Ванке за 2025 год выручка составит 233,4 миллиарда юаней, борьба с рисками все еще продолжается

Вопрос AI · Какие глубокие факторы лежат в основе расширяющихся убытков компании Ванке?

Журналист интерфейсных новостей | Ван Юхань

Вечером 31 марта Ванке обнародовала годовой отчет за 2025 год. Финансовый отчет показывает, что годовой выручка компании составила 2334,3 млрд юаней, снизившись на 32,0% по сравнению с прошлым годом; чистая прибыль, принадлежащая материнской компании, составила -885,6 млрд юаней, что на 78,98% больше по сравнению с прошлым годом; сумма контрактных продаж составила 1340,6 млрд юаней, снизившись на 45,5%; за год было завершено поставки более 117 тысяч квартир.

В разделе «Обращение к акционерам» в годовом отчете руководство Ванке признало: «В 2025 году деятельность компании была под сильным воздействием множества факторов, результаты работы значительно не соответствовали ожиданиям акционеров, убытки по сравнению с 2024 годом увеличились. В связи с этим руководство выражает искренние извинения всем акционерам». Также руководство отметило: «Разрешение проблем, вызванных моделью развития с высоким уровнем задолженности, высокой оборачиваемостью и высоким рычагом, потребует времени».

Несмотря на глубокий убыток, за прошедший год Ванке продолжала предпринимать меры по снижению рисков. За счет активизации существующих ресурсов, сделок с крупными активами и поддержки со стороны крупного акционера — группы Шеньцзюнь, Ванке за год погасила 33,21 млрд юаней долгов, активировала активов на сумму 33,85 млрд юаней, а с ноября прошлого года последовательно начала переговоры о пролонгации трех публичных облигаций и получила их одобрение.

**** Давление на показатели ****

С точки зрения структуры доходов, основной сегмент Ванке — девелопмент недвижимости, который за год принес 1906,5 млрд юаней, снизившись на 36,7%, что стало основной причиной падения выручки, составляя 81,7%; доходы от物业服务 (услуги по управлению недвижимостью) показали относительно стабильный рост, составив 355,2 млрд юаней, увеличившись на 7,2%, что составляет 15,2%.

Давление со стороны продаж также значительно. В 2025 году Ванке реализовала площадь продаж 1025 млн кв. м, а сумма продаж составила 1340,6 млрд юаней, что на более чем 40% ниже по сравнению с прошлым годом.

Краткая финансовая сводка Ванке, скриншот из оригинального отчета интерфейсных новостей

Что касается убытков, Ванке в отчете привела четыре объяснения: первое — значительное снижение объема расчетных проектов в девелопменте, при этом маржа остается на низком уровне. Прибыль по расчетам связана с проектами, реализованными в 2023 и 2024 годах, а также с реализацией наличных запасов в 2025 году; эти проекты связаны с высокими затратами на приобретение земли, а продажи оказались ниже ожиданий.

Второе — увеличение резервов по кредитным и активным обесценениям. Согласно отчету, в 2025 году Ванке, учитывая рыночную ситуацию и особенности проектов, дополнительно сформировала резерв по запасам на сумму 20,83 млрд юаней, а убытки от обесценения активов достигли 21,93 млрд юаней, что на 205,9% больше по сравнению с прошлым годом. Даже исключая влияние обесценения, за год компания зафиксировала значительные операционные убытки.

Третье — часть операционных бизнесов после учета амортизации и износа показывают убытки, а также убытки по некоторым нефункциональным финансовым инвестициям. Четвертое — цены на сделки с крупными активами и долями ниже балансовой стоимости.

**** Давление по погашению долгов сохраняется ****

Финансовое состояние: по состоянию на конец 2025 года у Ванке совокупный долг с процентной ставкой составил 3584,8 млрд юаней, из них долг, подлежащий погашению в течение года, — 1605,6 млрд юаней, что составляет 44,8%. Компания располагает денежными средствами в размере 672,4 млрд юаней, что немного меньше по сравнению с началом года. Чистый уровень задолженности вырос до 123,5%, увеличившись на 42,9 процентных пункта по сравнению с концом 2024 года, а коэффициент задолженности к активам — 76,9%.

С точки зрения денежного потока за год чистый денежный поток от операционной деятельности составил -9,9 млрд юаней, а чистый приток денежных средств от финансирования — 249,2 млрд юаней, что свидетельствует о сохраняющемся значительном давлении на ликвидность.

В условиях долгового давления крупный акционер — группа Шэньцзюнь — продолжает играть ключевую роль поддержки. В отчете указано, что на дату раскрытия отчета группа уже предоставила Ванке заемных средств на сумму 33,52 млрд юаней, при этом ставки по займам и уровни залога лучше рыночных стандартов.

Стоит отметить, что с ноября 2025 года Ванке начала переговоры о пролонгации двух среднесрочных облигаций — «22 Ванке MTN004» и «22 Ванке MTN005», а также корпоративных облигаций «H1 Ванке 02» (ранее «21 Ванке 02»). По состоянию на дату раскрытия отчета, соответствующие предложения о пролонгации были одобрены собранием держателей облигаций, что стало важным поворотным моментом в управлении долгами на открытом рынке.

