A pequena primavera deste ano está um pouco fora do comum!

AI·Anomalias do Pequeno Sol da Primavera Indicam Quando o Mercado Imobiliário Vai Tocá-lo?

1

Nos últimos dias, o mercado imobiliário de Xangai tem sido tema de destaque. O que tem chamado atenção é o colapso do sistema de assinatura online de Xangai.

O incidente ocorreu no sábado, 14 de março. Naquele dia, devido ao grande volume de assinaturas online, o sistema de assinatura de imóveis de segunda mão de Xangai sofreu várias quedas assim que os usuários tentavam acessá-lo.

Os agentes imobiliários presentes exclamaram que o mercado realmente estava em alta, a ponto de derrubar o sistema de assinatura online. Rapidamente, essa notícia se espalhou pelos grupos de agentes imobiliários e, por fim, se tornou amplamente conhecida na internet.

Naquele dia, o volume de vendas de imóveis de segunda mão em Xangai foi realmente alto. Foram negociadas 1.472 unidades, atingindo a segunda maior marca de vendas diárias dos últimos cinco anos.

Recentemente, o mercado de imóveis de segunda mão em Xangai tem apresentado um crescimento explosivo nas transações.

Na segunda semana de março, o total de imóveis de segunda mão negociados em Xangai atingiu 7.233 unidades, um aumento de 26,69% em relação à primeira semana de março, estabelecendo um novo recorde de volume semanal desde 2021.

Até 17 de março, o volume de vendas de imóveis de segunda mão em Xangai já tinha atingido 15.799 unidades em março. Como o Ano Novo Chinês foi mais tarde este ano, a pequena primavera começou recentemente; seguindo essa tendência, é quase certo que o volume de vendas de imóveis de segunda mão em Xangai ultrapassará 30 mil unidades em março.

Além do volume de vendas, há um dado que chama muita atenção.

A quantidade de imóveis de segunda mão disponíveis para venda em Xangai está diminuindo rapidamente.

Desde junho do ano passado, a quantidade de imóveis de segunda mão listados começou a cair, e após janeiro deste ano, a velocidade de redução se acelerou claramente.

De acordo com dados da CRIC, até 16 de março, a quantidade semanal de imóveis de segunda mão listados em Xangai caiu 22,23% em comparação com junho do ano passado. Alguns proprietários não querem reduzir os preços para vender com prejuízo e preferem retirar seus imóveis do mercado.

Outro indicador que demonstra a recuperação do mercado de segunda mão em Xangai é o índice de preços de imóveis de segunda mão divulgado recentemente para fevereiro, que mostrou um aumento de 0,2% em relação ao mês anterior, encerrando uma sequência de quedas.

Observando o mercado imobiliário de Xangai neste momento de pequena primavera em março, seja pelo volume de vendas, pela quantidade de imóveis listados ou pelos preços de venda, todos esses fatores indicam características de uma pequena primavera.

Xangai deve ser a cidade com o melhor desempenho entre as pequenas primaveras do mercado imobiliário nacional neste ano.

2

Muitos consideram Xangai como um termômetro do mercado imobiliário nacional, esperando que essa recuperação substancial se espalhe para outras cidades.

A qualidade da pequena primavera em outras cidades também passou a ser foco de atenção. Vamos analisar juntos os dados de outras cidades.

Este ano, a pequena primavera apresenta algumas anomalias em relação aos anos anteriores.

A maior delas está na transmissão do calor entre imóveis novos e usados.

Este ano, o mercado de segunda mão está mais aquecido.

Por exemplo, em Xangai, as vendas mais fervorosas concentram-se em imóveis de segunda mão, especialmente aqueles de até 3 milhões de yuans, que representam mais de 70% do total de vendas de segunda mão.

Por outro lado, o mercado de imóveis novos em Xangai, nas duas primeiras semanas de março, não esteve tão aquecido. As vendas de imóveis novos caíram cerca de 44% em comparação com o mesmo período do ano passado. Embora isso seja parcialmente devido ao deslocamento do feriado do Ano Novo Chinês, a demanda por imóveis novos está claramente menor do que nos anos anteriores na mesma época.

Esse fenômeno não ocorre apenas em Xangai; outras cidades também apresentam padrões semelhantes.

Por exemplo, Hangzhou, nas 15 primeiras dias de março, vendeu mais de 3.600 imóveis de segunda mão, superando o volume total de vendas de fevereiro. Ao mesmo tempo, a área de imóveis novos vendidos nas duas primeiras semanas de março caiu 47% em relação ao mesmo período do ano passado.

Outro exemplo é Nanjing, onde na segunda semana de março, as vendas de imóveis de segunda mão atingiram 2.679 unidades, sendo 6,5 vezes maior que as vendas de imóveis novos no mesmo período.

