Понимание условных и ожидающих продаж: Руководство для покупателя

Когда вы ищете дом своей мечты и сталкиваетесь с объявлениями, отмеченными как “contingent” или “pending”, естественно задаться вопросом, можете ли вы всё еще подать предложение. Ответ более сложный, чем просто “да” или “нет”. Эти два статуса обозначают разные этапы в процессе покупки дома, каждый с разными последствиями для ваших шансов успешно приобрести недвижимость. Понимание различий между условной продажей (contingent) и продажей в статусе pending поможет вам принимать более информированные решения о том, куда инвестировать свое время и энергию как покупателю.

Основное различие между предложениями с статусом contingent и pending

Ключевое отличие заключается в том, что уже одобрено, а что еще нужно завершить. Когда объявление о продаже показывает статус contingent, продавец принял предложение, но сделка остается условной, пока не выполнены определенные требования. Эти условия могут исходить как от покупателя, например, необходимость профессиональной инспекции или оценки недвижимости, так и от продавца, например, требование обеспечить определенный вид финансирования. Поскольку эти условия еще не выполнены, сделки на этом этапе могут все еще сорваться, если какое-либо требование не будет выполнено.

В отличие от этого, продажа в статусе pending означает, что все основные условия выполнены, и предложение перешло в стадию обработки, приближающуюся к закрытию сделки. Теоретически, возможен срыв сделки, но это случается редко. Кардинальное отличие в том, что сделки с условием contingent являются условными, а сделки в статусе pending — уже подтверждены и движутся к завершению.

Распространенные виды условий (contingency), с которыми вы можете столкнуться

В сделках с недвижимостью используют несколько типов условий, каждое из которых решает разные сценарии и опасения. Понимание этих вариантов помогает понять, какие препятствия могут задержать или сорвать продажу.

Условия probate (наследственные) возникают, когда владелец умер. В таких случаях ответственность за продажу недвижимости берут на себя государственные органы или кредитор, удерживающий ипотеку. Поскольку процедуры наследства проходят через суд и становятся публичными, процесс продажи обычно более прозрачный и регулируемый. Если вы предпочитаете простую сделку с минимальной бюрократией, объявления без условий probate могут быть предпочтительнее.

Kick-out clauses (условия с возможностью выхода) предоставляют гибкость в условных сделках. Эта оговорка позволяет либо покупателю, либо продавцу расторгнуть контракт, если определенные условия не выполнены к согласованному сроку. Без такой оговорки процесс может затянуться значительно дольше, или сделка может сорваться на более позднем этапе. Такой механизм защищает обе стороны, устанавливая четкие сроки и точки выхода.

Условия короткой продажи (short-sale) применяются, когда продавец намерен продать недвижимость за сумму, меньшую, чем остаток по ипотеке. Такие сделки требуют одобрения кредитора и обычно требуют значительно больше времени на обработку, чем обычные продажи. Они часто встречаются при продаже залоговых объектов, поскольку финансовые учреждения и кредиторы управляют процессом напрямую.

Continue to show (продолжение демонстраций) позволяет продавцу показывать недвижимость другим потенциальным покупателям, даже пока действуют условия. Если вы подаете предложение, оно может быть принято и оформлено в контракт, хотя это зависит от конкурирующих условий и договоренностей продавца с другими заинтересованными сторонами. Продавец сохраняет возможность получать дополнительные предложения в этот период.

No-show contingencies (отказ от показов) — противоположный сценарий. В этом случае продавец обязуется не показывать недвижимость, пока условия не будут выполнены. Он не будет организовывать частные просмотры или открытые показы, фактически снимая дом с рынка, пока условия не будут выполнены.

Что действительно означает статус pending для вашей покупки

Статус pending означает реальный прогресс к завершению сделки. Существует несколько вариантов статуса pending, каждый из которых передает разную информацию о состоянии сделки.

Pending Short Sale похож на условную короткую продажу, но указывает на более продвинутую стадию — все условия выполнены, и продажа движется через официальный процесс под контролем кредитора. Эта отметка информирует всех участников о том, кто управляет сделкой и на каком она этапе.

Pending with Backup Offers означает, что несмотря на то, что основная продажа в статусе pending, продавец остается открытым для альтернативных предложений. Такой сценарий возникает, когда есть неопределенность с завершением основной сделки, и продавец хочет оставить возможность выбора. Если основная сделка сорвется, у продавца есть резервные варианты, а не необходимость снова выставлять недвижимость на рынок.

Extended Pending Status (длительный более четырех месяцев) обычно свидетельствует о административных проблемах. Это может означать, что агент по недвижимости забыл обновить статус с “pending” на “sold” после завершения сделки, или есть скрытые сложности — например, затягивание финальных переговоров или неожиданные препятствия, требующие решения перед финализацией продажи.

Ваша возможность сделать предложение

Покупатели часто спрашивают, можно ли подать конкурентное предложение на дома, уже имеющие статус contingent или pending. Ответ зависит от конкретного статуса и условий существующего соглашения.

Некоторые условные сделки явно позволяют подавать резервные предложения. Если вам разрешено подать резервное предложение, и основная сделка сталкивается с проблемами (что более вероятно при наличии условий), вы можете пройти этот процесс. Наличие предварительного одобрения по ипотеке или подтверждение наличных средств укрепляют ваши позиции при подаче таких предложений, поскольку это дает продавцу уверенность в вашей способности завершить сделку.

Дома в статусе pending представляют более сложную ситуацию. Поскольку основная продажа обычно приближается к завершению, вероятность принятия конкурирующих предложений невысока. Однако дома с статусом contingent предоставляют более реалистичные возможности. Условия делают эти сделки более хрупкими, что делает подачу серьезного резервного предложения оправданной стратегией, особенно если вы можете подтвердить финансовую готовность и предложить условия, выгодные продавцу.