了解您的按揭收入比率：智慧購屋的關鍵模型

當你準備購屋時，一個關鍵問題浮現：你的收入中應該有多少比例實際用於房貸支付？與其套用一個一刀切的公式，貸款人和理財專家已經開發出幾種方法，幫助你根據你的財務狀況來判斷負擔得起的房價。

核心模型：拆解房貸負擔能力

從28%門檻開始

基本指導方針建議，你每月的房屋支出——包括房貸本金、利息、房產稅和房屋保險——不應超過你每月毛收入的28%。這種保守的方法有助於確保你不會在住房成本上過度負擔。

實務應用：如果你的家庭每月收入為$7,000 (稅前)，分配28%約為$1,960，應用於整個房屋支出。這樣還有相當的空間來應付其他財務義務。

28/36框架：更全面的視角

這個擴展的指導方針認識到房貸支付是在更大的債務環境中。它規定，28%的毛收入用於住房，而你的總債務義務——包括信用卡、車貸、個人貸款和公共事業費用——應保持在毛收入的36%以內。

實例說明：以相同的每月毛收入$7,000為例，你的房貸支出維持在$1,960，但你還有約$2,520用於償還其他所有債務。這個模型可以防止人們房子多但現金少。

35/45彈性計算：多元選擇

此方法提供兩種計算方式，適用於不同的財務狀況。你可以將所有債務（包括房貸）限制在毛收入的35%，或將每月總債務限制在稅後淨收入的45%。這種彈性讓借款人可以選擇對自己情況較不嚴格的計算方式。

情境分析：以每月毛收入$7,000為例，35%的計算結果是$2,450的所有債務總額。但如果你的稅後淨收入為$6,000，則45%的計算允許$2,700用於債務。這個範圍($2,450–$2,700)，提供你在債務管理上的彈性。

( 25%淨收入標準：保守做法

不同於其他依賴毛收入的模型，此方法使用你的實際淨收入，並將房貸支付限制在該數的25%。這是最嚴格的模型，但如果你已經背負大量現有債務——如學生貸款、車貸或信用卡餘額——並希望避免過度負擔房屋購置，這個模型非常適用。

範例情境：以每月淨收入$6,000為例，你的房貸支付不應超過$1,500。這個模型在你的每月預算中提供最大彈性。

建構你的個人負擔能力圖像

你的貸款人不會在空白中使用這些模型。他們會審查你的完整財務狀況，包括：

收入證明：收集近期的薪資單，包含毛收入和淨收入數據。如果你的收入有波動——如季節性工作、佣金或副業收入——則最近的稅表能提供最清楚的畫面。請包括所有收入來源，不僅僅是主要工作。

現有債務義務：列出你目前每月的所有債務：信用卡最低還款、車貸、學生貸款、個人貸款，以及其他定期債務。這與雜項支出如雜貨或油費不同。

可用資金作為頭期款：你的首付金額直接影響你的每月付款。雖然20%的頭期款通常可以免除私人房貸保險)PMI(，但較小的頭期款也是可能的。每多付一美元，都會降低你的貸款金額，進而降低每月義務。

信用狀況：你的信用分數直接影響貸款人提供的利率。優良信用能獲得最低利率，而信用較差則意味著較高的利率——也就是較高的每月支付。良好與較差信用的差距，可能每月差幾百美元。

貸款人如何計算你的借款能力

貸款人非常重視你的債務與收入比率)DTI###，用來評估放款風險。這個指標揭示你每月毛收入中，有多少比例用於償還債務。

計算你的DTI：將所有每月債務支付（包括你提議的房貸）相加，然後除以你的毛月收入。

例如：如果你的毛月收入為$7,000，且每月債務總額為$2,800 (包括$1,700房貸、)車貸、(學生貸款，以及信用卡支付)，你的DTI為40%。

大多數貸款人偏好DTI在36%到43%之間，雖然這會因貸款人和貸款類型而異。較低的DTI能強化你的申請，增加核准機率。由於不同機構對DTI的要求不同，建議比較多家貸款人，找到最符合你財務狀況的。

降低每月房屋支出的策略

由於房貸通常是你每月最大支出，優化這部分能惠及整體預算：

考慮較便宜的房產：貸款人可能會核准你一個特定的貸款額，但你並不一定要花到最高額。購買低於核准價的房屋，能直接降低每月支付。

增加頭期款：你投入的現金越多，借款越少，每月支付也越低。優先儲蓄頭期款，能在整個貸款期間帶來長遠的好處。

追求較低利率：利率主要取決於你的信用分數和DTI。儘早還清高利率的信用卡等高息債務，能改善這兩個指標。降低DTI也能正向提升你的信用分數，並獲得更優惠的貸款利率。

超越每月房貸：隱藏的房屋擁有成本

購屋不僅僅是每月的房貸支付，還有許多額外支出：

日常維護與保養：房屋需要持續照料——修剪草坪、清理排水溝、空調維修，以及泳池或露台等特殊設施。這些費用隨季節變化，但長期累積相當可觀。

結構修繕與升級：屋頂會老化，家電會故障，系統需要更換。專業的房屋檢查能揭示老化系統和待修事項，這些都可以作為議價點，降低購屋價格或請賣方修繕。

特定社區服務：根據你的社區，草坪照料、除雪和景觀美化可能完全由你負責。預算要考慮聘請專業服務或自行購買設備和花時間維護。

了解哪種房貸負擔能力模型最適合你的財務狀況，能幫助你做出可持續的購屋決策。這些指導方針不是用來限制你，而是為了保護你的長期財務健康。