穩定、重組、重複：中國房地產行業的下一幕

(MENAFN- 趨勢新聞社) ** 巴庫，阿塞拜疆，2025年2月25日。** 中國房地產行業已進入長期調整階段，2025年11月至2026年2月的數據證實，經濟下行不僅持續存在，而且在某些地區甚至加劇。同時，政府正逐步傳達其意圖，擺脫以往的行業增長模式，轉而引入一個可能的全新結構框架。

根據國家統計局（NBS）的數據，2025年11月70個主要城市的新建房屋價格同比下降2.4%，12月下降2.7%，2026年1月又下降3.1%。1月的降幅是自去年6月以來最大的一次。按月計算，連續三個月保持-0.4%的降幅。

即使在一線城市——北京、上海、廣州和深圳——，市場動態仍然較為平淡。1月，這些城市的新房價格較上月下降0.3%，同比下降2.1%。上海仍然是個例外，年增長率達4.2%，但增長速度正在放緩。二手房市場受到更大壓力：北京的二手房價格同比下降高達8.5%，廣州則下降7.8%。

2025年房地產投資下降了17.2%，總額達8.28萬億元人民幣。新售房屋的總建築面積下降了8.7%。12月，某些細分市場的新房銷售下降了15%至23%。標普全球評級的分析師預計，2026年一手房銷售將再下降10%至14%，價格下跌2%至4%。其他預估則認為可能進一步下降2%至3%。

然而，在這些枯燥的數字背後，一場更深層次的轉型正逐漸展現。當局正逐步擺脫以往通過大規模放貸刺激房市的範式。嚴格的“三條紅線”政策已經有效放寬，但並未回歸早期的方案，而是引入了一個所謂的“新發展模式”。

其核心要素相對簡單。

第一， “白名單”機制。銀行不再向整個企業放貸，而是針對經過批准的項目提供資金。優先支持已經支付的購房者完成的項目。這有助於降低社會風險，增強消費者信心。

第二， 政府購買未售出的房屋。地方政府通過國有企業購買私營開發商的公寓，將其轉為社會住房和租賃住房。這一做法同時為開發商提供流動性支持，並解決擴大經濟適用房供應的需求。

在企業層面，情況仍然不均。2026年1月，前100大開發商的簽約銷售同比下降約27%。預計2025年整個行業的總損失超過2400億元人民幣。私營企業仍在重組債務。萬科預計2026年虧損約820億元人民幣，並受到超過500億美元債務的壓力，儘管已正式避免違約。碧桂園已完成境外債務重組，儘管銷售大幅下滑，仍在運營中。恆大正處於清算階段。

同時，國有和準國有開發商——保利發展、中國海外控股、中國資源土地等——展現出更強的韌性，專注於主要城市的項目和升級版住房段。

這些變化的經濟意義不容低估。約70%的中國家庭儲蓄投資於房地產。房價下跌產生所謂的“負財富效應”：消費者變得更加謹慎。地區預算也面臨額外壓力，因為之前高達40%的收入來自土地銷售。土地交易的放緩造成財政缺口，亟需新的平衡機制。

儘管如此，2026年2月首次出現一線城市活動穩定的跡象。北京二手房交易量較上月增加15%；上海則同比增長26.7%。二手市場目前約佔總交易量的65%。雖然尚早不能說市場已經反轉，但交易活動的增長顯示買家正逐步適應新的價格環境。

這一重組階段恰恰帶來了潛在的積極機遇。過剩供應的減少、向更平衡的建設轉變，以及經濟適用房和租賃住房的擴展，可能形成更可持續的需求結構。市場集中於財務穩健的企業，降低系統性風險。對家庭而言，房價下跌改善了主要城市的住房負擔能力。

2026年，中國房地產市場不太可能迅速復甦。相反，它可能進入一個穩定階段，特徵是持續的價格調整和交易量的逐步穩定。

關鍵問題仍然是：市場將走向何方？一種可能是長期溫和調整，庫存逐步減少，消費者信心逐漸增強。另一種可能是更快轉向新模式，使房地產在更廣泛經濟中的角色變得較少但更可持續。

目前，市場仍在尋找平衡點。最終結果將在很大程度上取決於消費者預期、開發商的財務紀律以及未來監管措施的有效性。儘管結構性轉型仍在進行中，但尚未得出最終結論。然而，正是在這一時刻，全球最大房地產市場的下一階段的基本參數正逐步建立。