了解包裹抵押貸款：房產融資的另一條途徑

當傳統貸款人拒絕您的申請時，透過包裹抵押（wrap around mortgage）進行賣方融資可能看起來像是一線生機。但在考慮此安排之前，了解其運作方式以及買賣雙方所承擔的風險至關重要。

包裹抵押的運作機制

包裹抵押的運作方式與傳統融資根本不同。買方並非直接向銀行借款，而是賣方保留原有抵押貸款，同時向買方提供新的信貸。基本上，原有的貸款被包裹在一份新的融資協議中。

關鍵在於：買方每月向賣方付款，而非銀行。賣方再將其中一部分用於支付原有的抵押貸款。由於賣方通常收取的利率高於原貸款的利率，他們從利差中獲取每月收入，這是一種賣方融資，對他們來說具有經濟利益。

實例說明：數字如何運作

舉例來說：約翰幾年前以30萬美元購買一處房產，現在想以35萬美元出售。其原有抵押貸款的利率為5%，每月本金與利息約為1,288美元。

一位名叫珍的買家同意以7%的利率購買該房產，並支付7萬美元的首付。在他們的協議下，珍每月支付約1,862美元給約翰。約翰再將其中一部分用於支付原本的1,288美元的貸款，剩餘的差額——$574 差價——就是他的利差利潤。

這種結構之所以可行，是因為包裹抵押在房產上定位為次級留置權，位於原有抵押貸款之下，以備違約時行使。

前提條件：可承擔抵押貸款的要求

並非所有抵押貸款都適用此安排。賣方的原有貸款必須是可轉讓的。聯邦住房管理局（(FHA)）貸款、USDA（(USDA)）貸款以及退伍軍人事務（(VA)）貸款通常允許此彈性。傳統抵押貸款則較少允許。

此流程包括多個步驟：獲得貸款人許可、協商利率與首付條款、簽署借據（promissory note）記錄協議，以及確定所有權轉移的時間點——可以是立即或在貸款償還後。

吸引人的優點：雙方的好處

對買方而言： 當傳統貸款因信用分數限制、非標準就業狀況或高負債比而無法取得時，資格審核變得較為容易。借款人也可能只需較少的貸款餘額，專注於剩餘的抵押貸款加上賣方利潤，而非整個購買價格的再融資。

對賣方而言： 除了每月的利潤外，提供包裹融資還能擴大潛在買家群。當買家在其他地方遇到資格限制時，房產的市場吸引力也會提高。

潛藏的危險：必須考慮的重大風險

這也是此安排可能出現問題的地方。買方的主要風險在於賣方可能在未經原貸款人同意的情況下，違反原有合約，進行包裹協議。一旦被發現，原貸款人可能要求立即全額償還或啟動止贖程序——即使買方已按時付款，也可能被趕出房產。

此外，如果賣方未能支付原抵押貸款，貸款人仍會對房產進行止贖，無論買方是否忠實支付賣方款項。有些買方會加入保護條款，允許直接向原貸款人付款，但這會增加交易的複雜性。

賣方的風險也類似：如果買方停止付款，賣方要么自行支付原抵押貸款，要么面臨信用惡化，因為逾期未付會影響信用評分。賣方在此情況下變成了非正式的貸款人，卻沒有銀行所享有的傳統保障。

比較你的選擇

在考慮包裹融資之前，請評估以下替代方案：

政府支持的貸款計畫（(FHA、USDA、VA)）專為信用有問題或首付不足的買家設計。這些方案提供具有競爭力的利率和較明確的法律保障，較賣方融資更為安全。

改善信用與財務狀況可能值得你延後購買。經過數月的信用修復、減少債務或儲蓄首付，通常能讓你符合傳統抵押貸款的資格，並獲得更佳條件。

首付援助計畫在許多地區也很常見，提供補助或低利貸款，專門用於結清費用和首付。

如果你是賣方，想尋找替代方案，可以與現有貸款人討論緩解方案，或考慮將房產轉為出租投資。

最終觀點

包裹抵押在融資體系中具有特定用途——在傳統貸款失敗時架起橋樑。然而，涉及的風險相當高，建議在進行此類安排前，先探索傳統抵押貸款、政府支持的貸款產品或財務改善策略。