幾年前我偶然遇到一個值得重新審視的市場預測。一位來自Desjardins證券的分析師對加拿大零售REITs持相當樂觀的看法，尤其是那些以超市連鎖店為核心的REITs。即使經濟衰退的擔憂籠罩，他仍認為這些超市REITs是防禦性投資——在加拿大主要市場中擁有穩固的租戶組合。

當時的時機點值得注意，因為加拿大人在2020年初到2022年中期間看到通貨膨脹翻了三倍，大家都在指責超市連鎖店。三大巨頭——Loblaw、Empire (Sobeys)，以及Metro——都被傳召到國會說明情況。他們的說法一致：食品成本壓縮了利潤，但他們在非食品項目上彌補了損失。沃爾瑪加拿大也表達了相同的看法。

但讓超市REITs變得有趣的是——它們無論如何都會收租。Choice Properties和Crombie REIT都被升級為買入評級，這意味著投資者可以利用這些超市核心穩定性，而不用擔心利潤壓力或通脹影響回報。

Choice Properties規模龐大，擁有超過700個物業，近6400萬平方英尺。Loblaw幾乎佔了他們租金收入的一半，這聽起來集中，直到你意識到這其實是一種優勢——Loblaw不會輕易離開。這家公司在2018年從Loblaw拆分出來，George Weston持有控股權。分析師將目標價上調至16美元，比當前交易價高出約10%。他的論點很簡單：穩定的盈利增長、約5.3%的穩定分配收益率，以及由於規模和租戶質量，投資組合能有效抵禦經濟放緩。

Crombie REIT則採取不同策略。擁有約300個物業，並有較積極的開發管道——27個項目，估值超過65億美元。他們約58%的租金來自Empire及其旗下品牌。他們的入住率幾乎與Choice相同，但風險較高。他們有18個項目正積極開發，另外24個處於中長期規劃階段。分析師給出Crombie的$18 目標價，約比目前價高出20%，但也提醒這是一個較為謹慎的開發執行投資。

因此，若比較這兩個超市REITs，實際上取決於風險承受能力。Choice提供穩定性——正如分析師所說，是在不確定時代中的一盞明燈。你可以從一個巨大的、由加拿大最大超市連鎖店支撐的投資組合中獲得穩定、可預測的回報。Crombie則提供更高的上行潛力，只要他們的開發管道成功，但你也要承擔執行風險。他們的18個開發項目將由Empire品牌支撐，這是好事，但仍需他們成功執行開發策略。

當時，這兩者都被視為優秀的超市REITs，只是服務不同的投資者偏好。如果你能接受波動，並相信他們的開發故事，Crombie的潛力更大；如果你想要防禦性投資、穩定現金流，Choice則是較乾淨的選擇。分析師傳達的更廣泛觀點是——零售REITs已成為房地產行業中的避風港——這一點依然成立。當其他投資看起來風險重重時，擁有超市REITs能給你一些實在的資產：在繁忙都市市場中的實體資產，租戶是人們無論經濟狀況如何都依賴的。這就是超市為核心的房地產的吸引力。