Расширение дата-центров достигает «точки перегиба»

Версия этой статьи впервые появилась в информационном бюллетене CNBC Property Play с Дианой Олик. Property Play освещает новые и развивающиеся возможности для инвесторов в недвижимость — от частных лиц до венчурных капиталистов, частных инвестиционных фондов, семейных офисов, институциональных инвесторов и крупных публичных компаний. Подпишитесь, чтобы получать будущие выпуски прямо на ваш электронный ящик. Строительство дата-центров расширяется в Северной Америке с такой скоростью, что большинство новых объектов в секторе выходит за рамки традиционных рынков. Согласно новому отчету JLL, штат Техас вот-вот обойдет Виргинию и станет крупнейшим в мире рынком данных, что называется «точкой перелома». Около 64% из 35-гигаваатных планов строительства сейчас выходит за пределы так называемых зрелых рынков, таких как Виргиния, которая долгое время была крупнейшим рынком дата-центров. В конце 2025 года вакантность дата-центров останется на исторически низком уровне в 1% уже второй год подряд. «Сектор дата-центров официально вошел в гиперскорость», — заявил Энди Цвенгрос, исполнительный директор и со-руководитель рынка дата-центров в США в JLL. «Запас вакантных площадей, достигший рекордно низких значений на протяжении двух последовательных лет, является убедительным доказательством отсутствия пузыря, особенно учитывая, что почти весь наш крупный строительный план уже закреплен за инвестиционно-grade арендаторами». Почти вся, 92%, текущая строящаяся мощность предварительно закреплена, что говорит о том, что вакантность, скорее всего, останется очень низкой как минимум до 2030 года, по данным JLL. Спрос сейчас стимулируют гипермасштабные компании и искусственный интеллект, а препятствия для нового строительства делают его менее активным, чем могло бы быть. JLL также отметила, что пять крупнейших гипермасштабных компаний запланировали капитальные затраты в размере 710 миллиардов долларов в 2026 году на развитие необходимой инфраструктуры. Кредиторы, похоже, стремятся присоединиться к этому, что подтверждается рекордным объемом финансирования в 75 миллиардов долларов за прошлый год. Nuveen, глобальная компания по развитию недвижимости, придерживается краткосрочной стратегии, используя текущий высокий спрос, но следуя модели «строить и продавать», чтобы снизить риски. «Действительно, спрос довольно высок, и мы считаем, что в ближайшие пять лет ситуация с избытком предложения не возникнет», — сказал Чад Филлипс, глобальный руководитель Nuveen Real Estate, добавив, что долгосрочная перспектива менее предсказуема. «Произойдет быстрое развитие, и поэтому мы рассматриваем более короткие сроки строительства и последующую продажу». Конечно, существует значительный риск, связанный с инфраструктурными ограничениями, особенно с электроснабжением. Время подключения к электросетям в среднем составляет около четырех лет или даже больше. В результате крупные арендаторы должны обеспечивать мощность за многие годы вперед. Это стимулирует расширение в новые рынки, где доступна большая часть электроэнергии. «Многие компании рассматривают возможность строительства собственных электростанций», — сказал Эндрю Батсон, глобальный руководитель исследований дата-центров в JLL. «Это снижает риски. В конечном итоге, большинство операторов хотят долгосрочной связи с электросетями».