市场矛盾2024：沃伦·巴菲特的房屋建筑商能在这种环境中繁荣吗？

Question

近期13F文件显示，亿万富翁投资者沃伦·巴菲特在住房建筑行业采取了重大行动，持有三家主要建筑公司的大量股份。这一决定是在市场信号复杂、多空交织的背景下做出的，反映出房地产市场的多重图景。

住房市场的谜题

住房市场呈现出一种奇特的悖论。一方面，基本面指标显示疲软：根据全国房地产经纪人协会的数据，8月现有房屋销售降至今年最低点。抵押贷款利率已升至7.31%，为2000年以来的最高水平。

然而，房屋估值却未见下降。美国房产的中位数价格为495,100美元，远高于2000年的212,100美元，尽管较去年峰值552,600美元有所回落。这种高利率与高房价的结合，形成了一种不同寻常的动态，传统上会给房屋建筑商带来压力——他们在利率下降环境中通常表现更佳。

在这样的背景下，巴菲特的重大投资引发了关于市场时机和行业韧性的有趣问题。

巴菲特投入了$18 百万美元购买Lennar (NYSE: LEN)的15万股。作为按单位销售量计算的第二大房屋建筑商，Lennar在19个州运营，拥有多元化的产品组合，包括首次购房者住宅、升级房产、活跃老年社区和豪华房产。

佛罗里达州占据Lennar运营的主导地位，约占其每年约50,000套交付量的29%。公司的平均房价为448,000美元，低于全国平均水平，并且较去年几乎500,000美元的高点有所下降。

值得注意的是，Lennar的运营指标显示出潜在的强劲。今年迄今为止的交付量增长了6%，达到49,292套，而新订单增长了8%，超过了51,700套。股价从7月的高点$133 每股下跌了14%，公司提供1.1%的温和股息收益率。

NVR (NYSE: NVR)获得了巴菲特团队的$67 百万美元投资。市值低于$20 十亿美元，仍是三家收购中规模最小的公司。该公司在15个州建房，主要集中在中大西洋、东南部和中西部地区。华盛顿特区地区贡献了21%的总收入。

NVR的特色在于其轻资产策略。它不囤积土地，而是在准备建房时购买物业，从而提供更大的运营灵活性和较低的资本密集度。这种效率带来了卓越的回报：滚动股本回报率达到45%，而Lennar为18%。

NVR近期的季度业绩进一步增强了投资理由。新订单激增27%，取消率从去年同期的14%降至11%。公司通过Ryan Homes、NV Homes和Heartland Homes三个品牌销售，目标市场不同。平均售价约为447,300美元。NVR不支付股息，但股价仅比今年夏天创下的历史高点低7%。

D.R. Horton (NYSE: DHI)的投资额最大，约为$695 百万美元，购买了近$121 万股，价格接近每股。作为美国最大的房屋建筑商，D.R. Horton的规模和市场地位使其成为行业状况的风向标。

其指标显示需求强劲。新订单比去年同期增长了37%。D.R. Horton的平均售价为381,100美元，是三者中最低的，表明入门级需求强劲。这一价格优势使公司在消费者购买力可能逐渐受限的情况下占据有利位置。

美国全国房地产经纪人协会报告显示，未售出现有房屋仅有110万套，意味着库存仅有3.3个月。健康的市场通常保持六个月的供应。这种现有库存的短缺，根本上支撑了新房建设的需求——现有房主根本不愿意挂牌出售。

这种库存限制解释了为何三家建筑商的订单和交付都在加速，同时取消率在下降。巴菲特的观点似乎很简单：住房供应受限推动新建，财务稳健的这三家建筑商有能力在整体经济波动中抢占市场份额。

证据显示，沃伦·巴菲特对市场状况的判断相当准确。这些企业财务稳健，运营势头强劲，有能力应对重大市场下行。他的时机选择或许确实具有先见之明。