二手房主欲撵租客 法院不支持

本文轉自：新疆法治報

□石榴雲/新疆法治記者 古雪麗 通訊員 易鑫

買房本是件喜事，但烏魯木齊市民王松卻有點鬧心：他剛買了一套二手房，就在他滿心歡喜時，得知自己還要履行原房主李斯與租客張杉簽的房屋租賃合同。近日，烏魯木齊市沙依巴克區人民法院審結一起房屋租賃合同糾紛案，將“買賣不破租賃”原則具象化。

2019年3月，李斯將自己名下一套房屋出租給張杉居住，租賃期至2027年5月31日。雙方在合同中特別約定，如果今後政策允許該房屋可以改為商鋪，雙方另行協商租金，而且張杉有權將房屋轉租。

2024年7月，李斯打算出售該房，張杉明確表示放棄優先購買權。之後，李斯將此房賣給王松，並辦理過戶手續。買賣期間，王松雖然知道房屋已出租給張杉，但未到現場看房。過了幾天，王松突然告訴張杉，要解除房屋租賃合同，理由是他上門看房時發現張杉擅自將房屋改作商業用途，違反原租賃合同。对此，張杉表示反對。2025年10月23日，王松將張杉訴至沙區法院。

法院查明，張杉一直按時交租，從未欠費。更重要的是，法官仔細審查房屋租賃合同發現：合同裡並沒有把“擅自改變房屋用途”列為可以解除合同的條件，而且原房東李斯在簽合同时並未禁止更改房屋用途。

“你作為新的買受人，在買房時有沒有看過這份租賃合同？有沒有實地核實房屋使用狀況？”面對法官的詢問，王松無法提交證據證明張杉改變房屋用途的具體時間，更無法證明這一改變是在他取得產權後、違背他意志發生的。

最終，法院駁回王松的訴訟請求。這意味着，王松必須繼續履行原租賃合同，直到租期屆滿。

（文中當事人均為化名）

法官說法：買“帶租房屋”等於接過原合同

“這個案件體現了‘買賣不破租賃’原則。”審理此案的法官表示，根據《中華人民共和國民法典》第七百二十五條的規定，租賃物在承租人按照租賃合同佔有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

這意味着，王松從李斯手中買下房屋時，他就自動取代李斯的“出租人”地位，房屋租賃合同的權利義務對他具有約束力。張杉是否違約，要看房屋租賃合同的具體約定。李斯與張杉簽訂房屋租賃合同时，並未對改變房屋用途進行限制，且王松無法證明張杉構成根本違約，自然不能隨意解除合同。

那麼何種情況下可以解除合同呢？法官介紹，根據民法典第五百六十三條的規定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能實現合同目的；(二)在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行；(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；(五)法律規定的其他情形。

法官提醒：購房前這三步不能省

第一步：細看合同

簽購房合同前，務必要求原房東提供房屋租賃合同原件，仔細閱讀租期、租金、用途、解除條件等核心條款。對於不合理的條款，要在購房前與承租人協商修改。

第二步：實地核驗

一點要親自上門看看房子到底是誰在住、怎麼住的。這既能確認租賃關係真實存在，又可核實房屋實際使用狀況，避免“虛假租賃”或後續使用糾紛。

第三步：全面查詢

通過不動產登記部門查詢房屋是否辦理了租賃備案，全面評估現有租賃關係對房屋價值和後續使用的影響，再做購買決定。