當傳統抵押貸款失敗時：了解包裹抵押貸款的替代方案

在傳統房貸申請遇到困難嗎？如果您的信用評分不穩、負債過重，或就業狀況非傳統，包裹貸款（wraparound mortgage）或許值得一試。這種賣方融資的方式與傳統貸款不同——它既有顯著的優點，也伴隨著對雙方都具有一定風險的挑戰。

包裹貸款的運作原理

這種安排的獨特之處在於：買方不需向銀行申請新貸款，而是由賣方保持原有抵押貸款不變，並直接為購房提供融資。可以想像成在現有債務之上再層疊一層新的財務義務。

讓我們來看一個實例。假設Sarah幾年前以30萬美元買了一棟房子，現在升值到35萬美元。她的房貸利率為5%，每月本息還款1,288美元。賣房時，Sarah找到買家Michael，他同意以35萬美元購買，並支付7萬美元的頭期款，利率為7%。

在包裹貸款安排下，Michael每月支付Sarah1,862美元。Sarah用這筆款項來償還她原本的1,288美元貸款，並將差額收入留存。對Michael來說，這提供了傳統貸款難以獲得的融資途徑；對Sarah而言，則是利用利差創造收入。

在追求此路徑前你需要知道的事

貸款人批准的必要條件

在任何包裹貸款進行之前，賣方的現有貸款必須符合一個關鍵條件：該貸款必須是“可承擔轉讓的（assumable）”。並非所有抵押貸款都符合此條件。聯邦住房管理局（FHA）、美國農業部（USDA）和退伍軍人事務局（VA）提供的貸款通常是可承擔轉讓的，而傳統抵押貸款則多不具備此資格。

確認貸款可承擔轉讓後，貸款人必須明確批准包裹安排。這不是一個繞過通知的方式——而是必須的步驟。

流程如何展開

買賣雙方協商三個核心要素：貸款金額、利率和頭期款。雙方簽署一份本票（promissory note）來記錄這些條款。賣方保持原有抵押貸款，同時可能立即或在全額還清後轉讓產權。關鍵是，買方將所有每月付款都支付給賣方，賣方再將其中一部分轉交給原貸款人。

包裹貸款作為次級留置權（junior lien），位於主要抵押貸款之後。如果任何一方違約，原貸款人可以啟動止贖程序（foreclosure）並出售房產以收回損失。

誰最能受益？

買方角度

如果你曾被傳統貸款拒絕，包裹貸款可以打開大門：

• 資格彈性：低信用評分、非傳統收入或較高的債務收入比（DTI）比傳統貸款更不易成為障礙
• 降低借款需求：根據賣方條件，你可能只需融資剩餘的抵押貸款餘額加上少量利潤，而非全額新貸款
• 創意結構：此安排可以根據雙方需求量身打造

賣方的優勢

賣方則可享有：

• 利率套利：收取7%的利率（在我們的例子中）高於你目前的5%，每月產生利差利潤
• 擴大買家群：提供賣方融資吸引無法取得傳統抵押貸款的買家，可能縮短房產待售時間

你不能忽視的風險

對買方：脆弱性問題

較高的利率只是開始。如果賣方虛報其貸款授權狀況——或根本未取得授權，原貸款人可以啟動加速償還條款（acceleration clause），要求全額還款或展開止贖。更糟的是，如果賣方將你的每月付款私吞而未支付原抵押貸款，貸款人可以止贖，你即使已付款也會失去房產。

為降低此風險，精明的買方應與原貸款人協商，直接支付部分款項。

對賣方：違約風險

反之，賣方也面臨風險。如果買方停止付款，賣方必須用個人資金支付原抵押貸款，否則將面臨信用受損甚至止贖。賣方無論如何都對原貸款人負有責任，即使買方未付款。

值得考慮的聰明替代方案

在決定進行包裹貸款前，評估其他途徑：

強化你的借款能力

延後幾個月購房，改善信用評分、降低負債或增加頭期款，可能讓你以更優惠的條件獲得傳統抵押貸款。

探索政府支持方案

FHA、USDA 和 VA 貸款專為擴大房屋所有權而設，通常接受較低的信用評分、更高的債務收入比，且最低首付。雖然可能需支付房貸保險，但利率仍具競爭力。

利用首付援助計畫

許多方案提供補助金或低利貸款，幫助支付首付和交易費用，降低即時融資壓力。

對賣方而言，與貸款人協商的救濟方案或將房產轉為出租，可能比包裹貸款更為簡便。

最終結論

包裹貸款處於灰色地帶：比傳統貸款更容易取得，但風險也較高。成功的關鍵在於與貸款人充分溝通、完整的文件紀錄，以及對違約情境的清楚評估。對於選擇有限、希望交易更具彈性的買方，以及尋求交易靈活的賣方來說，它可以是一個選項。但這需要比標準抵押貸款更多的盡職調查，並且不應在沒有法律和財務專業意見的情況下輕率行事。