A emenda à lei especial de fraude fiscal total foi aprovada, mas apresenta limitações na recuperação de perdas reais

Apesar do Congresso ter aprovado uma emenda especial à lei de apoio às vítimas de fraudes no aluguel integral, as avaliações consideram que isso ainda é insuficiente no que diz respeito à recuperação real das vítimas e à redução dos riscos estruturais do próprio sistema de aluguel integral.

Para abordar a questão da fraude no aluguel integral e do problema do “aluguel vazio”, o Comitê de Contramedidas da Sociedade Civil realizou, em 28 de maio, uma mesa-redonda na região de Jongno, Seul, discutindo o significado e as limitações da emenda à Lei Especial de Apoio às Vítimas de Fraudes no Aluguel Integral e Estabilidade Habitacional, aprovada pelo Congresso em 23 de maio. O conteúdo desta emenda inclui: após o encerramento de leilões ou leilões públicos, o governo fornece suporte financeiro para garantir que o valor devolvido às vítimas atinja pelo menos um terço do depósito de garantia. Considerando que, anteriormente, muitas vítimas quase não conseguiram recuperar seus depósitos durante os processos de leilão e leilão público, a avaliação considera que institucionalizar um mecanismo mínimo de recuperação tem um significado importante.

No entanto, os participantes acreditam que esta emenda está longe do que as vítimas sempre solicitaram, ou seja, o chamado método de “primeiro resgatar, depois buscar ressarcimento”. Ou seja, sua estrutura não prevê que o governo compense totalmente o valor do dano inicialmente, e depois recupere os custos dos responsáveis, mas permanece na abordagem de complementar o valor após o leilão ou leilão público até um certo nível. Foi também apontado que o nível de garantia do depósito é inferior às expectativas das vítimas, o que pode limitar a reconstrução real de suas vidas. Isso significa que, embora a reforma legal amplie o escopo da assistência às vítimas, a questão de se essa recuperação será realmente percebida permanece em aberto.

Na mesa-redonda, também foi reiterado que a fraude no aluguel integral ultrapassou o âmbito de crimes isolados, sendo originada por vulnerabilidades sistêmicas. Os participantes analisaram que, com a expansão de empréstimos de aluguel integral de baixo juros e do sistema de garantia de aluguel integral ao longo do tempo, formou-se uma estrutura consolidada na qual os inquilinos dependem de financiamento financeiro, em vez de capital próprio, para assumir depósitos elevados, resultando em uma relação de preço de aluguel integral (“índice de preço de aluguel integral”) excessivamente alta. Eles explicaram que isso cria um ambiente onde, mesmo com pequenas oscilações nos preços dos imóveis, torna-se difícil devolver integralmente o depósito de garantia, facilitando o aumento do “aluguel vazio”. Assim, o risco de fraudes no aluguel integral também aumenta nesse intervalo. Além disso, os participantes destacaram a necessidade de preencher lacunas no sistema atual, como a proteção insuficiente para inquilinos estrangeiros ou moradias em condomínios de casas geminadas, que permanecem vulneráveis.

O professor Lim Jae-man, do Departamento de Imóveis da Universidade de Sejong, apontou que a causa fundamental do não retorno do depósito de garantia é o “aluguel vazio” e defendeu a implementação de regulamentações que controlem o índice de preço de aluguel integral, mantendo-o abaixo de determinado nível. Por exemplo, quando o índice de preço de aluguel integral é excessivamente alto, medidas como limitar o valor do empréstimo de aluguel integral podem reduzir o risco antecipadamente. Essa abordagem está alinhada com a consciência de que “medidas corretivas apenas após o dano ocorrer, com suporte posterior, têm limitações”. Em última análise, a reforma legal pode ser vista como um avanço na ampliação do escopo de assistência às vítimas, mas também indica que, sem reformas adicionais na estrutura de alto risco do mercado de aluguel integral, problemas semelhantes podem se repetir.