido incluído na carteira de investimentos de uma REIT.

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NYSE: TWO

Two Harbors Investment Corp.

Variação de hoje

(10,91%) $1,04

Preço atual

$10,57

Dados principais

Capitalização de mercado

$1,0B

Variação do dia

$10,57 - $10,57

Variação em 52 semanas

$8,78 - $14,17

Volume

170K

Média de volume

3,3M

Margem bruta

101,02%

Rendimento de dividendos

15,95%

Direitos de serviço de hipotecas são um ativo incomum

Os direitos de serviço de hipotecas são um dos ativos mais incomuns. Um prestador de serviços de hipotecas realiza tarefas administrativas de gestão de uma hipoteca em nome do investidor hipotecário. O prestador envia as contas mensais, coleta os pagamentos, garante que os impostos e seguros sejam pagos e trabalha com o mutuário em caso de inadimplência. O prestador recebe 0,25% do principal da hipoteca por ano por esse serviço. Para uma hipoteca de $400.000, o prestador recebe cerca de $1.000 por ano. O direito de realizar esse serviço tem valor, e é capitalizado no balanço como um ativo.

Assim, os direitos de serviço de hipotecas geram bastante caixa e têm uma característica incomum — eles aumentam de valor à medida que as taxas de juros sobem. A maioria dos ativos diminui de valor com a alta das taxas. A Two Harbors usa títulos garantidos por hipotecas e direitos de serviço como uma forma de hedge entre si. Se as taxas de juros caírem, a carteira de títulos garantidos por hipotecas aumentará de valor, mas as avaliações de direitos de serviço podem diminuir. Quando as taxas sobem, a carteira de direitos de serviço aumenta de valor enquanto a carteira de títulos garantidos por hipotecas cai. No último ano, os direitos de serviço de hipotecas sustentaram muitas REITs de hipotecas e bancos.

Volatilidade das taxas de juros aumentou no primeiro trimestre de 2023

No ano passado, os títulos garantidos por hipotecas perderam valor à medida que as taxas de juros subiam. Além disso, esses títulos reagem mal à volatilidade das taxas, e a Fed ainda não encerrou um dos ciclos de aperto monetário mais agressivos da história. Para piorar, a volatilidade aumentou significativamente no primeiro trimestre, com dados de inflação acima do esperado em janeiro e fevereiro, elevando as taxas, que depois caíram rapidamente com o colapso do Silicon Valley Bank em março e a propagação do contagio para outros bancos regionais.

Bancos estão vendendo títulos garantidos por hipotecas

A turbulência nos bancos regionais acrescentou mais um obstáculo ao setor hipotecário: maior oferta. A Federal Deposit Insurance Corp. (FDIC) está liquidando as carteiras de vários bancos falidos, e esse fenômeno tem reduzido o apetite por títulos garantidos por hipotecas. A Fed, que costumava ser um grande comprador durante os dias de afrouxamento quantitativo, não é mais um grande participante. Bancos, fundos de títulos e REITs de hipotecas são os principais compradores restantes, e estão agindo com cautela.

No final, isso beneficiará a carteira de direitos de serviço de hipotecas, mas às custas da carteira de títulos hipotecários residenciais (RMBS). Por outro lado, preços baixos de hipotecas levam a taxas mais altas, dificultando refinanciamentos. Ondas de refinanciamento são inimigas dos direitos de serviço de hipotecas. A empresa prevê retornos de dois dígitos baixos a médios na carteira de RMBS no futuro.

Two Harbors não cobriu o dividendo no primeiro trimestre

E chegamos ao dividendo. A Two Harbors recentemente cortou seu dividendo de $0,68 por trimestre para $0,60, embora com a queda das ações o rendimento esteja acima de 19%. Isso deveria significar que os cortes de dividendos terminaram, certo? Bem, os lucros disponíveis para distribuição no primeiro trimestre foram apenas $0,09, muito abaixo do suficiente para cobrir o pagamento.

A empresa foi questionada sobre o dividendo na teleconferência de resultados. A CFO da Two Harbors, Mary Riskey, apontou para um slide na apresentação de resultados que previa uma métrica chamada Retorno Estático Prospectivo Trimestral por Ação Comum Básica (basicamente, aplicando as hipóteses de retorno à carteira), que ficaria entre $0,50 e $0,69 por ação.

O dividendo é seguro? Não. A empresa pode conseguir cobri-lo, mas, como regra geral, as empresas também gostam de ter alguma margem de segurança, e parece que a Two Harbors não tem muito. Como regra geral, quando as REITs de hipotecas têm rendimentos de dividendos na faixa de altos dígitos, isso costuma ser um sinal de alerta. Por outro lado, a Two Harbors está negociando com um desconto de 25% em relação ao valor contábil por ação, o que indica que o mercado espera que o valor contábil por ação continue a diminuir.

A Two Harbors precisa que muitas coisas dêem certo, e investidores que entrarem agora correm risco de outro corte de dividendos. A Two Harbors é uma aposta especulativa e provavelmente demasiado volátil para uma carteira de renda.