De acordo com dados da CRIC, neste ano, o volume de vendas de imóveis novos em cidades de primeiro e segundo nível, tanto em 2024 quanto em 2025, apresentou queda em relação ao mesmo período de anos anteriores.

Essa é uma situação que não tinha ocorrido em anos anteriores durante a pequena primavera.

Antes, as pequenas primaveras de março e abril geralmente começavam com o aquecimento do mercado de imóveis novos, que depois se transmitia para o mercado de segunda mão, ou ambos aqueciam quase simultaneamente, resultando em um boom tanto de imóveis novos quanto de usados na mesma época.

Este ano, porém, há uma grande disparidade no aquecimento dos mercados de imóveis novos e usados em cidades de diferentes níveis.

Em cidades de primeiro e segundo nível, o volume de vendas de imóveis novos nas duas primeiras semanas de março foi menor do que no ano passado e até mesmo que no ano anterior. O mercado de segunda mão, especialmente de imóveis de baixo valor total, está bastante ativo.

Já em cidades de terceiro e quarto nível, as vendas de imóveis novos nas duas primeiras semanas de março superaram as do ano passado e do anterior, enquanto as vendas de segunda mão permanecem relativamente estagnadas.

Essa diferença também está relacionada às distintas condições dessas cidades.

Em cidades de primeiro e segundo nível, o preço de imóveis novos na mesma região é muito mais alto do que o de usados. Os compradores, buscando melhor relação custo-benefício, preferem imóveis de segunda mão, que oferecem maior valor por dinheiro. Assim, há uma competição acirrada por clientes entre imóveis usados e novos nessas cidades.

Por outro lado, em cidades de terceiro e quarto nível, ainda prevalece a mentalidade de “comprar novo, não antigo”, e o mercado de segunda mão não é tão ativo. Quando o mercado aquece, a primeira reação costuma ser no segmento de imóveis novos.

3

A pequena primavera de 2024 é mais complexa do que nos anos anteriores.

Embora tenha durado apenas duas semanas, já é possível perceber claramente a tendência do mercado.

Essa complexidade indica que o ajuste do mercado ainda levará algum tempo. Pelas condições atuais, embora haja uma recuperação em volume e preço, ela ainda não é estável.

Isso fica evidente nos dados do índice de preços de imóveis de 70 cidades e outros indicadores de fevereiro.

Em fevereiro, o número de cidades entre as 70 que tiveram aumento ou estabilidade nos preços de imóveis novos foi de 17, um aumento em relação ao mês anterior.

Nos imóveis de segunda mão, a queda de preços nas cidades de primeiro nível foi de 0,4% em relação ao mês anterior, enquanto nas cidades de segundo e terceiro nível a redução foi de 0,1%.

A velocidade de queda dos preços começou a desacelerar.

Com essa desaceleração na queda dos preços, ainda é bastante desafiador manter o mercado de segunda mão aquecido em cidades de primeiro e segundo nível.

Por outro lado, o volume de vendas de imóveis novos ainda precisa se estabilizar mais. O próximo passo será verificar se o entusiasmo se transmite para o mercado de imóveis novos. Se essa transmissão não ocorrer, é provável que, após abril, muitos incorporadores intensifiquem suas promoções.

Se nas próximas duas semanas o interesse por imóveis novos aumentar, a pequena primavera do mercado imobiliário de 2024 estará praticamente confirmada.

Em fevereiro, também ocorreram duas mudanças importantes nos dados, que merecem atenção contínua.

Quais são esses dados?

Primeiro, a área de imóveis comerciais disponíveis para venda.

No final de fevereiro, essa área era de 79.998 milhões de metros quadrados, com uma taxa de crescimento de apenas 0,1% em relação ao mesmo período do ano anterior, uma desaceleração de 1,5% em relação ao final de 2024, quase estacionária, indicando que os estoques não estão mais aumentando, e o que se consome agora é o estoque existente.

Segundo, a relação entre a área de novas construções e a área de vendas de imóveis.

Nos dois primeiros meses do ano, a área de novas construções foi de 5.084 milhões de metros quadrados, enquanto a de vendas atingiu 9.293 milhões de metros quadrados, resultando em uma proporção de 54,7%.

Ou seja, a área de novas construções é mais de metade da área vendida, o que mostra que a velocidade de oferta de novos imóveis é muito menor do que a de vendas.

Esses dois dados são sinais iniciais, já apresentando pontos de inflexão, e suas consequências começarão a se refletir gradualmente nos volumes e preços.

Portanto, embora o mercado imobiliário de 2024 seja bastante complexo, ainda há esperança de que ele toque o fundo.

Fonte: Mizhai (ID: MizhaiPlus)