最近一直在关注一些房地产股， feeds 裡經常出現兩個名字：Realty Income 和 NNN REIT。兩者都是零售REIT領域的股息機器，說實話，這讓我挺驚訝的，因為過去幾年我們聽到很多關於零售物業的悲觀論調。

讓我來分析一下我看到的情況。Realty Income 是這裡的重量級選手——我們談的是超過15,500個物業，約80%的租金來自零售租戶。Dollar General、Walgreens、Home Depot、Walmart——這些都是堅實的支柱。佔用率達到98.7%，相當令人印象深刻，而且他們以比前一年高3.5%的租金續約。每股調整後的自由現金流（AFFO）為1.09美元，董事會已連續30多年每季度增加股息。這不是空談，他們是真正把錢放在嘴邊。當前股息收益率為5.7%。

現在，NNN REIT規模較小——大約3,700個物業——但這對我來說反而很有趣。規模較小意味著他們仍有空間通過新收購來推動增長。他們的佔用率是97.5%，AFFO從0.84美元升到0.86美元。他們已連續36年增加股息，剛剛將派息提高了3.4%，收益率為5.9%。他們的投資組合更專注於便利店、汽車服務和餐廳。

我一直反覆思考的是：零售REIT領域實際上比人們預期的要堅挺得多。在2025年前九個月，專注於零售的REIT平均回報率為6.9%。這可不是小數。這兩家公司都投資於那些不會被經濟波動摧毀的企業——雜貨店、便利店、快餐店。這就是目前有效的房地產股買入邏輯。

但取捨也很明顯。Realty Income 提供穩定性和多元化，規模巨大，但這樣的規模也讓爆炸性增長變得困難。NNN REIT 有更多成長空間，但多元化較少。說實話，我會偏向 NNN REIT，因為它有更大的成長潛力，儘管風險也較高一些。但如果你想要更安全、更可預測的收入流，Realty Income 做得很好。

兩者的收益率都差不多，股息紀律也都很可靠。最終還是看你是想要這個成熟巨頭，還是更靈活的玩家。無論如何，如果你在找有穩定收入的房地產股，這兩個都值得深入研究。