На встрече с инвесторами руководство Ванке оценило текущую ситуацию с долгами: «Под воздействием множества внутренних и внешних факторов текущая ситуация остается очень сложной». Руководство признало, что в прошлом компания не смогла своевременно избавиться от инерции расширения с высоким уровнем задолженности, что привело к проблемам «рассеянных инвестиций, чрезмерного расширения по нескольким направлениям и высокой зависимости от финансирования из головного офиса», создавая серьезные трудности для текущих мер по снижению рисков.

Что касается планов по погашению долгов в 2026 году, Ванке сообщила, что в течение года ожидается погашение публичных долгов на сумму 146,8 млрд юаней, из которых пиковый период — апрель-июль, когда ожидается погашение долгов на сумму около 112,7 млрд юаней. Ванке заявила, что будет вести открытую и честную коммуникацию с кредиторами, «искренне надеемся на понимание, поддержку и терпение со стороны всех сторон, чтобы дать компании время и пространство для снижения рисков».

Помимо поддержки крупного акционера, Ванке активно ищет способы саморегуляции. В рамках активизации активов за 2025 год было завершено 31 сделка по крупным активам в сферах офисных зданий, коммерческой недвижимости, апартаментов и гостиниц, на сумму 113 млрд юаней, что позволило получить 57,5 млрд юаней возврата средств. За счет активизации существующих ресурсов было дополнительно активировано и оптимизировано производство на сумму 33,85 млрд юаней.

**** Операционный бизнес остается относительно стабильным ****

В отличие от снижения традиционного девелопмента, бизнес по управлению недвижимостью демонстрирует рост. В 2025 году доходы этого сегмента составили 580,1 млрд юаней, что еще больше увеличило долю в общей выручке.

Конкретно, Ванвью Юань (Wanwu Cloud) достигла выручки 373,6 млрд юаней (включая доходы от предоставления услуг группе Ванке), что на 2,5% больше по сравнению с прошлым годом. За отчетный период Ванвью Юань завершила модернизацию более 300 объектов, внедряя AI-технологии для повышения эффективности, что позволило снизить управленческие расходы на 10,1%.

Долгосрочные аренды «Поюй» управляют 27,02 тысячами квартир, из них 19,78 тысяч — открыты для аренды, уровень занятости — 95,4%, из них 13,2 тысяч — включены в программы социального жилья; в сфере коммерческой недвижимости, управляемые компанией Инли (Yinli), коммерческие объекты имеют общую заполняемость 94,5%, успешно открыт проект «Шанхайский передний зал» (Shanghai Qianwan Impression City MEGA), ставший новым городским ориентиром; логистический складской бизнес принес 42,8 млрд юаней, увеличившись на 8,0%, при этом доходы от холодных цепей выросли на 25,5%.

«Все наши бизнесы по управлению уже достаточно автономны и обладают масштабом и брендом», — отметил руководитель Ванке на аналитической встрече.

Кроме того, на рынке финансирования за год было привлечено и рефинансировано 280 млрд юаней (без учета заемных средств от акционеров). Общая стоимость существующих заимствований снизилась до 3,02%, что на 85 базисных пунктов ниже по сравнению с концом прошлого года.

Однако структура запасов по-прежнему создает давление. По состоянию на конец 2025 года запасы Ванке составили 3737,4 млрд юаней, из них завершенные объекты (готовая продукция) — 1144,5 млрд юаней, что составляет 30,6%.

Фокус на снижении рисков и развитии

В преддверии 2026 года Ванке в отчете обозначила два ключевых направления — «снижение рисков» и «развитие». С одной стороны, компания намерена твердо продолжать фокусировку на городах и бизнес-направлениях, решительно выходить из городов и сегментов с плохими перспективами, низкой прибылью и тяжелым историческим бременем, пересматривать инвестиционные механизмы, концентрироваться на ключевых городах, основных сегментах и продуктах.

С другой стороны, планируется постоянно повышать качество продуктов и услуг, соответствовать стандартам «хорошего жилья», интегрировать продуктовые, строительные, доставочные и сервисные возможности. Также рассматривается инновационное развитие бизнес-моделей, предоставление комплексных услуг по управлению недвижимостью для корпоративных клиентов на всех этапах.

В области технологий Ванке планирует активно внедрять AI-технологии во все этапы разработки и эксплуатации недвижимости, ускорить создание системы лояльных клиентов и корпоративных систем, реализовать точечное привлечение клиентов.

На вопрос о повышении оценки компании, руководство признало, что с начала 2025 года цена акций «действительно оставляет желать лучшего, не приносит инвесторам ожидаемой отдачи».

Руководство отметило, что восстановление оценки потребует совместных усилий по решению долговых вопросов, оптимизации структуры активов и обязательств, стабилизации девелоперского бизнеса и существенного улучшения прибыльности. В будущем планируется продолжать отделять бизнесы и активы с низкой стратегической связью, чтобы дополнительно оптимизировать денежные потоки и структуру активов и обязательств.