Владелец вторичного жилья хочет выселить арендатора — суд не поддержал

Статья взята из: Газета «Закон и Право Синьцзяна»

□ Шилиуян / Журналист по правовым вопросам Синьцзяна Гу Сюэли, корреспондент Ийсинь

Покупка жилья — это радостное событие, но житель Урумчи Ван Сунь немного обеспокоен: он только что приобрёл вторичное жильё, и в момент его радости он узнал, что ему всё ещё нужно выполнить условия договора аренды с бывшим владельцем Ли Си и арендатором Чжан Шан. Недавно суд района Шаябаку города Урумчи вынес решение по делу о споре по договору аренды, конкретизируя принцип «продажа не расторгает аренду».

В марте 2019 года Ли Си сдал свою квартиру в аренду Чжан Шан до 31 мая 2027 года. В договоре было специально оговорено, что если в будущем политика позволит преобразовать квартиру в коммерческое помещение, стороны договорятся о новой арендной плате, а Чжан Шан имеет право субарендовать квартиру.

В июле 2024 года Ли Си решил продать квартиру, и Чжан Шан ясно заявил, что отказывается от права первоочередной покупки. После этого Ли Си продал квартиру Ван Сунь и оформил передачу прав собственности. Во время сделки Ван Сунь знал, что квартира сдана в аренду Чжан Шан, но не осматривал её лично. Через несколько дней Ван Сунь внезапно заявил Чжан Шан о расторжении договора аренды, сославшись на то, что при осмотре квартиры он обнаружил, что Чжан Шан самостоятельно изменил её использование в коммерческих целях, что нарушает исходный договор аренды. Чжан Шан возразил. 23 октября 2025 года Ван Сунь подал иск в суд района Шаябаку.

Суд установил, что Чжан Шан своевременно платил аренду и никогда не имел задолженности. Более того, суд тщательно изучил договор аренды и обнаружил, что в нём не указано, что изменение назначения квартиры является основанием для расторжения договора, а первоначальный арендодатель Ли Си при подписании договора не запрещал менять использование квартиры.

«Вы, как новый покупатель, смотрели ли вы этот договор аренды при покупке? Проверяли ли вы лично состояние использования квартиры?» — спросил судья. Ван Сунь не смог представить доказательства, подтверждающие конкретное время изменения назначения квартиры Чжан Шан, и не смог доказать, что это изменение произошло после его приобретения и вопреки его воле.

В итоге суд отказал Ван Сунь в иске. Это означает, что Ван Сунь должен продолжать выполнять условия исходного договора аренды до истечения срока.

(Все имена в статье — вымышленные)

Комментарий судьи: покупка «арендованного жилья» равносильна принятию на себя исходного договора

«Этот случай отражает принцип ‘продажа не расторгает аренду’», — заявил судья, рассматривавший дело. Согласно статье 725 Гражданского кодекса Китайской Народной Республики, если в течение срока аренды право собственности на арендуемое имущество переходит к другому лицу, это не влияет на силу договора аренды.

Это означает, что при покупке квартиры у Ли Си Ван Сунь автоматически занял позицию «арендодателя», и права и обязанности по договору аренды для него обязательны. Нарушение условий договора Чжан Шан зависит от конкретных условий договора аренды. В договоре аренды, заключённом Ли Си и Чжан Шан, не было ограничений на изменение назначения квартиры, и Ван Сунь не смог доказать, что Чжан Шан нарушил договор кардинально, поэтому он не может произвольно расторгнуть договор.

При каких условиях можно расторгнуть договор? — пояснил судья. Согласно статье 563 Гражданского кодекса, стороны могут расторгнуть договор в следующих случаях: (1) при невозможности достижения цели договора вследствие форс-мажора; (2) если до истечения срока исполнения одна из сторон ясно выразила или своим поведением показала нежелание выполнять основные обязательства; (3) если сторона задержала выполнение основных обязательств и после напоминания не исполнила их в разумный срок; (4) если задержка или иное нарушение сторон делает невозможным достижение целей договора; (5) в иных случаях, предусмотренных законом.

Советы перед покупкой жилья: три обязательных шага

Первый шаг: внимательно изучите договор

Перед подписанием договора купли-продажи обязательно потребуйте у продавца оригинал договора аренды, внимательно ознакомьтесь с ключевыми условиями — сроком аренды, арендной платой, назначением, условиями расторжения. Если есть необоснованные пункты, договоритесь с арендатором о их изменении до покупки.

Второй шаг: личный осмотр

Обязательно лично осмотрите квартиру, чтобы понять, кто там живёт и как используется. Это поможет подтвердить реальность арендных отношений и проверить фактическое использование квартиры, избегая фиктивной аренды или последующих споров.

Третий шаг: полный запрос информации

Через отдел регистрации недвижимости узнайте, зарегистрирована ли аренда, и оцените, как текущие арендные отношения влияют на стоимость и дальнейшее использование квартиры, прежде чем принимать решение о покупке.