了解或有銷售與待定銷售：買家指南

當你在尋找夢想家園，並遇到標示為「contingent」或「pending」的房源時，自然會想知道自己是否仍然可以提出出價。答案比簡單的「是」或「否」更為複雜。這兩種狀態代表房屋購買過程中的不同階段，各自對你成功購得該房產的機會具有不同的影響。了解「contingent」與「pending」的差異，有助於你作出更明智的投資決策，知道作為買家應該將時間與精力放在哪些地方。

Contingent 與 Pending 出價的核心差異

主要差異在於已獲批准的內容與仍需完成的事項。當房源顯示contingent狀態時，賣方已接受出價，但交易仍附帶某些條件，必須滿足才能完成。這些條件可能來自買方或賣方——買方可能需要專業的房屋檢查或評估，賣方則可能要求買方取得特定類型的融資。由於這些條件尚未全部達成，若任何一項條件未被滿足，交易仍有可能破局。

相較之下，pending 表示所有主要的條件都已解決，出價已進入處理階段，朝著完成交易的方向推進。雖然理論上pending的交易也可能失敗，但這種情況較為少見。根本的差別在於：contingent交易是有條件的，而pending交易則是已經承諾繼續進行。

常見的Contingency安排

房地產交易中會用到幾種類型的條件，每種條件都針對不同的情境與疑慮。了解這些變化，有助於你判斷哪些障礙可能延遲或阻礙交易。

遺產程序條件（Probate Contingencies）：當房主過世時會出現。此時，政府機關或持有房貸的貸款機構會負責出售房產。由於遺產程序需經法院程序，且成為公開記錄，交易過程通常較為透明且受到監管。如果你偏好較為直接、行政程序較少的交易，沒有遺產程序條件的房源可能較為理想。

Kick-out 條款：提供彈性安排。此條款允許買方或賣方在特定期限內未達成條件時終止合約。若沒有此條款，交易可能會拖得更久，或在後期因條件未滿而失敗。此機制為雙方設立明確的截止期限與退出點，提供保障。

短售條件（Short-Sale Contingencies）：當賣方打算以低於未清抵押貸款餘額的價格出售房產時適用。此類安排需獲得貸款機構的批准，且通常比傳統銷售花費更多時間。這種情況常見於止贖房產，因為金融機構與貸款人會直接管理銷售流程。

繼續展示安排（Continue to Show）：允許賣方在處理現有條件的同時，向其他潛在買家展示房產。若你提出出價，可能會被接受並正式簽約，但這取決於其他條件與賣方與其他買家的協議。在此階段，賣方仍有機會接受其他出價。

不展示條件（No-Show Contingencies）：相反情況。賣方已承諾在條件未完成前停止展示房產。賣方不會安排私人導覽或公開展售，房屋暫時退出市場，等待條件完成。

Pending 狀態對你的購買意味著什麼

Pending 標示代表交易已經朝著完成的方向穩步前進。不同的pending變體傳達不同的資訊。

Pending Short Sale：類似於contingent的短售安排，但已進入較為進階的階段——條件已解決，交易在貸款機構監督下正式推進。此標記讓所有相關方了解交易的管理者與狀態。

Pending with Backup Offers：表示儘管主要交易處於pending狀態，賣方仍願意接受備用出價。這種情況出現在原始交易完成不確定時，賣方希望保持備選方案。若主要交易失敗，備用出價能提供立即的替代方案，而不必重新掛出房源。

Extended Pending 狀態（超過四個月）：通常代表行政上的問題。可能是房源經紀人忘記將狀態由「pending」更新為「已售」，或暗示潛在的複雜情況——例如重新談判卡住，或有未預料的障礙需要解決，才能完成交易。

你提出出價的機會

買家常會問，是否可以對已標示為contingent或pending的房屋提出競爭性出價。答案取決於具體狀態與現有協議中的條款。

某些contingent安排明確允許備用出價。如果你被允許提交備用出價，且主要交易遇到問題（contingencies使得這更有可能），你就有機會進入流程。擁有房貸預先核准信或證明現金購買能力，能增強你提交此類出價的競爭力，讓賣方更有信心你能完成交易。

處於pending狀態的房屋，則較難接受競爭出價。因為原始交易已接近完成，接受其他出價的可能性較低。然而，帶有contingent狀態的房屋，則提供較為實際的機會。這些交易條件較為脆弱，提交認真的備用出價是一個合理策略，尤其是你能展現財務實力與提出符合賣方利益的條款時。