如何為房貸預算您的收入：關鍵百分比指導

當你準備購房時，貸款機構會審查一個關鍵因素：你的收入中有多少可以實際用於支付房屋相關費用。你的收入直接決定你的借款能力，但這不僅僅是關於你的收入多少——而是要在你的房貸付款與其他所有財務義務之間取得平衡。有多種財務模型可以幫助你了解應將多少比例的收入用於房貸相關支出，每種模型對你的整體財務健康都有不同的影響。

理解收入與房貸比率標準

金融行業已制定多個基準標準，以確保購房者不會過度負擔自己。這些比率作為貸款機構的護欄，值得在你開始購房前了解。

28%門檻模型

一個基本的方法建議，你的總住房成本——包括房貸本金、利息、稅金和房主保險——不應超過你每月毛收入（稅前收入）的28%。這個模型提供一個簡單的計算：如果你的毛月收入是7000美元，你的房屋付款應控制在約1960美元左右。

其背後的邏輯很簡單：貸款機構希望確保你在支付房貸後，仍有足夠的資源應付其他基本開支和債務。

28/36擴展模型

在28%的基礎上，這個雙比率模型加入了另一層考量。28%用於你的住房成本，剩餘的8%則為你的其他債務——信用卡、車貸、學生貸款、公用事業費用和其他雜項義務——留出緩衝空間。以同樣的7000美元月收入為例，你會將約1960美元用於住房，並有約2520美元可用於所有其他債務。

這個方法承認大多數購房者同時要應付多項財務責任的現實。

35/45彈性範圍模型

這個方法為財務狀況較為複雜的借款人提供更多彈性。它規定，你的總債務（包括房貸）可以佔你毛收入的35%，或是你的稅後收入的45%。以我們的7000美元例子：35%的毛收入為2450美元，45%的稅後收入（假設約6000美元）為2700美元——提供一個每月總債務範圍在2450至2700美元之間。

這個模型適用於你的財務狀況較為複雜或需要稍微多一些彈性的情況。

25%稅後保守模型

如果你負擔沉重的債務或偏好最大程度的財務緩衝，這個模型會用你的實際稅後收入來計算。只有25%的淨收入應用於住房成本。以每月6000美元稅後收入為例，你的房貸支付上限將是1500美元。

這是最嚴格的模型，但提供最大的財務安全感。特別適用於你同時還在償還學生貸款、車貸或有大量信用卡餘額的情況。

如何計算你能實際負擔的範圍

除了依賴單一百分比規則外，成功的購房者會評估自己的整體財務狀況。為了準確判斷，你需要收集以下資訊：

• 你的實際收入：記錄毛收入（稅前）和淨收入（稅後）。包括薪資以及你持續獲得的任何副收入。你的近期薪資單提供毛數字；如果收入有變動，稅表可以幫助核實年度總額。

• 你現有的債務義務：列出每月所有應付的債務——信用卡、學生貸款、車貸、個人貸款及其他經常性債務。這與雜項開支（如雜貨或油費）不同。

• 你的首付能力：你能存多少錢作為首付？20%的首付通常可以免除私人房貸保險（PMI），但任何首付都會降低你的每月負擔。首付越多，每月支付越少。

• 你的信用狀況：你的信用分數直接影響貸款人提供的利率。信用分數越高，獲得較低利率的機會越大；分數較低則意味著較高的利率和相應較高的月供。

整理好這些數據後，你可以將它們輸入你偏好的收入與房貸比率模型，找出你舒適的範圍。

貸款機構如何評估你的負擔能力

貸款機構主要依賴你的債務收入比（DTI）——即將你的每月總債務支付除以你的毛月收入——來批准或拒絕房貸申請。

舉個實例：如果你的毛月收入是7000美元，而你的每月債務（包括400美元的車貸、200美元的學生貸款、500美元的信用卡還款，以及提議的1700美元房貸）總計2800美元，你的DTI就是40%（2800 ÷ 7000）。

大多數貸款機構偏好DTI在36%到43%之間。雖然一些激進的貸款機構會接受超過43%，但較低的DTI能增加你的預批機會。由於不同貸款機構的DTI要求差異很大，建議比較多家貸款提供者，以找到符合你財務狀況的條件。

優化每月房貸支出

你的房貸很可能是你每月最大的支出，因此探索降低的方法是明智的：

• 選擇較便宜的房產：即使貸款機構批准你一個特定的貸款額，也不代表你一定要用到全部額度。選擇較低價的房子可以直接降低你的每月負擔。

• 增加首付金額：積極儲蓄，支付更多的首付。每多存一美元，都會降低你的貸款金額，進而降低每月還款。

• 獲得較低的利率：你的利率部分取決於你的信用分數和DTI。償還高利率的信用卡和個人貸款可以改善你的信用狀況，同時降低你的DTI。這種雙重好處通常也會讓你獲得較低的貸款利率。

預留額外的房屋持有成本

每月的房貸支付只是房屋所有權財務現實的一部分。擁有房產後，還會產生額外的支出：

• 持續維修：房屋需要定期保養。如果你有游泳池或平台，還要考慮年度的維修費用，如清洗或修理。

• 景觀美化與草坪護理：除非你所在社區提供此服務，否則你需自行負責草坪維護，或聘請服務或購買設備自行打理。

• 修繕與改善：未來你可能會遇到意外支出——新屋頂、管道修理、廚房更新或其他改善。購屋前的房屋檢查可以幫助你識別主要問題，並在議價或交屋前要求修復。

了解你的收入與房貸比率只是房屋所有權拼圖中的一部分，幫助你更全面地做出購房決策。選擇符合你風險承受能力和財務義務的比率模型，並為房屋所有權的全部成本做好預算。