Умные стратегии прекращения выплаты PMI и ускорения погашения ипотеки

Страхование ипотечного кредита, широко известное как PMI, представляет собой значительные постоянные расходы для покупателей жилья, которые внесли менее 20% при покупке недвижимости. Понимание способов устранения этой статьи расходов может сэкономить вам десятки тысяч долларов за весь срок кредита. В этом руководстве рассматриваются наиболее эффективные стратегии избавления от PMI и возвращения этих ежемесячных платежей.

Почему PMI — такая нагрузка

Когда вы финансируете покупку жилья с первоначальным взносом менее 20%, ваш кредитор требует PMI для защиты своих интересов в случае дефолта по ипотеке. Обычно эта страховка стоит от 0,5% до 2% в год, рассчитываемых от оставшегося баланса по кредиту. Для ипотеки в 300 000 долларов это примерно 125–500 долларов в месяц — деньги, которые идут напрямую на страховую защиту, а не на наращивание капитала в вашем доме.

Разочаровывающая реальность заключается в том, что PMI совершенно не приносит вам пользы. Это чисто механизм защиты для кредиторов. Тем не менее миллионы домовладельцев продолжают платить эти взносы долго после того, как могли бы их устранить. Хорошая новость? Есть несколько проверенных способов наконец прекратить эти выплаты.

Автоматическая отмена: пассивный подход

Первый способ — просто подождать. Согласно Закону о защите домовладельцев (Homeowners Protection Act), ваш кредитор обязан автоматически снять PMI, как только соотношение суммы кредита к стоимости недвижимости (LTV) достигнет 78%. Это означает, что вы выплатили 22% от первоначальной суммы кредита.

Например, при покупке дома за 300 000 долларов автоматическая отмена произойдет, когда ваш ипотечный баланс снизится до 234 000 долларов. Обычно это происходит естественным образом по мере регулярных платежей, хотя сроки зависят от вашей процентной ставки, срока кредита и графика платежей.

Однако автоматическая отмена связана с условиями. Вы должны поддерживать отличную историю платежей — любые просрочки могут задержать или помешать отмене. Кроме того, если ваш кредитор классифицировал ваш кредит как рискованный (из-за низкого кредитного рейтинга или других факторов), он может установить другие условия отмены.

Преимущество ожидания — простота: вы ничего не делаете, и платежи прекращаются. Недостаток — очевиден: вы будете платить PMI еще годы, если есть возможности для его устранения.

Ускорение отмены PMI по запросу

Более быстрый путь становится доступен, когда ваш LTV достигает 80% — то есть вы выплатили 20% от кредита. В этот момент федеральное законодательство дает вам право официально запросить отмену PMI.

На нашем примере в 300 000 долларов это означает подать запрос на отмену, когда баланс по кредиту достигнет 240 000 долларов. Хотя это кажется незначительным отличием по сравнению с ожиданием достижения 78% LTV, финансовый эффект существенен. При ежегодной ставке PMI в 1,25% (примерно 312,50 долларов в месяц на исходную сумму кредита) каждый месяц продолжения платежей — это реальные деньги, потерянные зря.

Чтобы начать этот процесс, подайте письменный запрос вашему ипотечному обслуживающему агенту. Большинство кредиторов быстро удовлетворят такую просьбу, если вы соответствуете критериям. Однако отмена может быть отклонена, если у вас есть просрочки, если стоимость вашего дома значительно снизилась или если вы использовали недвижимость в качестве залога для дополнительных кредитов.

Многие домовладельцы ускоряют достижение этого порога, делая дополнительные платежи по основному долгу, чтобы быстрее достичь 20% собственного капитала и значительно снизить общие расходы на PMI.

Окончательное прекращение: автоматическая страховка

Даже если вы никогда не запрашиваете отмену, а стоимость вашего дома не растет, PMI в конечном итоге исчезнет сама по себе. Закон о защите домовладельцев предписывает окончательное прекращение PMI в середине срока кредита.

Для 30-летней ипотеки это означает автоматическую остановку PMI на 15-м году, независимо от того, сколько вы выплатили или каков ваш LTV. Эта норма существует в основном для заемщиков, заключивших соглашения о выплате с баллоном или использующих ипотеку с отсрочкой платежей после просрочек.

Хотя этот способ гарантирует устранение, он наименее выгоден с финансовой точки зрения. Вы будете платить PMI 15 лет из 30-летнего срока, что представляет собой огромную потерю возможностей.

Рефинансирование как стратегический вариант

Если вы еще не достигли порога 80% собственного капитала и хотите избавиться от PMI раньше, рефинансирование может стать решением — при условии, что у вас есть веские причины, помимо просто устранения страховки.

После рефинансирования и получения новой оценки стоимости недвижимости вы можете обнаружить, что текущая стоимость выросла, а значит, ваш процент собственного капитала (и, следовательно, LTV) улучшился. Это может позволить вам выйти за пределы 80% без дополнительных вложений. Или, если у вас есть наличные средства, вы можете внести единовременный взнос при рефинансировании, чтобы достичь этого порога.

Рефинансирование только ради устранения PMI редко оправдано с финансовой точки зрения, особенно если текущая ставка по кредиту выгодна. Однако, если вы уже рассматриваете рефинансирование из-за более низких ставок или улучшения кредитного рейтинга, избавление от PMI может стать дополнительной ценностью.

Особые ситуации и исключения

Не все ипотечные кредиты предусматривают PMI. Варианты с VA-займами и некоторые государственные программы для заемщиков с низким доходом обычно исключают необходимость в этой страховке. FHA-займы работают иначе — они требуют страховой премии по ипотеке (MIP), а не PMI, и правила ее отмены отличаются. Для большинства FHA-займов, оформленных после 2013 года, MIP сохраняется на весь срок кредита, что делает эти займы значительно дороже в долгосрочной перспективе.

Понимание того, подходит ли ваш тип кредита для отмены PMI, очень важно перед планированием погашения.

Действуйте: ваш следующий шаг

Самая эффективная стратегия — сочетание знаний и действий. Рассчитайте текущий коэффициент LTV, разделив остаток по ипотеке на текущую стоимость дома. Если вы приближаетесь к порогу 80%, подайте запрос на отмену вместо пассивного ожидания. Если есть дополнительные средства, направьте их на погашение основного долга — это значительно ускорит процесс.

Если вы еще далеки от 80% собственного капитала, следите за ростом стоимости вашего дома и возможностями рефинансирования. Каждый дополнительный процент собственного капитала приближает вас к окончательному избавлению от этого бремени и позволяет перенаправить ежемесячные платежи на накопление богатства через ваш дом.