如何为按揭预算收入：关键百分比指南

当你准备购房时，贷款机构会审查一个关键因素：你的收入中有多少可以实际用于住房支出。你的收入直接决定你的借款能力，但这不仅仅关乎你的收入水平——还涉及在房贷支付与其他财务义务之间的平衡。市场上存在多种财务模型，帮助你了解应将收入的多少比例用于抵押相关支出，每种模型对你的整体财务健康有不同的影响。

理解收入与抵押贷款比例标准

金融行业制定了若干基准标准，以确保购房者不过度负债。这些比例作为贷款机构的安全边界，在你开始购房之前了解它们非常重要。

28%阈值模型

一种基础方法建议，你的总住房成本——包括本金、利息、税费和房主保险——不应超过你的月总收入（税前收入）的28%。这个模型提供了一个简单的计算：如果你的税前月收入为7000美元，你的住房支出应控制在大约1960美元。

其背后的逻辑很简单：贷款机构希望确保你在支付房贷后，仍有足够的资源应付其他基本开支和债务。

28/36扩展模型

在28%的基础上，这个双比例模型增加了另一层考虑。28%用于覆盖你的住房成本，剩余的8%则为你的其他债务（信用卡、车贷、学生贷款、水电费及其他杂项）留出缓冲空间。以7000美元的月收入为例，你可以将大约1960美元用于住房，剩余约2520美元用于所有其他债务。

这种方法承认大多数购房者同时应对多项财务责任的现实。

35/45弹性范围模型

这种方法为财务状况较复杂的借款人提供更大弹性。它规定，你的总债务（包括房贷）可以占你税前收入的35%，或占税后收入的45%。以7000美元的收入为例：35%的税前收入为2450美元，45%的税后收入（假设税后6000美元）为2700美元——即你的总债务范围在2450美元到2700美元之间。

如果你的财务状况较为复杂或需要更多缓冲空间，这个模型非常适用。

25%税后保守模型

如果你负债较重或希望最大限度地保障财务安全，这个模型以你的实际税后收入为基础。只有你净收入的25%可以用于住房支出。以每月6000美元税后收入为例，你的房贷支付上限为1500美元。

这是最严格的模型，但提供最大的财务保障。特别适合同时还在偿还学生贷款、车贷或信用卡余额较高的借款人。

计算你的实际承受能力

不要仅依赖单一的百分比规则，成功的购房者会评估自己的整体财务状况。为了准确判断，你需要收集以下具体信息：

• 你的实际收入：记录税前收入（总收入）和税后实得收入。包括工资和任何稳定的副业收入。近期的工资单提供税前数字；如果收入不稳定，税务申报单可以帮助核实年度总额。

• 你的现有债务：列出每月应还的所有债务——信用卡、学生贷款、车贷、个人贷款及其他经常性债务。这不同于杂项支出如杂货或油费。

• 你的首付能力：你能存多少钱作为首付？20%的首付通常可以免除私人按揭保险（PMI），但任何首付都能降低你的月供。首付越多，月供越低。

• 你的信用状况：你的信用评分直接影响贷款机构提供的利率。信用评分越高，利率越低；评分低则意味着利率较高，月供也相应增加。

整理好这些数据后，你可以用你偏好的收入与抵押比例模型，找到适合你的舒适范围。

贷款机构如何评估你的偿付能力

贷款机构非常依赖你的债务收入比（DTI）——即每月债务还款总额除以月总收入——来决定是否批准你的房贷申请。

举个实际例子：如果你的税前月收入为7000美元，而每月债务总还款为2800美元（包括400美元的车贷、200美元的学生贷款、500美元的信用卡还款和1700美元的拟议房贷），那么你的DTI为40%（2800 ÷ 7000）。

大多数贷款机构偏好DTI在36%到43%之间。虽然一些激进的贷款机构会接受超过43%的比例，但较低的DTI会增强你的预批资格。由于不同贷款机构对DTI的要求差异较大，比较多个贷款提供商的条件，有助于找到符合你财务状况的方案。

如何降低每月还款压力

你的房贷可能是你每月最大的支出，因此探索降低房贷的方法非常合理：

• 选择价格较低的房产：即使贷款机构批准你某个额度，也不意味着你必须用满额度。选择价格较低的房屋可以直接降低你的月供。

• 增加首付金额：努力存款，支付更高比例的首付。每多存一美元，都能减少贷款金额，从而降低月供。

• 争取更低的利率：你的利率部分取决于你的信用评分和DTI。偿还高利率的信用卡和个人贷款，有助于改善信用状况和降低DTI。这种双重好处通常会带来更低的贷款利率。

规划超出月供的其他成本

房贷月供只是拥有房产的部分财务负担。成为房主后，还会有其他支出逐渐累积：

• 日常维护：房屋需要持续维护。如果有游泳池或甲板，需考虑年度维护费用，比如压力清洗或修理。

• 园艺和草坪护理：除非你所在社区提供此类服务，否则你需要自己负责草坪维护，可以雇人或购买设备自己打理。

• 维修和改进：未来你可能会遇到意外支出——更换屋顶、管道维修、厨房装修或其他改善。购房前的房屋检查可以帮助你识别潜在的重大问题，便于你在交易中协商或要求修复。

理解你的收入与抵押比例只是购房全局的一部分，帮助你更全面地做出决策。选择符合你风险承受能力和财务责任的比例模型，合理预算，考虑所有房屋拥有的相关成本。