停止支付PMI的聪明策略，加快你的房贷还清速度

私人抵押贷款保险，通常称为PMI，是购房者在购房时首付不足20%时需要承担的重要持续成本。了解如何消除这项费用可以在贷款期限内为你节省数万美元。本指南探讨了最有效的去除PMI的策略，帮助你重新掌控每月的支出。

为什么PMI如此沉重

当你用低于20%的首付融资购房时，贷款机构要求你购买PMI，以在你违约时保护自己。这种保险的年费通常在0.5%到2%之间，按剩余贷款余额计算。以30万美元的房贷为例，大约每月支付125到500美元——这笔钱直接用于保险保护，而不是用来增加房屋资产。

令人沮丧的现实是，PMI对你毫无益处。它纯粹是贷款人的保护机制。然而，数百万房主在本可以取消的情况下，仍然持续支付这些保险费。好消息是，有几条经过验证的路径可以让你最终停止支付。

自动取消：被动方式

第一种方式是等待。根据《房主保护法》，当你的贷款价值比（LTV）达到78%时，贷款机构必须自动取消PMI。这意味着你已偿还了原始贷款的22%。

例如，购买一套价值30万美元的房子，当你的贷款余额降至23.4万美元时，自动取消就会生效。这通常随着你按时还款自然发生，但具体时间取决于你的利率、贷款期限和还款计划。

然而，自动取消有条件。你必须保持良好的还款记录——任何逾期还款都可能延迟或阻止取消。此外，如果你的贷款被归类为高风险（如信用评分较低或其他因素），贷款机构可能会设定不同的取消条件。

等待自动取消的优点是简单——你无需采取行动，支付也会停止。缺点也很明显：如果你有其他途径可以提前取消，你可能会多支付多年PMI。

通过申请加快PMI取消

当你的LTV达到80%时——也就是你已偿还了20%的贷款——你可以正式请求取消PMI。

以我们30万美元的例子为例，当你的贷款余额达到24万美元时，可以提出取消请求。虽然这比等待78% LTV的时间点早一些，但财务影响却很大。以1.25%的年PMI（大约每月312.50美元，基于原始贷款额）计算，每个月继续支付都意味着实际的资金损失。

要启动此流程，你需要向你的抵押贷款服务机构提交书面请求。如果你符合条件，大多数贷款机构会迅速批准。然而，如果你有逾期还款、房产价值大幅下降，或用房产作为额外贷款的抵押，取消可能会被拒绝。

许多房主通过额外还本金，加快达到20%产权比例，从而更快地达到取消条件，显著降低总的PMI支出。

最终终止：自动安全网

即使你从未申请取消，也没有房产升值，PMI最终也会自行消失。《房主保护法》规定，贷款期限中点时，PMI必须终止。

对于30年期贷款，这意味着在第15年自动停止，无论你已还了多少，或LTV比例如何。这一规定主要适用于签订了弹性还款协议或在逾期后申请宽限的借款人。

虽然这种方式保证了PMI的终止，但在财务上效率最低。在一笔30年的贷款上支付了15年的PMI，意味着巨大的机会成本。

通过再融资作为策略选择

如果你还未达到80%的产权比例，想提前取消PMI，再融资可能是一个解决方案——前提是你有合理的理由，而不仅仅是为了取消保险。

在再融资并获得新估价后，你可能会发现房产价值已上升，意味着你的产权比例（以及LTV）得到了改善。这可能让你在无需额外资金的情况下，超过80%的门槛。或者，如果你手头有现金，也可以在再融资时一次性支付一部分首付，以达到目标产权比例。

纯粹为了取消PMI而进行再融资，通常在财务上不划算，尤其是当你当前的利率已经很优惠时。然而，如果你考虑再融资以获得更低的利率或改善信用评分，取消PMI可以成为一个额外的好处。

关键例外和特殊情况

并非所有抵押贷款都涉及PMI。退伍军人贷款（VA贷款）和某些针对低收入借款人的政府项目通常完全免除此类要求。FHA贷款的情况不同——它们需要缴纳抵押贷款保险费（MIP），而非PMI，且MIP的取消规则不同。对于大多数2013年后发放的FHA贷款，MIP会持续整个贷款期限，使得这些贷款在长期来看成本更高。

在制定还款策略之前，了解你的贷款类型是否允许取消PMI至关重要。

采取行动：你的下一步

最有效的去除PMI的策略是结合知识与行动。计算你当前的LTV比例，即用剩余贷款余额除以房产当前价值。如果你接近80%的门槛，建议主动申请取消，而不是被动等待。如果你有额外资金，优先用来还本金，可以大大加快过程。

对于距离80%产权比例尚有一段距离的房主，关注房产升值和再融资的机会。每多获得1%的产权，都让你更接近永久摆脱保险负担，并将每月的支出转化为积累财富的机会。