透過剩餘收入建立持久財富：為何REITs仍是首選

每月現金流的基礎

許多投資者忽略了一條建立財富的簡單途徑：投資於能持續產生現金回報的資產。在各種策略中，房地產投資信託基金 (REITs) 已成為創造可靠剩餘收入流的特別有效工具。Realty Income (NYSE: O) 就是這個模式在實踐中的一個引人注目的範例。

在核心運作上，Realty Income 採用一個簡單的商業模式：收購高品質的商業物業，並與已建立的企業簽訂長期租約出租。該REIT目前管理超過15,500個物業，涵蓋零售、工業、娛樂、資料中心等多個行業，服務超過1,600個客戶，跨越92個不同產業。

這種方法特別有效的原因在於這些安排的結構。所謂的淨租約（net leases）將營運費用由租戶負擔，而非REIT本身。這意味著信託避免了承擔維護、房產稅和保險等成本。因此，租金收入流變得非常穩定且可預測。

理解剩餘收入的力量

剩餘收入代表著投資者幾乎不需持續努力就能持續獲得的收益——這正是被動收入投資者所追求的。對於 Realty Income 的股東來說，這體現為每月的股息支付，且隨著時間穩定成長。

公司保持保守的派息比率，約將調整後的營運資金 (FFO) 的75%左右分配為股息，同時保留足夠資本進行再投資和財務彈性。這種做法已被證明是可持續的：自1994年以來，該信託已將股息提高了132次，連續季度增加的紀錄已延續至112個季度。

投資組合的組成也強化了穩定性：超過90%的租金收入來自抗經濟衰退的行業——如雜貨零售商、汽車服務中心、家居改善商店——或是免受電子商務破壞的產業。這種跨越92個產業的多元化，有助於抵禦特定行業的下行風險。

從初始投資到財富累積

舉一個具體例子：一位投資者在2014年底以47,710美元買入1,000股，當時的年股息約為2,201美元 (當時的收益率為4.6%)。快轉十年，到2024年9月，該投資已升值至60,790美元，同時累計分配股息31,772美元。

這代表雙重收益：原始投資增值27%，而股息支付則回收了初始資本的67%。同時，年度股息流也增加到3,234美元，漲幅47%，使得原始投資成本的收益率提升至6.8%。

目前的收益率為5.7%，反映出該REIT對於追求收入的投資者具有吸引力的估值。

穩定的盈利成長推動股東回報

Realty Income 的公式結合了可靠的現金產生能力與不斷擴大的獲利能力。自1996年以來，該信託每年將調整後的每股FFO (FFO) 增長超過5%，在過去二十多年中僅有一次下滑 2009。有機成長來自其淨租約中的租金上漲條款——通常每年以低單位數百分比提高租金——並輔以策略性收購、售後租回交易和開發項目。

這種盈利擴張推動了股息的平均年複合成長率超過4%。這種組合帶來了令人印象深刻的成果：自1994年以來，股東享有約13.7%的年度總回報。

此外，Realty Income 也保持著主要REITs中最強的資產負債表之一，進一步鞏固其股息政策和成長軌跡的可持續性。

為何剩餘收入投資能長期奏效

這一策略的優雅之處在於複利：隨著盈利的成長，股息也會增加，提升股東的現金流，而不需要額外的資本投入。投資者可以將這些剩餘收入用於消費或再投資，加速財富累積。

對於追求長期財富累積的人來說，Realty Income 展示了剩餘收入流如何同時提供即時的現金回報與隨時間升值。該REIT30年的紀律性再投資歷史，加上其韌性的租戶基礎和高品質物業，打造了一個可靠的被動回報引擎。

每月股息的支付頻率——不同於大多數競爭對手的季度分配——與許多投資者的家庭現金流模式相符，為財務帶來實用的便利性與好處。

未來之路

Realty Income 展示了為何REITs值得在多元化投資組合中考慮，旨在建立剩餘收入。該REIT結合了高收益的每月分配、證明的盈利成長和均衡的財務結構，成為一個強大的剩餘收入產生器。對於重視即時現金流與長期資本升值的投資者來說，這種策略提供了一個經過時間考驗的財富累積框架。