找到合適的按揭與收入比率：實用的負擔能力指南

當你準備購房時，了解每月收入應用於房貸的比例變得至關重要。貸款機構不會隨便給你一張空白支票——他們會審查你的財務狀況，以判斷你能實際負擔的範圍。挑戰在於，沒有一個單一的公式適用於所有人，因此讓我們拆解不同的方法，幫助你找出適合你情況的方案。

主要模型：金融專家建議的做法

28% 規則

最傳統的方法是，你的房屋支出（包括房貸本金、利息、房產稅和房主保險）不應超過每月總收入的28%。這個數字將所有相關費用合併成一個數字。

想像一下：你每月毛收入為$7,000。按照28%，你的房屋支出應該控制在約$1,960。這種保守的做法優先考慮留出空間應付其他開銷和債務。

28/36 框架

這個模型在28%的概念上擴展。它將28%用於房貸支付，同時將總債務限制在毛收入的36%。額外的8%用來涵蓋信用卡、汽車貸款、公用事業費用及其他經常性債務。

以同樣的$7,000為例：你會用$1,960支付房貸，同時將總債務支付限制在$2,520。這樣就留出了$560 你的債務預算的部分，用於其他義務。

35/45 替代方案

如果你偏好彈性，35/45模型提供兩條路徑。要麼將所有債務（包括房貸）控制在毛收入的35%，要麼將總債務限制在淨收入（扣稅後收入）的45%。

以$7,000毛收入和$6,000稅後收入為例：你的全部債務上限要麼是$2,450（(35%毛收入)），要麼是$2,700（(45%淨收入)），取決於你選擇的方法。

25% 淨收入模型

這是最嚴格的方法。它以你的稅後收入為基準，將房貸支付限制在你實際帶回家的25%。如果你同時還有其他債務——車貸、學生貸款、信用卡——這個方法可以防止你過度負擔。

以每月$6,000的淨收入來看，你的房貸不應超過$1,500。

每月收入與負擔能力的關聯

要判斷每月收入中有多少比例應用於房貸，需了解你的財務狀況的幾個關鍵點：

你的收入穩定性很重要——貸款機構希望看到穩定的收入來源。提供主要工作的每月毛收入證明，加上任何副收入。對於收入波動較大的情況，應使用最近的稅表，而非單一的薪資支票。

你的現有債務同樣重要。列出所有債務：信用卡、學生貸款、車貸、個人貸款。這與日常的變動支出（如雜貨或油費）不同。

你的首付金額直接影響每月成本。20%的首付通常可以免除私人房貸保險（PMI），而較大的首付則意味著較低的每月還款。借得越少，每月負擔越輕。

你的信用分數決定你的利率。優秀的信用分數能獲得最低利率，而較低的信用分數則會導致相同貸款額的較高月付。

債務收入比（DTI）：貸款機構實際關注的指標

貸款機構不僅看房貸本身，他們還會審查你的債務收入比（(DTI)）。這是所有每月債務支付總額除以毛收入的比例。

計算方式如下：假設你每月收入$7,000，有車貸、學生貸款、信用卡支付，以及$1,700的房貸支付。這些合計$2,800的債務，則你的DTI為40%（($2,800 ÷ $7,000)）。

一般來說，貸款機構偏好DTI在36%到43%之間。比率越低，預先核准的難度越小。然而，不同貸款機構標準不同——有些標準較寬鬆，有些則較保守。這也是為什麼多比較貸款方案很重要。

降低每月支出的策略

由於房貸很可能是你每月最大的支出，即使是微小的調整也能帶來幫助：

選擇較為適中的房產。 貸款核准你買$400,000的房子並不代表你一定要花那個錢。選擇$350,000的房子，月付會相應較低。

增加首付。 如果可能，積極儲蓄。每多存$10,000的首付，都能降低你的每月負擔。

談判較低的利率。 這取決於你的信用狀況和DTI。儘早還清部分債務，能改善這兩個指標。較高的信用分數能直接換取較低的利率。

除了房貸：其他房屋擁有成本

你的房貸只是房屋擁有成本的一部分。預算還應包括：

• 持續維護：草坪修剪、泳池維護、甲板清洗及一般保養
• 修繕與升級：新屋頂、管線更新、櫥櫃翻新、車庫門更換
• 房產相關費用：HOA會費、房產稅（超出托管範圍的部分）、保險費用

在購買前進行徹底的房屋檢查，可以發現可能影響長期成本的重大問題。將檢查結果作為談判的籌碼，或用來降低購買價格或提前完成修繕。

找到你的個人負擔能力最佳點

每月應用於房貸的合理金額，取決於你的整體財務狀況。雖然28%規則簡單易懂，但28/36模型更貼近現實，35/45提供彈性，而25%淨收入法則則較為謹慎——根據你的債務水平、工作穩定性和財務目標來選擇。最重要的是，無論選擇哪個方案，都要確保自己不會超出實際負擔能力，能在維持其他財務義務的同時，舒適地支付房貸。