首爾辦公住宅，中大戶型走強中小戶型持續低迷

首爾寫字樓買賣價格在2026年4月仍持續上漲，但上漲動力並非來自整體市場，而是集中在以居住需求為主的大型和中大型面積部分。

根據KB不動產4月13日調查基準於26日發布的數據，4月首爾寫字樓買賣價格漲幅為0.13%。雖然較3月的0.16%漲幅有所收窄，但自2025年2月至2026年4月，首爾已連續15個月保持上漲趨勢。表面上看市場維持漲勢，但實際上各面積段的分化已變得非常明顯。

尤其是專用面積超過85平方米的大型寫字樓上漲0.70%，專用面積超過60平方米至85平方米的中大型寫字樓上漲0.39%，呈現出相對強勁的上漲勢頭。相反，專用面積超過40平方米至60平方米的中型寫字樓下跌0.07%，專用面積超過30平方米至40平方米的小型寫字樓下跌0.11%，專用面積30平方米以下的超小型寫字樓下跌0.05%。中型和小型寫字樓本月轉跌，超小型寫字樓則已連續5個月下跌。通常大型寫字樓自住屬性較強，較容易吸引將其視為公寓替代品的需求流入，而小型寫字樓則更多受到租賃投資需求的影響，這一趨勢也反映了上述特點。

從地區來看，首都圈和全國整體分別上漲0.04%和0.03%，但除首爾外的首都圈上漲動力較弱。京畿道下跌0.01%，仁川下跌0.39%，五大廣域市（大田、大邱、釜山、光州、蔚山）也下跌0.05%。全國平均買賣價格為2.6423億韓元，首都圈為2.7443億韓元，五大廣域市為1.9605億韓元。首爾以3.0849億韓元最高，京畿道為2.6505億韓元，仁川為1.6539億韓元。首爾與其他地區的價格走勢日益分化，是此次統計的一大特點。

全租房市場和租賃收益率也顯示出地區之間的差異。4月寫字樓平均全租價格全國為2.0521億韓元，首都圈為2.1516億韓元，五大廣域市為1.3732億韓元。首爾為2.3649億韓元，京畿道為2.1205億韓元，仁川為1.3493億韓元。租賃收益率全國為5.49%，首都圈為5.33%，五大廣域市為6.53%，首爾為4.90%，京畿道為5.53%，仁川為6.41%。一般來說，買賣價格較高的首爾租賃收益率較低，而價格負擔相對較小的地方或仁川則收益率較高，這一結構仍在延續。

綜上所述，近期寫字樓市場可概括為“以首爾為中心的自住型強勢”與“非首爾地區及小型面積的弱勢”同時推進的局面。根據利率水平、住房替代需求以及各地區租賃市場條件的不同，即便是同類型寫字樓，價格走勢也出現明顯分化。未來首爾的中大型自住型寫字樓可能仍將保持相對堅挺的走勢，而投資型小型產品及非首爾地區市場的復甦速度則可能持續緩慢。